가격은 더욱 불리합니다. 최저가 142,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균이자 최신 거래가격인 100,000,000원의 142.0%입니다. 최근 거래가격은 과거 거래 집단 대비 24.2% 낮습니다. 신건 가격 메리트가 없으며, 신탁·임차관계와 실제 취득비용을 확인하기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
제주지방법원 2025타경9065. 제주 서귀포시 성산읍 성산리 소재 성산리치유클래시아 제3층 제비301호입니다. 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중인 집합건물이며, 대상 전용면적은 30.36㎡입니다.
이번 사건의 특징은 신탁 소유, 선순위 근저당권의 채권양도, 다수 호실에 걸친 점유조사 기록이 함께 존재한다는 점입니다. 단순히 근저당권이 말소된다는 사실만으로 점유와 취득비용까지 모두 정리됐다고 판단해서는 안 됩니다.
또한 최저매각가 142,000,000원은 전체 실거래 평균 127,357,142원보다 높을 뿐 아니라, 최신 거래가격 100,000,000원보다도 크게 높습니다. 과거 고가 거래를 포함한 평균만으로 가격을 판단하면 현재 시장과의 차이를 과소평가할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경9065 · 임의경매 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산리 392 제주 성산 리치유 클래시아 제3층 제비301호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산등용로17번길 55 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 도시형생활주택(원룸형) |
| 전용면적 | 30.36㎡ |
| 건물 규모 | 철근콘크리트구조 · 지상 6층 건물 중 제3층 |
| 사용승인일 | 2018.11.30 |
| 단지 규모 | 296세대 |
| 등기상 소유자 | 한국자산신탁주식회사 · 2021.02.23 신탁에 따른 소유권이전 |
| 채무자 | 일호주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 142,000,000원 (신건) |
| 경매 신청채권자 | 서귀포신용협동조합 |
| 신청채권 청구액 | 1,260,680,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 명시된 인수권리 | 해당사항 없음 |
| 법정지상권 | 해당사항 없음 |
| 공용부분 체납관리비 | 165,920원 (2026.05.20 기준) |
① 권리 흐름 — 근저당 소멸과 신탁 확인은 별개
해당 근저당권은 2026.01.19 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기되었습니다. 이는 기존 근저당권의 이전으로, 별개의 후순위 근저당권이 추가된 것은 아닙니다. 매각으로 말소되는 권리로 분류되어 있습니다.
2025.11.14 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에 별도로 명시된 인수권리는 없습니다.
등기부에는 신탁원부 제2021-575호가 기재되어 있습니다. 신탁주의사항에서도 임대차 등 법률행위와 관련해 신탁의 목적, 수익자, 신탁재산의 관리 및 처분 조항을 확인하도록 안내합니다.
신탁원부를 통해 임대차 권한과 처분 관련 조건을 확인하고, 실제 점유관계와 매각물건명세서를 함께 대조해야 합니다. 신탁등기 자체를 곧바로 매수인의 금전 인수액으로 계산할 근거는 없습니다.
2019년 설정된 국 명의 근저당권 1,080,000,000원과 2020년 설정된 김종성 명의 근저당권 600,000,000원은 등기부상 이미 말소된 권리입니다. 현재 진행되는 경매에서 매수인이 별도로 인수하는 채무로 합산하지 않습니다.
② 점유·임차관계 — 비301호 전입 기재 2명
현황조사 등에 기록된 인원은 총 6명이지만, 이들을 전부 매각 대상인 비301호의 임차인으로 계산해서는 안 됩니다. 비301호에 기재된 사람은 김대중·편주호 2명입니다. 나머지 4명은 다른 호실에 기재되어 있습니다.
| 성명 / 호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 구분 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김대중 비301호 |
2021.08.20 | 미상 | 말소기준 이후 전입 대항력 없음 판정 |
미상 확정일자 미상 |
대상 호실 대위·승계 신고 아님 |
| 편주호 비301호 |
2025.06.09 | 미상 | 말소기준 이후 전입 대항력 없음 판정 |
미상 확정일자 미상 |
대상 호실 대위·승계 신고 아님 |
| 윤수 에이417호 |
2020.09.16 | 미상 | 대항력 없음 판정 | 미상 | 다른 호실 |
| 박지은 비504호 |
미상 | 5,300,000원 | 가능·미상 전입일 확인 필요 |
미상 | 다른 호실 |
| 김요섭 비516호 |
2021.12.15 | 미상 | 대항력 없음 판정 | 미상 | 다른 호실 |
| 김지훈 비516호 |
2025.03.27 | 미상 | 대항력 없음 판정 | 미상 | 다른 호실 |
대항력 판단은 기재된 전입일과 말소기준일의 선후관계에 따른 판정입니다. 실제 점유 시작일, 계약관계, 신탁원부상 임대차 권한과 배당 관련 사항은 별도 확인 대상입니다.
