제주지방법원 2025타경9065. 성산리치유클래시아 A421호는 전용 21.91㎡의 도시형생활주택(원룸형)입니다. 말소기준은 2019.05.27. 설정된 서귀포신용협동조합 근저당권으로 채권최고액은 2,730,000,000원입니다. 이 근저당권은 2026.01.19. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐고, 경매개시결정은 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 없음, 법정지상권 해당 없음으로 기재돼 있습니다.
다만 현재 소유자는 한국자산신탁주식회사이고, 등기에는 이 부동산에 관해 임대차 등 법률행위를 확인할 때 신탁원부 제2021-571호의 목적·수익자·관리 및 처분 조항까지 확인할 필요가 있다는 주의사항이 부기돼 있습니다. 또 2026.05.20. 기준 공용부분 연체관리비 1,362,030원이 접수돼 있어, 권리 인수 0원과 별개로 실제 자금계획에 반영해야 할 항목입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경9065 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산리 392 제주 성산 리치유 클래시아 제4층 제에이421호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물 · 도시형생활주택(원룸형) · 전용 21.91㎡ · 6층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 한국자산신탁주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 97,000,000원 / 97,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 1,260,680,000원 |
| 말소기준 | 2019.05.27. 근저당권 · 서귀포신용협동조합 · 채권최고액 2,730,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2019.05.27. 근저당권입니다. 이후 2021.02.23. 한국자산신탁주식회사로 소유권이 신탁됐고, 2025.11.14. 서귀포신용협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 근저당권 자체는 2026.01.19. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만 동일 순위의 근저당권을 승계한 것이므로 말소기준의 시점이 뒤로 이동하는 것은 아닙니다. 매각물건명세서상 별도로 매수인이 인수할 권리는 기재돼 있지 않습니다.
② 현황조사 임차인 — 대상 A421호 직접 기재자는 없음
현황조사에 확인된 사람은 6명이지만 기재 호실은 A417호·B301호·B504호·B516호로, 대상 물건 A421호와 다른 호실입니다. 따라서 아래 내용은 건물 내 현황조사 참고사항이며, A421호에 직접 연결해 보증금을 합산하거나 인수액으로 계산하면 안 됩니다.
| 성명 | 기재 호실 | 전입 / 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤수 | 제에이417호 | 2020.09.16 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김대중 | 제비301호 | 2021.08.20 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 편주호 | 제비301호 | 2025.06.09 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박지은 | 제비504호 | 전입 미상 / 5,300,000원 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김요섭 | 제비516호 | 2021.12.15 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김지훈 | 제비516호 | 2025.03.27 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
윤수·김대중·편주호·김요섭·김지훈은 전입일이 2019.05.27. 말소기준보다 뒤라 대항력이 없습니다. 박지은은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 여부를 단정할 수 없습니다. 다만 박지은 역시 기재 호실이 B504호로 대상 A421호와 다릅니다.
③ 시세 비교 — 최근 가격보다 2,200만원 높다
성산리치유클래시아는 296세대, 사용승인일 2018.11.30.이고 대상과 동일한 전용 21.91㎡ 거래는 확인된 표본이 2건입니다. 전체 평균 82,500,000원보다 중요한 최근 거래는 2025.12.의 75,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 역시 75,000,000원이며, 과거 2023.03. 거래 90,000,000원과 비교한 최근 추세는 -16.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 21.91㎡ | 4 | 75,000,000원 |
| 2023.03 | 21.91㎡ | 5 | 90,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 21.91㎡ | 1건 | 75,000,000원 |
| 전체 평균 | 21.91㎡ | 2건 | 82,500,000원 |
현재 최저가 97,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 75,000,000원보다 22,000,000원 높고, 비율로는 129.3%입니다. 전체 평균 82,500,000원과 비교해도 117.6% 수준입니다. 더구나 최근 가격 추세가 -16.7%이므로, 과거 90,000,000원 거래를 근거로 신건 가격에 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 97,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,146,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 서귀포신용협동조합 | 2,730,000,000원 | 94,854,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 2,730,000,000원 중 94,854,000원만 배당되고, 미배당액은 2,635,146,000원입니다. 신청채권액 1,260,680,000원도 전액 만족되지 않습니다. 배당표상 매수인 권리 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 대상 건물은 도시형생활주택(원룸형) 등으로 이용 중이며, 사용승인일은 2018.11.30.입니다.
- 입지. 성산파출소 남서측 근거리에 위치하고 공원·숙박시설·근린생활시설·공동주택·단독주택·농경지가 혼재하는 주택 및 상가혼용지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 토지는 북서측 및 남동측으로 폭 약 25M 및 약 10M 내외의 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·고도지구(20M이하)·건축계획심의대상구역·하수처리구역·역사문화환경보존지역·토지거래계약에관한허가구역 등이 확인됩니다.
- 토지거래허가구역. 제2공항개발사업예정지역 및 주변지역과 관련해 2024.11.15.~2026.11.14. 토지거래계약에관한허가구역으로 기재돼 있습니다.
- 환금성 지표. 단지는 296세대이며, 동일 21.91㎡ 실거래 표본은 2건입니다. 경매 평균 유찰은 1.9회, 매각률은 25.0%입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 가격과 최근 거래를 분리해 보기. 최저가 97,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 75,000,000원의 129.3%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격은 과거 거래 대비 -16.7% 흐름입니다. 전체 평균 82,500,000원만으로 현재 가격을 정당화하지 않는 편이 안전합니다.
- 유찰 시나리오 확인. 1회 유찰 시 77,600,000원, 2회 유찰 시 62,080,000원입니다. 1회 유찰 가격도 최근 12개월 평균 75,000,000원보다 높습니다.
- 신탁원부 확인. 현재 소유자는 한국자산신탁주식회사이며 신탁원부 제2021-571호의 목적·수익자·관리 및 처분 조항 확인이 필요합니다.
- 공용관리비 확인. 2026.05.20. 기준 공용부분 연체관리비 1,362,030원이 접수돼 있고 매수인에게 인수될 수 있습니다.
- 호실 특정. 현황조사상 확인된 6명은 모두 A421호가 아닌 A417호·B301호·B504호·B516호 기재자입니다. 입찰 전 대상 호실의 실제 점유 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·신탁원부·관리비 내역과 실거래 원문을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 가격이 문제인 신건
이 물건의 권리구조는 비교적 단순합니다. 2019.05.27. 근저당이 말소기준이고, 그 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 대상 A421호에 직접 연결된 임차인도 현황조사에서 확인되지 않으며, 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 권리가 깨끗하다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 전혀 다른 문제입니다.
현재 최저가 97,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 동일 면적 거래인 75,000,000원의 129.3%입니다. 최근 가격 추세도 -16.7%이고, 단지 경매 평균 유찰은 1.9회, 매각률은 25.0%입니다. 여기에 공용부분 연체관리비 1,362,030원 인수 가능성까지 있습니다. 따라서 이 사건은 “권리 인수 위험은 낮지만, 현재 회차의 가격 메리트도 낮다”는 구조로 보는 것이 데이터에 가장 부합합니다.
