제주지방법원 2025타경9065. 성산리치유클래시아 A510호로, 감정평가상 건물은 도시형생활주택(원룸형) 등으로 이용 중입니다. 말소기준은 2019.05.27. 서귀포신용협동조합 근저당권이고 채권최고액은 2,730,000,000원입니다. 이 근저당권을 기초로 2025.11.14. 임의경매가 개시됐으며, 2026.01.19. 근저당권자는 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기됐습니다.
매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권도 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다. 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 현재 소유자는 한국자산신탁주식회사이고 등기부에 신탁원부를 통해 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항 등을 확인할 필요가 있다는 주의사항이 기재돼 있어, 권리 인수 여부와 별개로 신탁원부 확인이 필요한 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경9065 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산리 392 제주 성산 리치유 클래시아 제5,6층 제에이510호 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 감정평가상 도시형생활주택(원룸형) |
| 전용면적 | 37.68㎡ |
| 현재 소유자 | 한국자산신탁주식회사 |
| 사용승인일 | 2018.11.30 |
| 단지규모 | 성산리치유클래시아 · 296세대 |
| 감정가 / 최저가 | 186,000,000원 / 186,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서귀포신용협동조합 / 1,260,680,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 명확, 신탁원부는 별도 확인
말소기준권리는 2019.05.27. 설정된 서귀포신용협동조합의 근저당권입니다. 2019.07.10. 국가 명의 근저당권 1,080,000,000원은 2020.01.13. 말소됐고, 2020.05.21. 김종성 명의 근저당권 600,000,000원도 2021.02.23. 말소됐습니다. 현재 등기상 소유권은 2021.02.23. 신탁을 원인으로 한국자산신탁주식회사에 있습니다.
② 임차·점유 현황 — 확인된 6명은 모두 A510호가 아니다
현황조사에 기재된 실제 임차·점유 관련 인원은 6명입니다. 다만 기재된 호실은 A417호, B301호, B504호, B516호로, 모두 이 분석 대상인 A510호와 다른 호실입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 인원은 없습니다.
| 성명 | 기재 호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤수 | 제에이417호 | 2020.09.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 대상외 |
| 김대중 | 제비301호 | 2021.08.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 대상외 |
| 편주호 | 제비301호 | 2025.06.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 대상외 |
| 박지은 | 제비504호 | 미상 | 5,300,000원 | 가능·미상 | 미상 | 대상외 |
| 김요섭 | 제비516호 | 2021.12.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 대상외 |
| 김지훈 | 제비516호 | 2025.03.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 대상외 |
윤수·김대중·편주호·김요섭·김지훈은 전입신고일이 말소기준권리인 2019.05.27. 이후로 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 박지은은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없으며 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 맞습니다. 다만 모두 대상 A510호가 아닌 다른 호실로 기재돼 있습니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 가격’이 더 중요하다
성산리치유클래시아의 확인된 실거래 전체 평균은 149,750,000원이지만, 2022.03. 거래 216,000,000원 등 과거 고가 거래가 포함돼 있습니다. 따라서 현재 가격 판단은 최근 12개월 평균 127,000,000원, 최신 거래 148,000,000원, 그리고 최근 대비 과거 추세 -26.4%를 우선해서 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 37.68㎡ | 5 | 148,000,000원 |
| 2026.07 | 34.56㎡ | 2 | 118,000,000원 |
| 2026.06 | 36.87㎡ | 5 | 115,000,000원 |
| 2025.03 | 34.56㎡ | 3 | 147,500,000원 |
| 2023.02 | 37.68㎡ | 5 | 154,000,000원 |
| 2022.03 | 37.68㎡ | 5 | 216,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 127,000,000원 |
현재 최저가이자 실질취득가는 186,000,000원입니다. 권리 인수액이 0원이므로 실질취득가 역시 186,000,000원으로 그대로 유지됩니다. 이는 최근 12개월 평균 127,000,000원의 146.5%이고, 최신 거래 148,000,000원보다도 38,000,000원 높습니다. 최근 거래 추세가 -26.4%인 상황까지 겹치므로 전체 평균 대비 수치만 보고 가격을 높게 평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 186,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,404,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 서귀포신용협동조합 | 2,730,000,000원 | 182,596,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 186,000,000원 가정 시 집행비용 3,404,000원을 제외한 182,596,000원이 근저당권 배당으로 계산되고, 채권 미배당액은 2,547,404,000원입니다. 매수인 권리 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가·거래 자료 기준)
- 입지. 성산파출소 남서측 근거리에 위치하며, 공원·숙박시설·근린생활시설·공동주택·단독주택·농경지 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 있어 감정평가상 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 6층 건물이며 사용승인일은 2018.11.30입니다. 급·배수, 위생, 보일러 난방, 승강기, 소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역·고도지구에 속하고 토지거래계약에관한허가구역, 역사문화환경보존지역, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 가격 흐름. 최근 12개월 실거래 평균은 127,000,000원이며 최근 대비 과거 거래 추세는 -26.4%입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 1.9회, 낙찰률은 25.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 가격 검토. 전체 실거래 평균 149,750,000원보다 최근 12개월 평균 127,000,000원과 최신 거래 148,000,000원을 우선 확인해야 합니다.
- 회차별 가격 차이. 현재 186,000,000원, 1회 유찰 시 148,800,000원, 2회 유찰 시 119,040,000원입니다. 현재와 1회 유찰 가격은 최근 12개월 평균보다 높습니다.
- 신탁원부 확인. 현재 소유자가 한국자산신탁주식회사이고 신탁주의사항이 등기돼 있으므로 신탁원부의 관리·처분 및 임대차 관련 조항을 직접 확인해야 합니다.
- A510호 점유 재확인. 현황조사상 기재된 임차·점유 관련 6명은 모두 다른 호실입니다. 대상 A510호의 실제 점유 상태는 현장과 원본 서류를 다시 대조할 필요가 있습니다.
- 연체관리비. 성산리치유클래시아 입주자대표회의가 2026.05.20. 기준 공용부분 연체관리비 700,880원 내역을 제출했고, 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·신탁원부·실거래 내역을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 “최근 시세 146.5%”가 더 큰 변수
이 사건은 매각물건명세서상 명시 인수권리가 없고 배당 계산상 매수인 권리 인수액도 0원이라는 점은 분명한 장점입니다. 하지만 현재 신건 가격 186,000,000원은 최근 12개월 평균 127,000,000원의 146.5%이고, 최신 거래 148,000,000원보다도 높습니다. 거래 추세 또한 -26.4%로 내려와 있습니다.
따라서 이 물건의 핵심은 ‘권리가 깨끗하니 싸다’가 아니라 권리 인수는 0원이지만 현재 실질취득가가 최근 시세보다 높다는 점입니다. 여기에 단지 경매 평균 유찰 1.9회·낙찰률 25.0%, 신탁원부 확인 필요성, 공용 연체관리비 700,880원까지 함께 점검해야 합니다. 현재 가격만 놓고 최근 실거래 대비 가격 메리트가 있다고 평가하기는 어렵습니다.