다만 두 사람의 보증금, 확정일자, 배당요구 여부 및 실제 임대차관계가 확인되지 않습니다. 두 사람이 각각 독립된 임차인인지, 현재 누가 점유하는지도 현장과 원본 서류로 대조해야 합니다.
매각물건명세서의 명시 인수권리는 없고 예상배당상 인수액도 0원입니다. 그러나 이 금액을 근거로 점유·명도에 따른 모든 비용까지 0원이라고 단정할 수는 없습니다.
특히 비504호 박지은의 보증금 5,300,000원은 다른 호실의 보증금입니다. 전입일이 미상이므로 해당 인물의 대항력은 가능·미상으로 남겨 두되, 이를 비301호의 확정적인 인수금으로 계산하지 않습니다.
보증기관 대위·승계에 해당하는 중복신고자는 없습니다. 다만 전입 또는 점유 기재 인원과 실제 임대차계약의 수는 동일하다고 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래가 전체 평균보다 중요하다
성산리치유클래시아의 유사 면적 실거래는 총 7건입니다. 전체 평균은 127,357,142원이지만, 과거 고가 거래가 포함돼 있습니다. 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균 100,000,000원과 2026년 5월 최신 거래 100,000,000원을 우선 반영해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 29.93㎡ | 2층 | 100,000,000원 |
| 2024.12 | 29.93㎡ | 2층 | 128,000,000원 |
| 2024.08 | 29.93㎡ | 2층 | 94,500,000원 |
| 2023.11 | 30.36㎡ | 3층 | 125,000,000원 |
| 2021.11 | 30.36㎡ | 2층 | 159,000,000원 |
| 2021.08 | 30.36㎡ | 3층 | 150,000,000원 |
| 2021.08 | 29.93㎡ | 4층 | 135,000,000원 |
| 전체 평균 | 유사 면적 | 7건 | 127,357,142원 |
| 최근 12개월 | 29.93㎡ | 1건 | 100,000,000원 |
과거에는 150,000,000원~159,000,000원에 거래된 사례도 있지만, 최신 거래는 100,000,000원입니다. 최근 거래 집단은 이전 거래 집단에 비해 24.2% 낮은 수준으로 집계되어 하락 추세를 반영해야 합니다.
최근 12개월 거래는 1건이므로 이를 모든 호실의 확정 시세로 일반화할 수는 없습니다. 층·면적·내부 상태 차이도 확인해야 합니다. 그럼에도 신건 최저가가 최신 거래와 최근 12개월 평균을 모두 크게 웃돈다는 사실은 변하지 않습니다.
최근 12개월 평균: 100,000,000원
최신 거래: 100,000,000원
신건 가격은 최근 시세의 142.0%입니다. 전체 평균 대비로도 111.5%입니다.
전체 평균보다 약간 높다는 해석보다, 최근 거래가격보다 42.0% 높다는 사실이 중요합니다. 과거 고가 거래를 포함한 평균을 근거로 가격 가점을 부여할 수 없습니다.
유찰 이력과 낮은 매각률은 매각 가능성과 환금성을 추가로 검토할 근거입니다. 다만 단지 통계만으로 이번 물건이 반드시 유찰되거나 특정 가격에 낙찰된다고 예측할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 142,000,000원 가정)
예상배당은 현재 최저매각가에 낙찰된다는 가정입니다. 집행비용을 먼저 공제하고 잔액이 근저당권에 배당되는 구조입니다. 공동담보가 설정된 채권의 최고액을 기준으로 한 추정치이며 실제 채권 잔액 및 최종 배당액과는 다를 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,788,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 서귀포신용협동조합 설정 · 이후 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기 |
2,730,000,000원 | 139,212,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 142,000,000원 |
집행비용은 추정치입니다. 당해세 및 임차인의 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 근저당권 채권액은 채권최고액 기준이므로 실제 배당액은 변동될 수 있습니다.
이 금액은 배당 부족분이지 매수인이 그대로 떠안는 금액이 아닙니다. 말소 대상 근저당권의 미배당액을 매수인 인수액으로 합산해서는 안 됩니다.
다만 매수인의 권리 인수액이 0원으로 추정된다는 사실과, 임차관계 확인·명도·체납관리비 등 취득 과정의 추가 비용이 없다는 판단은 별개입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 권리 확인은 필요
| 회차 | 최저가 | 예상배당 | 미배당 | 인수권리 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 · 100% | 142,000,000원 | 139,212,000원 | 2,590,788,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 113,600,000원 | 111,209,600원 | 2,618,790,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 90,880,000원 | 88,844,160원 | 2,641,155,840원 | 0원 |
유찰 시나리오는 현재 매각기일의 확정 결과가 아니라 회차별 가격·배당 가정입니다. 미배당액은 채권최고액 기준이며 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다.
