제주지방법원 2025타경9065. 서귀포시 성산읍 ‘성산리치유클래시아’ 제5,6층 B504호로, 감정평가상 도시형생활주택(원룸형) 등으로 이용 중인 집합건물입니다. 전용면적은 37.68㎡, 단지는 296세대, 사용승인일은 2018.11.30.입니다. 현재 등기상 소유자는 한국자산신탁주식회사이고, 말소기준권리는 2019.05.27. 설정된 서귀포신용협동조합의 채권최고액 2,730,000,000원 근저당권입니다.
등기만 놓고 보면 경매개시결정은 말소기준보다 뒤에 있고, 매각물건명세서도 명시적 인수권리와 법정지상권을 모두 해당 없음으로 적고 있습니다. 그러나 이 물건은 신탁 소유이고, 등기에도 임대차 등 법률행위를 확인할 때 신탁원부를 함께 확인할 필요가 있다는 주의사항이 기재돼 있습니다. 여기에 대상 호실 임차인 박지은의 전입일이 확인되지 않아, 권리분석을 “완전히 끝난 상태”로 단정하기보다 신탁원부·임차인의 전입 및 점유관계 원문 확인을 남겨두는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경9065 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산리 392 제주 성산 리치유 클래시아 제5,6층 제비504호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 도시형생활주택(원룸형) · 전용 37.68㎡ |
| 소유자 | 한국자산신탁주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 186,000,000원 / 186,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서귀포신용협동조합 / 1,260,680,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 신탁·임차 확인은 남는다
말소기준은 2019.05.27. 서귀포신용협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권은 2026.01.19. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기됐습니다. 2019.07.10. 국가 명의 근저당권과 2020.05.21. 김종성 명의 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 2021.02.23. 한국자산신탁주식회사 앞으로 다시 신탁 소유권이 이전됐고, 2025.09.10. 신탁원부를 통해 신탁의 목적·수익자·관리·처분 조항을 확인하라는 신탁주의사항이 부기됐습니다.
② 임차인 — 대상 B504호는 1명, 대항력은 미상
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박지은 | 제비504호 | 미상 | 5,300,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 명세서상 없음 |
대상 B504호 기준 확인되는 실제 임차인은 박지은 1명입니다. 보증금은 5,300,000원이나 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 유무와 우선변제 여부를 확정할 수 없습니다. 따라서 “대항력 있음”으로 단정해서도, 반대로 단순히 보증금 전액이 소멸한다고 단정해서도 안 됩니다. 현재 배당모델과 매각물건명세서에는 매수인 인수액이 0원으로 잡혀 있으나, 입찰 전에는 해당 임차인의 전입·점유 자료를 원문으로 대조해야 합니다.
현황조사에 함께 나타나는 윤수(제에이417호), 김대중·편주호(제비301호), 김요섭·김지훈(제비516호)는 대상 B504호가 아닌 다른 호실로 표시되어 있어 이 호실의 임차보증금이나 인수액에 합산하지 않았습니다.
③ 시세 비교 — 최근 시장 기준으로는 신건 가격 메리트가 없다
성산리치유클래시아의 확인 실거래는 6건입니다. 전체 평균은 149,750,000원이지만, 여기에는 2022.03.의 216,000,000원 거래가 포함됩니다. 따라서 현재 가격 판단은 과거 전체 평균보다 최근 12개월 평균 127,000,000원, 최신 거래 148,000,000원, 그리고 최근 대비 과거 추세 -26.4%를 우선해서 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 37.68㎡ | 5 | 148,000,000원 |
| 2026.07 | 34.56㎡ | 2 | 118,000,000원 |
| 2026.06 | 36.87㎡ | 5 | 115,000,000원 |
| 2025.03 | 34.56㎡ | 3 | 147,500,000원 |
| 2023.02 | 37.68㎡ | 5 | 154,000,000원 |
| 2022.03 | 37.68㎡ | 5 | 216,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 127,000,000원 |
현재 최저매각가 186,000,000원은 최근 12개월 평균 127,000,000원의 146.5%입니다. 최신 거래인 2026.07. 전용 37.68㎡ 5층의 148,000,000원보다도 높습니다. 전체 거래 평균 기준으로도 최저가는 124.2%입니다. 여기에 최근 거래 흐름이 과거보다 -26.4% 낮아진 것으로 집계돼 있어, 신건 최저가를 두고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거는 없습니다.
