제주지방법원 2025타경9065. 서귀포시 성산읍에 위치한 제주 성산 리치유 클래시아 A417호입니다. 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중인 집합건물이며, 건물은 철근콘크리트구조의 지상 6층 건물입니다. 이번 물건은 제4층에 위치합니다.

등기부를 살펴보면 일반적인 개인 소유 주택과는 조금 다른 흐름이 나타납니다. 일호주택주식회사에서 한국자산신탁주식회사로 소유권이 신탁되었고, 그보다 앞선 2019.05.27. 서귀포신용협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 근저당권은 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되었습니다.

권리상 매수인이 승계할 것으로 명시된 임차보증금은 없습니다. 다만 실제 입찰 판단에서 더 중요한 부분은 가격입니다. 신건 최저가 108,000,000원은 최근 실거래 평균보다 13,000,000원 높습니다. 전체 거래 평균만 보면 저렴해 보일 수 있지만, 최근 거래와 하락 추세를 함께 살펴보면 정반대의 결론이 나옵니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 근저당과 후순위 신탁

말소기준권리는 을구 1번, 2019.05.27. 설정된 서귀포신용협동조합 근저당권입니다. 공동담보목록 제2019-479호가 기재되어 있으며 채권최고액은 2,730,000,000원입니다. 해당 금액은 공동담보에 관한 채권최고액이므로 A417호 단독 채무액으로 해석해서는 안 됩니다.

이 근저당권은 2025.11.26. 확정채권양도를 원인으로 2026.01.19. 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전되었습니다. 권리자의 변경이지 별개의 근저당채권이 추가로 발생한 것은 아니므로 중복 합산하지 않습니다.

② 임차인 현황 — A417호와 다른 호실을 구분해야 한다

현황조사에 여러 전입자와 점유자가 확인되지만, 이 중 경매 목적물인 A417호에 기재된 인원은 윤수 1명입니다. 다른 전입자들은 B301호·B504호·B516호에 관한 조사 내용이므로 A417호의 임차보증금으로 합산하거나 곧바로 매수인 인수위험으로 계산하면 안 됩니다.

대항력 표시는 2019.05.27. 말소기준권리와의 선후관계를 기준으로 한 판단입니다. 다른 호실의 조사 내용은 A417호 임차인 수에 포함하지 않았습니다.

③ 시세 비교 — 전체 평균이 아니라 최근 거래를 봐야 한다

성산리치유클래시아는 296세대 규모로, 비교에 사용한 동일 면적대 실거래 표본은 총 12건입니다. 전체 평균은 109,750,000원으로 신건 최저가보다 높지만, 과거 고가 거래가 포함되어 있습니다.

가격 판단의 기준을 최근 12개월로 좁히면 평균은 95,000,000원이며, 가장 최근인 2026년 8월 거래도 100,000,000원입니다. 최근 거래가격은 이전 기간 대비 18.9% 하락했습니다.

④ 예상배당표 (매각가 108,000,000원 가정)

집행비용 추정치와 채권최고액을 기준으로 한 단순 예상배당입니다. 당해세 및 임차인의 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 공동담보채권의 실제 배당도 배당기일의 확정 채권액과 절차에 따릅니다.

신건 기준 채권총액 대비 미배당액은 2,624,312,000원으로 추정됩니다. 다만 이 금액은 채권자 측 배당 부족분이지 매수인이 인수하는 채무가 아닙니다. 근저당권 이전 전후 권리자를 별도 채권자로 이중 계산하지 않는 점도 중요합니다.

⑤ 유찰 시 가격·미배당 시나리오

신건 최저가 108,000,000원은 최근 시세 평균보다 높지만, 1회 유찰을 가정한 86,400,000원은 최근 평균 95,000,000원 아래로 내려갑니다. 2회 유찰 시나리오의 최저가는 69,120,000원입니다.

