제주지방법원 2025타경9065. 제주특별자치도 서귀포시 성산읍에 있는 성산 리치유 클래시아 제에이515호입니다. 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)이고, 등기부상 현재 소유자는 한국자산신탁주식회사입니다. 2019년 설정된 서귀포신용협동조합의 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 2021년 신탁을 원인으로 소유권이 한국자산신탁주식회사에 이전됐습니다. 2025년 임의경매가 개시됐고, 2026년에는 해당 근저당권의 채권양도에 따른 권리이전도 등기됐습니다.

주의할 점은 등기상 권리 소멸과 실제 취득비용은 서로 다르다는 것입니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리는 없고 배당 시뮬레이션상 인수액도 0원이지만, 별도로 공용부분 연체관리비 3,169,950원이 명시되어 있습니다. 또한 현황조사에 기재된 점유자들은 모두 A515호가 아닌 다른 호실에 관한 것이므로, 그들을 대상 호실의 임차인으로 합산하거나 반대로 A515호가 비어 있다고 결론 내릴 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권은 소멸 예정, 신탁은 별도 확인

말소기준권리는 2019.05.27 설정된 서귀포신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 2,730,000,000원이고 공동담보목록 제2019-479호가 기재되어 있습니다. 이는 공동담보가 설정된 채권최고액으로, A515호 한 호실의 실제 채무액이나 매수인의 인수액을 뜻하지 않습니다.

해당 근저당권은 매각으로 소멸할 예정입니다. 2026.01.19에는 확정채권양도를 원인으로 근저당권자가 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기가 있습니다. 최초 경매개시결정에 기재된 채권자는 서귀포신용협동조합이므로, 현재 절차상 채권자 지위와 배당채권 내역은 최신 경매기록을 통해 대조할 필요가 있습니다. 채권자 변경이나 채권 미회수액을 낙찰자의 채무 인수로 해석해서는 안 됩니다.

② 임차·점유 확인 — 다른 호실 신고와 A515호를 구별해야 한다

현황조사에는 실제 사람 6명이 기재되어 있습니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없지만, 모두 대상 A515호가 아닌 A417호, B301호, B504호, B516호에 관한 신고입니다. 따라서 이들을 A515호의 임차인으로 보거나 보증금을 합산하지 않습니다.

위 표의 대항력 표시는 각 신고 호실에 관한 현황조사상 판정입니다. A515호의 임차인 현황이나 인수금액을 의미하지 않습니다. 우선변제 여부는 확정되지 않았으며, 보증금이 미상인 경우 금액을 임의 추정하지 않았습니다.

③ 시세 비교 — 최근 평균보다 8.7% 높은 신건 가격

성산리치유클래시아의 거래자료에는 총 12건의 실거래가 있습니다. 전체 평균은 223,166,666원이지만, 과거 고가 거래가 포함되어 있으므로 현재 가격 판단에서는 최근 12개월 거래와 최신 거래, 최근·과거 거래 간 추세를 우선적으로 봐야 합니다.

핵심 시세 지표

전체 평균만 보면 최저가와 비슷해 보이지만, 더 중요한 최근 12개월 평균은 207,000,000원입니다. 신건 최저가 225,000,000원은 최근 평균보다 18,000,000원 높으며, 최근 평균의 108.7%에 해당합니다. 최근 거래 추세도 -11.8%로 하락 방향이므로 과거 전체 평균을 근거로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.

다만 가장 최신인 2026년 9월 거래가는 255,000,000원으로 최저가보다 높습니다. 따라서 모든 최근 거래보다 최저가가 비싸다고 표현하는 것도 부정확합니다. 최근 실거래가 170,000,000원에서 255,000,000원까지 폭넓게 분포한다는 점을 함께 봐야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 225,000,000원 가정)

가정 매각대금 225,000,000원에서 집행비용 3,950,000원을 제외한 221,050,000원이 근저당권 배당에 사용되는 시뮬레이션입니다. 배당 후 채권최고액 기준 미배당액은 2,508,950,000원이고, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다.

공동담보 채권최고액 기준 단순 배당 추정치입니다. 실제 채권 잔액, 채권양도에 따른 채권자 지위, 다른 공동담보의 배당, 집행비용, 당해세 및 임차인 최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 미배당액은 낙찰자의 인수채무가 아닙니다.