④ 회차별 가격 — 1회 유찰도 최신 거래보다 높다
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 채권 미충족 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 186,000,000원 | 182,596,000원 | 2,547,404,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 148,800,000원 | 145,916,800원 | 2,584,083,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 119,040,000원 | 116,573,440원 | 2,613,426,560원 | 0원 |
1회 유찰 시 최저가 148,800,000원도 최신 실거래 148,000,000원보다 높습니다. 2회 유찰 시에는 119,040,000원으로 최근 12개월 평균 127,000,000원 아래로 내려갑니다. 다만 각 회차의 인수 0원은 현재 매각물건명세서와 배당모델을 전제로 한 값이며, 박지은의 대항력 판정에 필요한 전입일 확인은 별도로 남아 있습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 186,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,404,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 서귀포신용협동조합 | 2,730,000,000원 | 182,596,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당모델에서는 근저당권 채권최고액 2,730,000,000원에 비해 매각대금이 작아 2,547,404,000원의 미배당이 발생합니다. 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 대상 B504호 임차인의 전입일도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성산파출소 남서측 근거리에 위치하며, 공원·숙박시설·근린생활시설·공동주택·단독주택·농경지가 혼재하는 읍소재지 내 주택 및 상가 혼용지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 있어 감정평가상 교통상황은 양호합니다.
- 이용. 감정평가상 도시형생활주택(원룸형) 등으로 이용 중이며, 기본 급·배수 및 위생설비, 보일러 난방, 승강기, 소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 4필 일단의 평탄한 부정형 토지로 근린생활시설 및 도시형생활주택 부지로 이용 중이고, 북서측 및 남동측으로 폭 약 25M 및 약 10M 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·고도지구(20M 이하)·역사문화환경보존지역·건축계획심의대상구역·하수처리구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 확인되며, 공시지가는 908,600원/㎡입니다.
- 공부상 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 경매 환금성. 단지 경매 통계상 평균 유찰 1.9회, 매각률 25.0%입니다. 실거래 최근 추세도 -26.4%로 집계돼 가격 회복을 전제로 접근하기보다 현재 거래 수준을 기준으로 보는 편이 보수적입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 박지은 전입일 확인. 보증금 5,300,000원은 확인되지만 전입일이 미상입니다. 주민등록 전입세대 열람·현황조사·매각물건명세서 원문을 대조해 대항력을 확정해야 합니다.
- 신탁원부 확인. 현 소유자는 한국자산신탁주식회사이고 신탁원부 제2021-578호 확인 주의사항이 부기돼 있습니다. 임대차 권한과 신탁재산 관리·처분 조항을 확인해야 합니다.
- 공용부분 관리비. 2026.05.20. 기준 연체관리비 466,360원이 접수돼 있으며 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 149,750,000원보다 최근 12개월 평균 127,000,000원과 최신 거래 148,000,000원을 우선 기준으로 두는 것이 데이터 흐름에 맞습니다.
- 유찰 회차 비교. 신건 186,000,000원과 1회 유찰가 148,800,000원은 최근 12개월 평균 127,000,000원보다 높습니다. 2회 유찰 시 가격은 119,040,000원입니다.
- 원본 대조. 등기사항증명서·신탁원부·매각물건명세서·현황조사·관리비 내역·실거래 원문을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격과 임차 확인이 핵심
이 물건은 등기상 말소기준이 명확하고 매각물건명세서에도 명시 인수권리가 없습니다. 그래서 표면상 권리구조만 보면 복잡하지 않습니다. 하지만 대상 B504호에는 보증금 5,300,000원의 박지은이 확인되고 전입일이 미상이라 대항력을 확정하지 못한 상태입니다. 여기에 신탁원부 확인과 공용부분 연체관리비 466,360원도 남아 있습니다.
가격 쪽은 더 분명합니다. 현재 최저가 186,000,000원은 최근 12개월 평균 127,000,000원의 146.5%이고, 최신 거래 148,000,000원보다 높습니다. 최근 거래 추세도 -26.4%입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수 1.9회, 매각률 25.0%까지 겹치므로, 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 이 사건의 핵심은 박지은의 대항력 확인, 신탁원부 확인, 그리고 최근 실거래보다 높은 신건 가격입니다.
