제주지방법원 2025타경9065. 제주 서귀포시 성산읍에 위치한 성산 리치유 클래시아 비517호입니다. 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)이며, 실거래 비교에 사용된 대상 전용면적은 24.27㎡입니다.

소유자는 한국자산신탁주식회사입니다. 2019년 설정된 서귀포신용협동조합 근저당권이 말소기준이며, 이후 소유권이 신탁회사로 이전됐습니다. 근저당권의 채권최고액은 2,730,000,000원으로, 대상 물건 하나의 매각가격보다 훨씬 큽니다.

하지만 채권최고액은 공동담보 근저당의 등기금액이지 매수인이 그대로 부담하는 채무가 아닙니다. 제시된 배당 시뮬레이션에서는 채권자가 배당받지 못하는 금액이 발생하지만, 매수인에게 승계되는 근저당 채무는 0원으로 처리됩니다.

진짜 문제는 가격과 확인되지 않은 부담입니다. 최근 12개월 평균이 9,500만원인데 신건 최저가는 1억 800만원입니다. 여기에 공용관리비 체납과 신탁 관련 확인사항까지 고려하면, 등기상 인수액 0원이라는 이유만으로 응찰할 물건은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 신탁은 확인 필요

을구 1번 근저당권은 2025.11.26 확정채권양도를 원인으로 2026.01.19 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다. 신청채권자로 표시된 서귀포신용협동조합과 현재 등기상 근저당권자가 다르므로, 채권양도 및 경매절차상 채권자 지위를 확인할 필요가 있습니다.

국 명의의 납세담보 근저당권 1,080,000,000원은 2020.01.13 말소됐고, 김종성 명의의 근저당권 600,000,000원도 2021.02.23 말소됐습니다. 이미 말소된 두 근저당권을 현재 인수채무로 계산해서는 안 됩니다.

② 임차인·점유 분석 — 대상 비517호와 다른 호수를 구분해야 한다

현황조사에는 총 6명의 점유 관련 인물이 확인되지만, 기재된 호실은 에이417호·비301호·비504호·비516호입니다.

이번 매각 대상은 비517호입니다. 다른 호실의 전입자나 보증금을 비517호에 합산하거나, 그들의 대항력 여부를 비517호의 권리관계로 직접 적용하면 안 됩니다.

위 표는 현황조사상 다른 호실에 기재된 인물의 구분을 위한 것입니다. 대상 비517호의 임차인 명단으로 해석해서는 안 됩니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 인물은 없습니다.

현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수 권리액은 0원입니다. 이는 확인된 등기상 인수권리와 매각물건명세서 기재를 기준으로 한 결과이며, 대상 호실의 실제 점유·임대차를 현장에서 확인할 필요까지 없애지는 않습니다.

③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 거래가 중요하다

성산리치유클래시아의 실거래 표본은 총 12건입니다. 전체 거래 평균은 109,750,000원으로, 최저가 108,000,000원이 이 평균의 98.4%입니다.

이 수치만 보면 약간 저렴해 보일 수 있습니다. 그러나 과거 거래에는 129,000,000원 등의 고가 거래가 포함돼 있습니다. 최근 가격 수준을 별도로 확인하면 판단이 달라집니다.

전체 평균과 최근 12개월 평균은 각각 집계된 표본 기준입니다. 거래 호실의 면적·층·상태가 서로 다르므로 비517호의 확정 시세와 동일하지는 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 108,000,000원 가정)

현재 최저매각가로 낙찰된다고 가정하면, 집행비용을 제외한 금액이 말소기준 근저당권에 배당됩니다. 채권최고액에 비해 매각대금이 작아 미배당이 발생하며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

집행비용은 추정치입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제는 반영되지 않았으며, 실제 배당순위·배당액은 달라질 수 있습니다. 근저당권은 공동담보이고, 표시된 채권최고액을 해당 호실만의 확정 채무로 해석해서는 안 됩니다. 근저당권 양도에 따른 실제 배당권리자도 확인 대상입니다.

⑤ 회차별 매각 시나리오 — 가격은 내려가도 미배당은 커진다

제시된 시뮬레이션에서는 유찰이 진행될수록 매각가격과 채권자 배당액이 감소하고 미배당액이 증가합니다. 그러나 미배당 근저당 채무가 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.

가격만 보면 1회 유찰 시 86,400,000원, 2회 유찰 시 69,120,000원으로 내려갑니다. 현재 최저가보다 최근 시세와의 관계가 개선되는 구간이지만, 실제 유찰 여부나 다음 매각조건은 확정된 것이 아닙니다.

유찰 후 가격이 낮아지더라도 신탁원부·점유·관리비를 확인해야 한다는 조건은 그대로 남습니다. 향후 시세 또한 추가로 하락할 수 있으므로, 제시된 회차별 가격만으로 수익성을 보장할 수 없습니다.