다만 위 가격은 회차별 가정치입니다. 원룸형 주택의 매각률, 실거래 하락 추세, 호실별 상태와 관리비 부담을 함께 고려해야 하므로 유찰만으로 수익성이 확보된다고 단정할 수는 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산리 소재 성산파출소 남서측 근거리입니다. 주변은 공원·숙박시설·근린생활시설·공동주택·단독주택·농경지 등이 혼재하는 주택 및 상가혼용지대입니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 진입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가되었습니다.
• 건물. 2018.11.30. 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 급배수·위생설비, 보일러 난방, 승강기 및 소방설비 등을 갖추고 있습니다.
• 용도. 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다. 일반 아파트와 동일한 환금성이나 매수 수요를 전제로 판단해서는 안 됩니다.
• 토지 및 도로. 준주거지역의 근린생활시설 및 도시형생활주택 부지로, 북서측과 남동측의 포장도로에 접하고 있습니다.
• 규제. 고도지구, 건축계획심의대상구역, 역사문화환경보존지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 관련 토지이용 제한을 확인해야 합니다. 토지거래계약 허가구역의 기재 기간은 2024.11.15.~2026.11.14.입니다.
• 환금성. 최근 실거래 4건 평균은 95,000,000원이며, 이전 기간 대비 거래가격이 18.9% 하락했습니다. 단지 경매물건 평균 유찰 1.9회, 매각률 25.0%라는 점도 함께 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 신건 가격 재검토. 최저가 108,000,000원은 최근 시세 평균보다 13,000,000원 높습니다. 전체 평균보다 최근 거래가격과 최신 거래를 우선해 응찰가격을 검토해야 합니다.
• 신탁원부 확인. 신탁원부 제2021-570호와 신탁주의사항을 확인하고, 신탁재산의 처분 및 경매에 따른 등기정리 사항을 원본과 대조해야 합니다.
• A417호 점유관계. 윤수의 실제 거주 및 계약관계, 보증금, 배당요구 여부와 명도 가능성을 확인해야 합니다. 다른 호실 조사 내역과 혼동하지 않아야 합니다.
• 공용관리비 체납. 2026.05.20. 기준 876,360원의 연체 내역이 있습니다. 입찰 직전 관리주체에 최신 미납액과 공용·전유부분별 구분을 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 채권최고액 2,730,000,000원은 공동담보 근저당권에 관한 금액입니다. A417호 단독 채무로 해석하거나 근저당권 이전을 별개의 채권으로 중복 계산해서는 안 됩니다.
• 입찰 자금. 법원 매각공고에서 입찰보증금과 매각조건을 확인하고, 취득 관련 비용과 관리비 인수 가능액을 별도로 반영해야 합니다.
• 환금성. 원룸형 주택이라는 특성, 최근 시세 하락 및 단지 경매 매각률을 고려하여 보유·임대·재매각 계획을 점검해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 신탁원부, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서의 최신 원본을 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리 인수 0원이어도 신건 가격은 비싸다”

제주 성산 리치유 클래시아 A417호는 말소기준권리 이후의 전입자와 매각물건명세서상 명시 인수권리 없음이라는 점에서 권리 인수 구조가 비교적 단순합니다. 다만 현 소유자가 신탁회사이므로 신탁원부 확인이 필요하고, 공용부분 연체관리비 876,360원도 매수인의 실제 지출에 영향을 줄 수 있습니다.

더 큰 문제는 가격입니다. 전체 거래 평균 109,750,000원만 보면 신건 최저가 108,000,000원이 저렴해 보이지만, 최근 12개월 평균은 95,000,000원입니다. 최신 거래도 100,000,000원이며 최근 거래가격은 이전 기간보다 18.9% 하락했습니다.

단지 경매물건의 평균 유찰 횟수가 1.9회이고 매각률도 25.0%인 만큼, 신건보다는 유찰 이후 가격 수준을 검토하되, 하락 추세와 환금성을 함께 확인하는 접근이 필요합니다. 이 물건의 핵심은 최저가가 감정가에서 얼마나 내려갔는지가 아니라, 실제 취득 관련 지출이 최근 거래 시세에 비해 얼마나 합리적인가에 있습니다.