제주지방법원 2025타경9065. 대상은 제주 성산 리치유 클래시아 제3층 제비308호입니다. 감정평가상 건물은 2018.11.30 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물이고, 대상 호실들은 도시형생활주택(원룸형) 등으로 이용 중입니다. 권리의 기준점은 2019.05.27 설정된 서귀포신용협동조합의 근저당권 2,730,000,000원입니다. 이후 2021.02.23 한국자산신탁주식회사 앞으로 신탁 소유권이전이 이뤄졌고, 2025.11.14 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
현재 등기에는 신탁주의사항이 기재되어 있어 임대차 등 법률관계를 확인할 때 등기사항증명서뿐 아니라 신탁원부의 목적·수익자·관리 및 처분 조항도 확인할 필요가 있습니다. 다만 매각물건명세서에는 인수권리와 법정지상권 모두 해당사항 없음으로 기재되어 있고, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액 역시 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경9065 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산리 392 제주 성산 리치유 클래시아 제3층 제비308호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 도시형생활주택(원룸형) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 6층 · 사용승인일 2018.11.30 |
| 단지 / 비교면적 | 성산리치유클래시아 · 296세대 · 49.06㎡ |
| 소유자 | 한국자산신탁주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 242,000,000원 / 242,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,260,680,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후 신탁·경매
말소기준은 2019.05.27 서귀포신용협동조합 근저당권입니다. 이 근저당의 채권최고액은 2,730,000,000원이며 공동담보목록 제2019-479호가 기재돼 있습니다. 2026.01.19에는 이 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
임차·점유 조사 — 대상 호실과 호수 대조가 핵심
현황조사에는 6명의 인원이 기재돼 있으나, 표기된 호실은 제에이417호·제비301호·제비504호·제비516호로 대상 제비308호와 일치하지 않습니다. 따라서 아래 조사내용을 대상 호실의 임차인으로 합산해서는 안 됩니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리는 해당사항 없음입니다.
| 성명 | 표기 호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤수 | 제에이417호 | 2020.09.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김대중 | 제비301호 | 2021.08.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 편주호 | 제비301호 | 2025.06.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박지은 | 제비504호 | 미상 | 5,300,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김요섭 | 제비516호 | 2021.12.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김지훈 | 제비516호 | 2025.03.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
박지은은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없으며 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 맞습니다. 다만 표기 호실은 대상 제비308호가 아닌 제비504호입니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 높은 신건
가격 판단은 과거 거래 전체 평균 223,166,666원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래, 최근 추세를 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 거래는 5건이고 평균은 207,000,000원입니다. 신건 최저가 242,000,000원은 이 평균의 116.9%입니다. 최신 2026.09 거래는 255,000,000원이지만, 최근 거래가격은 170,000,000원부터 255,000,000원까지 편차가 있고 최근 거래군과 이전 거래군의 추세는 -11.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 49.06㎡ | 5 | 255,000,000원 |
| 2026.06 | 48.83㎡ | 5 | 170,000,000원 |
| 2026.06 | 49.06㎡ | 5 | 220,000,000원 |
| 2026.05 | 49.06㎡ | 5 | 210,000,000원 |
| 2026.02 | 46.18㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 207,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 242,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,188,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 서귀포신용협동조합 | 2,730,000,000원 | 237,812,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권에 237,812,000원이 배당되고 미배당액은 2,492,188,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성산파출소 남서측 근거리에 위치하며 공원·숙박시설·근린생활시설·공동주택·단독주택·농경지가 혼재하는 읍소재지 내 주택 및 상가혼용지대입니다.
- 교통. 대상까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 있어 제반 교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 도시형생활주택(원룸형) 등으로 이용 중이며, 기본적인 급·배수·위생설비와 보일러 난방, 승강기, 소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 준주거지역이며 4필 일단의 대체로 등고·평탄한 부정형 토지입니다. 공시지가는 908,600원/㎡입니다.
- 규제. 고도지구, 역사문화환경보존지역, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 기재돼 있습니다.
- 환금성. 단지 경매물건 평균 유찰횟수는 1.9회이고 매각률은 25.0%입니다. 최근 실거래 추세도 -11.8%여서 신건 가격 접근에는 보수적인 검토가 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준. 신건 최저가 242,000,000원은 최근 12개월 평균 207,000,000원의 116.9%입니다. 과거 전체 평균보다 최근 거래를 우선해 가격을 판단하세요.
- 하락 추세. 최근 거래군 대비 이전 거래군 추세가 -11.8%입니다. 최신 거래 255,000,000원 한 건만으로 가격 메리트를 판단하지 않는 것이 중요합니다.
- 회차별 가격. 1회 유찰 시 193,600,000원, 2회 유찰 시 154,880,000원 시나리오가 제시돼 있습니다. 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
- 대상 호실 점유. 현황조사 기재 6명의 호실은 제비308호와 일치하지 않습니다. 제비308호의 실제 점유 및 임대차 관계를 매각물건명세서·현황조사 원문과 현장에서 다시 대조하세요.
- 신탁원부. 한국자산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있으므로 신탁원부의 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인하세요.
- 공용관리비. 2026.05.20 기준 공용부분 연체관리비 3,364,460원의 실제 인수·정산 범위를 관리주체에 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격과 확인사항이 문제다
이 사건은 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권이 없고 배당표상 매수인 인수액도 0원이라는 점에서는 구조가 비교적 명확합니다. 하지만 신건 최저가 242,000,000원이 최근 12개월 평균 207,000,000원의 116.9%이고, 최근 거래 추세도 -11.8%입니다. 단지 경매물건 평균 유찰횟수 1.9회, 매각률 25.0%까지 함께 보면 현재 회차의 가격을 낮다고 평가하기 어렵습니다. 또한 신탁원부 확인, 대상 제비308호의 실제 점유관계, 공용부분 연체관리비 3,364,460원은 입찰 전에 반드시 대조해야 할 항목입니다.