⑥ 관리비·신탁 — 입찰 전 반드시 확인할 두 가지

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 성산파출소 남서측 근거리에 위치합니다. 주변은 공원·숙박시설·근린생활시설·공동주택·단독주택·농경지가 혼재하는 읍소재지 내 주택 및 상가 혼용지대입니다. 감정평가에서는 주위환경을 양호한 것으로 기재했습니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 있습니다. 감정평가상 교통상황은 양호합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 6층 건물입니다. 사용승인일은 2018.11.30이며, 급·배수 및 위생설비, 보일러 난방, 승강기와 소방설비가 기재돼 있습니다.
• 이용상태. 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다. 일반 아파트와 동일한 임대수요·환금성을 전제하지 말고, 해당 유형의 실제 거래가격을 기준으로 판단해야 합니다.
• 토지. 4필지가 일단의 토지를 이루며, 근린생활시설 및 도시형생활주택 부지로 이용 중입니다. 토지이용계획상 준주거지역입니다.
• 도로. 북서측 및 남동측으로 각각 폭 약 25m와 약 10m 내외의 아스팔트포장도로에 접합니다.
• 규제. 고도지구(20m 이하), 역사문화환경보존·보전지역, 건축계획심의대상구역 등이 기재돼 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역의 기재 기간은 2024.11.15~2026.11.14입니다. 실제 대상 호실 거래에 적용되는 허가 요건은 입찰 전 확인해야 합니다.
• 환금성. 296세대 단지의 거래 표본에서 최근 가격 하락 추세가 확인됩니다. 경매 통계상 평균 유찰 1.9회, 매각률 25.0%로 나타나 매각 및 재매각 가격을 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.
• 공부와 현황. 감정요항표에 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있으며, 위반건축물 여부는 해당 없음으로 표시돼 있습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 최근 시세 기준으로 가격 검토. 전체 평균 109,750,000원보다 최근 12개월 평균 95,000,000원과 최신 거래 100,000,000원을 우선 참고하세요. 최저가 108,000,000원은 두 지표 모두보다 높습니다.
• 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -18.9%입니다. 과거 고가 거래를 기준으로 낙찰 후 매도가격을 낙관하지 말고, 최근 거래 수준과 추가 하락 가능성을 검토하세요.
• 유찰 시나리오 확인. 1회 유찰 시 86,400,000원, 2회 유찰 시 69,120,000원의 시뮬레이션이 있습니다. 실제 회차와 최저가는 법원 매각 공고로 재확인해야 합니다.
• 신탁원부 열람. 제2021-580호의 관리·처분 조항과 임대차 관련 내용을 확인하고, 경매절차상 권리 정리 내용을 매각물건명세서와 대조하세요.
• 근저당권 양도 확인. 서귀포신용협동조합에서 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 근저당권의 채권양도 및 경매절차상 권리관계를 확인하세요.
• 대상 호실 점유 확인. 다른 호실에 기재된 점유자를 비517호 임차인으로 취급하지 마세요. 비517호의 실제 점유자, 임대차계약, 전입 여부와 명도 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
• 관리비 체납액 재확인. 2026.05.20 기준 공용부분 연체관리비는 1,693,610원입니다. 입찰 직전 기준의 최신 금액과 매수인 부담 범위를 확인하세요.
• 인수액과 총취득비용 구분. 배당 시뮬레이션상 인수 권리액은 0원입니다. 그러나 공용관리비 승계액 및 취득·명도에 필요한 비용은 별도의 총자금 계획에 반영해야 합니다.
• 토지거래 허가 여부 확인. 토지거래계약 허가구역의 기재 기간과 해당 집합건물 경매에 적용되는 구체적 규정을 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 매각물건명세서, 등기부, 신탁원부, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리 인수 0원이어도, 비싼 물건은 비싸다”

제주 성산 리치유 클래시아 비517호는 말소기준 근저당권이 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서에도 명시된 인수권리가 없는 물건입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수 권리액은 0원입니다.

그러나 신건 최저가 108,000,000원은 최근 12개월 평균 95,000,000원의 113.7%입니다. 최신 거래 100,000,000원보다도 비싸고, 최근 가격은 과거보다 18.9% 하락했습니다.

여기에 신탁원부 확인, 비517호의 점유상태 확인, 공용부분 연체관리비 1,693,610원의 인수 가능성까지 남아 있습니다.

평균 유찰 1.9회와 매각률 25.0%라는 단지 경매 통계도 가격과 환금성을 신중히 검토해야 할 근거입니다.

결론은 신건 가격에 대한 보수적 접근입니다. 말소기준권리와 배당 구조만으로는 인수채무 부담이 확인되지 않지만, 최근 시세보다 높은 최저가를 정당화하기는 어렵습니다. 유찰에 따른 가격 조정 가능성을 검토하되, 신탁·점유·관리비 확인이 선행돼야 합니다.

이번 물건의 핵심은 근저당 채권최고액이 아니라, 최근 시세 대비 실제 취득가격과 숨은 비용을 얼마나 정확히 파악하느냐에 있습니다.