⑤ 회차별 배당과 매수인 비용

유찰에 따라 최저매각가가 내려가면 근저당권의 미배당액은 증가합니다. 그러나 배당 시뮬레이션에서는 모든 회차의 등기상 매수인 인수액이 0원입니다. 채권자의 미회수액을 낙찰자가 대신 갚는 구조로 계산해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서귀포시 성산읍 성산리 성산파출소 남서측 근거리에 위치합니다. 주변은 공원, 숙박시설, 근린생활시설, 공동주택, 단독주택과 농경지가 혼재한 주택·상가 혼용지대입니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 있습니다. 북서측과 남동측의 아스팔트포장도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 6층 건물이며, 사용승인일은 2018.11.30입니다. 기본 급·배수, 위생설비, 보일러 난방, 승강기와 소방설비가 있습니다.
• 용도. 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다. 아파트와 동일한 주거 형태나 수요 구조를 전제로 판단하지 않아야 합니다.
• 토지 및 규제. 준주거지역, 고도지구(20m 이하), 역사문화환경 관련 보존·보전지역, 건축계획심의대상구역 등이 기재되어 있습니다. 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2024.11.15~2026.11.14로 표시되어 있으므로 입찰 전 적용 여부와 허가 필요성을 확인해야 합니다.
• 공시지가 및 토지. 공시지가 908,600원/㎡, 지목 대, 토지면적 11,134.0㎡입니다. 단지 관련 토지의 수치로서 대상 호실의 전용 대지면적을 의미하지는 않습니다.
• 환금성. 단지는 296세대이며 실거래 표본 12건이 확인됩니다. 전체 거래가격은 170,000,000원~285,000,000원으로 편차가 있고 최근 거래 추세는 -11.8%입니다. 대상 호실의 면적과 상태를 반영한 별도 가격 검증이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최근 시세 우선. 전체 평균 223,166,666원만으로 신건 최저가를 평가하지 마세요. 최근 12개월 평균 207,000,000원, 최신 거래 255,000,000원, 최근 추세 -11.8%를 함께 비교해야 합니다.
• 대상 면적 대조. 비교 기준 45.65㎡와 최근 거래의 46.18~49.06㎡는 면적이 다릅니다. 개별 호실 면적·층·상태 차이를 확인하세요.
• 신탁원부. 제2021-573호를 확인하여 신탁 목적, 수익자, 관리·처분 권한과 임대차 관련 조항을 점검하세요.
• 채권자 변경. 2026.01.19 근저당권 이전등기가 있으므로 현재 경매절차상 채권자와 배당채권 관련 서류를 확인하세요.
• 점유·명도. 다른 호실에 신고된 사람들을 A515호의 임차인으로 계산하지 마세요. 대상 호실을 직접 확인하고 현황조사·명세서의 임대차 관계를 대조하세요.
• 관리비. 공용부분 연체관리비 3,169,950원에 대하여 대상 호실 귀속액, 공용·전용부분 구분, 현재 잔액과 매수인 승계범위를 관리주체에 확인하세요.
• 공동담보. 채권최고액 2,730,000,000원을 대상 호실의 개별 채무나 매수인 인수액으로 간주하지 마세요. 공동담보목록과 실제 배당관계를 확인하세요.
• 회차 확인. 현재 최저가는 225,000,000원이며 1회·2회 유찰 시 가격은 각각 180,000,000원·144,000,000원으로 제시되어 있습니다. 실제 유찰 여부와 다음 매각조건을 별도로 확인하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항증명서, 신탁원부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원본을 확인하세요.

맺으며 — “권리 소멸 예정”과 “가격 메리트”는 별개의 문제

제주 성산 리치유 클래시아 A515호는 말소기준 근저당권이 매각으로 소멸할 예정이고, 매각물건명세서상 명시된 인수권리도 없습니다. 그러나 신탁회사 소유, 대상 호실의 점유 확인, 공용관리비 연체 3,169,950원을 반드시 별도로 점검해야 합니다.

가격 측면에서는 신건 최저가 225,000,000원이 최근 12개월 실거래 평균 207,000,000원의 108.7%이고, 최근 거래 추세도 -11.8%입니다. 최신 거래가 최저가보다 높다는 사실만으로 가격 경쟁력이 충분하다고 단정하기도 어렵습니다.

결론적으로 신건 가격은 보수적으로 평가하고, 신탁원부·점유관계·관리비 부담을 확인한 뒤 실제 취득비용을 기준으로 검토해야 하는 물건입니다. 유찰에 따른 가격 조정 가능성은 제시되어 있지만, 가격이 내려간다는 이유만으로 미확인 권리와 비용을 간과해서는 안 됩니다.