제주지방법원 2025타경9065. 서귀포시 성산읍 ‘성산리치유클래시아’ 제5층 제비516호로, 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중인 물건입니다. 말소기준권리는 2019.05.27. 서귀포신용협동조합 근저당권이고 채권최고액은 2,730,000,000원입니다. 해당 근저당권은 2025.11.26. 확정채권양도를 원인으로 2026.01.19. 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다. 본건 매각가 146,000,000원을 가정한 배당표에서는 집행비용 2,844,000원을 제외한 143,156,000원이 근저당권 배당으로 잡혀 있고, 매수인에게 승계되는 등기·임차 권리는 0원으로 계산돼 있습니다.
다만 권리가 깨끗하다는 사실만으로 가격 메리트까지 생기는 것은 아닙니다. 동일 면적대의 최신 실거래는 2026.05. 100,000,000원이고 최근 12개월 평균도 같은 100,000,000원입니다. 이에 비해 현재 최저가는 146,000,000원으로 최근 시세의 146.0%입니다. 최근 거래가 이전 거래군보다 24.2% 낮아진 추세까지 감안하면 신건을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경9065 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산리 392 제주 성산 리치유 클래시아 제5층 제비516호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 도시형생활주택(원룸형) |
| 전용면적 | 29.93㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 6층 건 · 사용승인일자 2018.11.30 |
| 현재 소유 명의 | 한국자산신탁주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 146,000,000원 / 146,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,260,680,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019년 근저당
말소기준권리는 2019.05.27. 설정된 서귀포신용협동조합 근저당권입니다. 2019.07.10. 국 명의의 1,080,000,000원 근저당권은 2019.12.31. 해지를 원인으로 2020.01.13. 말소됐고, 2020.05.21. 김종성 명의의 600,000,000원 근저당권도 2021.02.23. 일부포기를 원인으로 말소됐습니다. 2021.02.23. 한국자산신탁주식회사 앞으로 신탁 소유권이전이 이뤄졌고, 2025.11.14. 서귀포신용협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
② 점유·임차 — 본건 제비516호 전입자 2명
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김요섭 | 제비516호 | 2021.12.15 | 미상 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 | 해당 없음 |
| 김지훈 | 제비516호 | 2025.03.27 | 미상 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 | 해당 없음 |
김요섭은 2021.12.15., 김지훈은 2025.03.27. 전입으로 모두 말소기준권리인 2019.05.27.보다 뒤입니다. 따라서 제공된 권리판정상 두 사람 모두 대항력 없음입니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음으로 정리돼 있고 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래 기준으로는 146%
성산리치유클래시아는 296세대, 사용승인일 2018.11.30.이며 본건과 매칭된 면적은 29.93㎡입니다. 확인된 실거래 7건의 전체 평균은 127,357,142원이지만, 가격 판단에서는 더 최근의 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 1건이며 2026.05. 100,000,000원으로, 최신 거래가이자 최근 12개월 평균입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 29.93㎡ | 2 | 100,000,000원 |
| 2024.12 | 29.93㎡ | 2 | 128,000,000원 |
| 2024.08 | 29.93㎡ | 2 | 94,500,000원 |
| 2023.11 | 30.36㎡ | 3 | 125,000,000원 |
| 2021.11 | 30.36㎡ | 2 | 159,000,000원 |
| 2021.08 | 30.36㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 2021.08 | 29.93㎡ | 4 | 135,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 127,357,142원 |
| 최근 12개월 평균 | 29.93㎡ | 1건 | 100,000,000원 |
전체 실거래 범위는 94,500,000원에서 159,000,000원이지만 과거 거래가 섞여 있습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 100,000,000원이고, 신건 최저가 146,000,000원은 그 기준의 146.0%입니다. 더구나 최근 거래 추세가 이전 거래 대비 -24.2%이므로, 전체 평균 127,357,142원만을 기준으로 신건 가격을 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 146,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,844,000원 |
| 1. 근저당 · 서귀포신용협동조합 | 2,730,000,000원 | 143,156,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 2,730,000,000원에 비해 매각대금이 작아 근저당권 미배당액은 2,586,844,000원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 권리 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시 가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 권리 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 146,000,000원 | 143,156,000원 | 2,586,844,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 116,800,000원 | 114,364,800원 | 2,615,635,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 93,440,000원 | 91,358,080원 | 2,638,641,920원 | 0원 |
1회 유찰 시 제시된 매각가는 116,800,000원으로 여전히 최신 실거래 100,000,000원보다 높습니다. 2회 유찰 시 시나리오는 93,440,000원입니다. 다만 최근 거래 추세가 -24.2%인 만큼 실제 입찰 시점에는 그때의 최신 거래를 다시 확인해 비교해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성산파출소 남서측 근거리에 위치하며 공원·숙박시설·근린생활시설·공동주택·단독주택·농경지가 혼재한 읍소재지 내 주택 및 상가혼용지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 있어 감정평가상 교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택(원룸형) 등으로 이용 중입니다.
- 설비. 급·배수 및 위생설비, 보일러 난방, 승강기, 소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도지역. 준주거지역이며 고도지구, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 주변 규제. 역사문화환경보존지역 및 역사문화환경보전지역 관련 사항이 있고, 토지거래계약 허가구역은 2024.11.15~2026.11.14 기간으로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 단지 경매 평균 유찰 1.9회, 매각률 25.0%이고 최근 거래 추세가 -24.2%로 나타나 가격 보수성이 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 신건 최저가 146,000,000원은 최신 거래와 최근 12개월 평균 100,000,000원의 146.0%입니다. 전체 평균만 보고 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
- 하락 추세 확인. 최근 거래 추세가 -24.2%이므로 입찰 시점의 추가 실거래를 다시 확인해야 합니다.
- 본건 전입자 확인. 제비516호의 김요섭·김지훈은 모두 말소기준권리 뒤 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자는 원본 명세서와 현황조사서를 대조할 필요가 있습니다.
- 신탁원부 확인. 현 소유 명의가 한국자산신탁주식회사이고 신탁주의사항이 등기돼 있으므로 신탁원부의 관리·처분 및 임대차 관련 조항을 확인해야 합니다.
- 연체관리비 확인. 2026.05.20. 기준 공용부분 연체관리비 179,810원이 접수돼 있으며 매수인 인수 가능성이 기재돼 있습니다.
- 유찰 시나리오 비교. 1회 유찰 시 116,800,000원, 2회 유찰 시 93,440,000원으로 제시돼 있으므로 각 회차에서 최신 시세와 다시 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항증명서·신탁원부·매각물건명세서·현황조사서·연체관리비 내역과 최신 실거래를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 더 큰 문제
본건 제비516호의 권리 구조 자체는 비교적 명확합니다. 확인된 전입자 2명은 모두 말소기준권리보다 뒤에 들어와 대항력이 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인 권리 인수액도 0원입니다. 다만 신탁원부 확인과 공용부분 연체관리비 179,810원은 별도 점검이 필요합니다.
입찰 판단의 핵심은 가격과 환금성입니다. 현재 신건 최저가 146,000,000원은 최신 실거래와 최근 12개월 평균 100,000,000원의 146.0%이고, 최근 추세도 -24.2%입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수 1.9회, 매각률 25.0%까지 함께 보면 현재 회차에서 가격 우위를 인정하기 어렵습니다. 권리 인수 위험은 낮지만, 신건 가격은 최근 시세보다 상당히 높은 구조로 정리됩니다.
