제주지방법원 2025타경9065. 대상은 서귀포시 성산읍 ‘제주 성산 리치유 클래시아’ 제2층 제비216호입니다. 감정평가상 이 건물의 해당 호실들은 도시형생활주택(원룸형) 등으로 이용 중이며, 동일 면적 비교 기준은 29.93㎡입니다. 현재 등기상 소유자는 한국자산신탁주식회사이고, 말소기준권리는 2019.05.27 설정된 서귀포신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 공동담보 기준 2,730,000,000원입니다.
가격은 별도로 봐야 합니다. 최저매각가는 감정가와 같은 140,000,000원인데, 2026.05 동일 면적 2층 실거래는 100,000,000원입니다. 최근 12개월 거래도 이 1건이라 최근 12개월 평균 역시 100,000,000원이며, 최저가는 최근 시세의 140.0%입니다. 전체 7건 평균 127,357,142원보다도 높지만, 더 중요한 최근 흐름은 과거 거래 대비 -24.2%입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경9065 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산리 392 제주 성산 리치유 클래시아 제2층 제비216호 |
| 이용상태 / 면적 | 도시형생활주택(원룸형) · 29.93㎡ · 제2층 |
| 현재 소유자 | 한국자산신탁주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 140,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서귀포신용협동조합 / 1,260,680,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 사용승인 | 2018.11.30 |
| 단지 규모 | 성산리치유클래시아 · 296세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019.05.27 근저당
말소기준권리는 2019.05.27 설정된 서귀포신용협동조합의 근저당권입니다. 이후 2025.11.14 서귀포신용협동조합이 임의경매를 신청했고, 2026.01.19에는 이 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기됐습니다. 배당계산에서는 매각가 140,000,000원에서 집행비용을 뺀 금액이 근저당 배당에 투입되고, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 현황조사 점유자 — 대상 B216과 호실을 구분해야 한다
현황조사에는 6명의 점유 관련 기록이 있으나, 기재 호실은 A417·B301·B504·B516으로 모두 이 리포트의 대상인 B216과 다릅니다. 따라서 아래 보증금이나 전입정보를 B216의 임차보증금으로 합산해 인수액을 계산해서는 안 됩니다.
| 성명 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 윤수 | 제에이417호 | 2020.09.16 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김대중 | 제비301호 | 2021.08.20 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 편주호 | 제비301호 | 2025.06.09 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박지은 | 제비504호 | 미상 | 5,300,000원 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김요섭 | 제비516호 | 2021.12.15 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김지훈 | 제비516호 | 2025.03.27 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
윤수·김대중·편주호·김요섭·김지훈은 전입일이 말소기준권리 2019.05.27 이후입니다. 박지은은 전입일이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없으며, 대상호실도 B216이 아닌 B504입니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래 1.00억, 신건은 1.40억
성산리치유클래시아의 비교 거래 7건 중 대상 면적 29.93㎡와 인접 면적 30.36㎡ 거래입니다. 최근 가격 판단에서는 전체 평균보다 최근 12개월 평균·최신 거래·최근 추세를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 29.93㎡ | 2 | 100,000,000원 |
| 2024.12 | 29.93㎡ | 2 | 128,000,000원 |
| 2024.08 | 29.93㎡ | 2 | 94,500,000원 |
| 2023.11 | 30.36㎡ | 3 | 125,000,000원 |
| 2021.11 | 30.36㎡ | 2 | 159,000,000원 |
| 2021.08 | 30.36㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 2021.08 | 29.93㎡ | 4 | 135,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 127,357,142원 |
전체 7건 평균은 127,357,142원이고 전체 거래 범위는 94,500,000원~159,000,000원입니다. 그러나 최근 12개월 거래는 2026.05의 100,000,000원 1건이며, 최신 거래도 같은 금액입니다. 신건 최저가 140,000,000원은 이 최근 기준의 140.0%입니다. 최근 거래가 과거 거래보다 24.2% 낮아진 흐름도 함께 확인됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,760,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 서귀포신용협동조합 | 2,730,000,000원 | 137,240,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권최고액 기준 미배당액은 2,592,760,000원입니다. 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 것으로 계산된 것은 아니며, 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 1회 뒤에도 최근 거래보다 높다
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 140,000,000원 | 137,240,000원 | 2,592,760,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 112,000,000원 | 109,632,000원 | 2,620,368,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 89,600,000원 | 87,587,200원 | 2,642,412,800원 |
1회 유찰 가격은 112,000,000원으로도 최신 실거래 100,000,000원보다 높습니다. 2회 유찰 시 가격은 89,600,000원으로 내려갑니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.9회, 낙찰률은 25.0%입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택(원룸형) 등으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 6층 건물이며 사용승인일은 2018.11.30입니다.
- 입지. 성산파출소 남서측 근거리에 위치하고, 공원·숙박시설·근린생활시설·공동주택·단독주택·농경지가 혼재하는 주택 및 상가혼용지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 준주거지역, 고도지구(20M이하)이며 공시지가는 908,600원/㎡입니다. 토지거래계약에관한허가구역과 역사문화환경보존지역 관련 제한도 확인됩니다.
- 도로. 북서측과 남동측으로 폭 약 25M 및 약 10M 내외 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 환금성 신호. 단지 경매물건 평균 유찰 1.9회, 낙찰률 25.0%이며 최근 실거래 가격은 100,000,000원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 우선. 신건 140,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 100,000,000원의 140.0%입니다. 전체 평균 127,357,142원만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름은 과거 대비 -24.2%입니다. 가격 상한을 검토할 때 과거 고가 거래보다 최신 거래를 우선 확인해야 합니다.
- 신탁원부 대조. 현재 한국자산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있으므로 신탁 목적과 관리·처분 조항을 원본으로 확인해야 합니다.
- 대상호실 점유 확인. 현황조사에 등장하는 6명은 A417·B301·B504·B516 관련 기록입니다. 현장에서는 B216의 실제 점유와 인도 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 공용관리비 확인. 2026.05.20 기준 공용부분 연체관리비 1,658,104원의 실제 승계 범위와 추가 발생분을 입주자대표회의에 확인해야 합니다.
- 유찰 회차 비교. 1회 유찰 시 112,000,000원, 2회 유찰 시 89,600,000원입니다. 최신 거래 100,000,000원과 각 회차 가격을 직접 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·신탁원부·관리비 내역과 최신 실거래를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격과 관리비가 핵심
이 물건은 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권이 없고, 배당계산상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 현재 신건 가격 140,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 100,000,000원의 140.0%입니다. 최근 가격 추세도 -24.2%로 내려와 있어 신건 가격을 ‘시세보다 싸다’고 볼 수 없습니다. 여기에 공용부분 연체관리비 1,658,104원의 승계 가능성과 현재 신탁등기까지 확인해야 합니다. 이 사건의 핵심은 등기상 인수 위험보다 최근 시세 대비 높은 가격과 실제 부대부담을 얼마나 낮추느냐입니다.