1회 유찰 시 최저가는 113,600,000원으로 낮아지지만, 여전히 최근 12개월 평균과 최신 거래인 100,000,000원보다 높습니다. 이 단계에서도 최근 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
2회 유찰 시 가정 최저가는 90,880,000원으로 최근 거래가격보다 낮아집니다. 다만 이것만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 거래 표본이 적고 최근 가격 하락이 관찰되며, 신탁·점유·관리비 문제도 남기 때문입니다.
그러나 대상 호실의 임대차계약, 실제 점유자, 신탁원부, 명도 가능성 및 체납관리비를 확인해야 실질 취득비용을 판단할 수 있습니다.
최저가가 낮아졌다는 이유만으로 확인되지 않은 비용과 권리관계를 무시해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성산파출소 남서측 근거리에 위치합니다. 주변은 공원, 숙박시설, 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 및 농경지가 혼재하는 주택·상가 혼용지대입니다. 감정평가상 주위환경은 양호한 것으로 기재되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 있습니다. 감정평가상 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 2018.11.30 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물입니다. 급·배수, 위생, 보일러 난방, 승강기 및 소방설비가 갖추어져 있습니다.
- 용도. 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다. 일반 아파트와 동일한 수요 및 환금성을 전제해서는 안 됩니다.
- 토지. 준주거지역이며 대체로 평탄한 부정형 토지입니다. 공시지가는 908,600원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 규제. 고도지구, 역사문화환경보존지역, 건축계획심의대상구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 기재되어 있습니다. 토지거래허가구역의 명시 기간은 2024.11.15~2026.11.14입니다. 개별 구분건물 거래에 대한 적용 여부와 실제 허가 필요성은 입찰 전 확인해야 합니다.
- 공부·건축물. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 단지 규모는 296세대입니다. 제공된 경매 통계상 평균 유찰 1.9회, 매각률 25.0%이며 최근 실거래 표본도 제한적입니다. 매수·매도 가능 가격을 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.
⑦ 공용관리비 — 권리 인수 0원과 구분
매각물건명세서에는 공용부분 관리비가 매수인에게 인수될 수 있다고 명시되어 있습니다.
따라서 예상배당상의 인수권리 0원과 관리비 부담 가능성을 구분해야 합니다. 입찰 전 관리주체를 통해 최신 체납액과 공용·전용 부분의 구분을 확인해야 합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 재확인. 2026년 5월 최신 거래 100,000,000원과 최근 12개월 평균 100,000,000원을 우선 기준으로 삼되, 거래가 1건이라는 한계를 고려해 주변 유사 물건의 추가 거래를 확인하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 집단이 과거 대비 24.2% 낮게 집계되었습니다. 과거 150,000,000원 이상 거래만으로 현재 가치를 판단하지 마세요.
- 신탁원부 확인. 제2021-575호 신탁원부를 확인해 임대차 권한, 신탁 목적, 수익자 및 관리·처분 조건을 검토하세요.
- 비301호 점유 확인. 김대중·편주호의 실제 점유 여부, 계약관계, 보증금 및 확정일자를 확인하세요. 다른 호실 점유자의 보증금을 대상 호실에 합산하지 마세요.
- 근저당권 이전 확인. 기존 서귀포신용협동조합 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 사항과 최종 채권관계를 원본 등기 및 사건기록에서 확인하세요.
- 공동담보·배당 확인. 근저당권에 공동담보가 설정되어 있으므로 실제 채권 잔액과 배당관계를 확인하세요. 예상 미배당액을 매수인 부담으로 오인해서는 안 됩니다.
- 관리비 정산. 2026.05.20 기준 공용부분 체납액 165,920원을 출발점으로 최신 잔액을 확인하세요.
- 규제 검토. 토지거래허가구역 등 토지이용 제한이 개별 거래와 향후 활용에 미치는 영향을 확인하세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 신탁원부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리 인수 0원 추정보다 최근 시세와 점유 확인이 중요하다
제주 성산리치유클래시아 비301호는 말소기준 근저당권과 경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서상 명시된 인수권리는 없는 사건입니다. 예상배당에서도 매수인 인수권리액은 0원입니다.
그렇다고 모든 검토가 끝난 물건은 아닙니다. 현재 소유자는 신탁회사이고, 신탁원부 확인이 필요합니다. 대상 호실에는 2명의 전입 기록이 있으며 보증금과 실제 임대차관계도 확정되지 않았습니다. 공용부분 연체관리비 165,920원 역시 별도로 확인해야 합니다.
가격 측면에서는 신건 최저가 142,000,000원이 최근 거래가격 100,000,000원의 142.0%입니다. 최근 거래는 과거 집단보다 24.2% 낮게 집계되었고, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 1.9회입니다.
결론적으로 신건에는 가격 메리트가 확인되지 않습니다. 유찰로 최저가가 내려가더라도 최근 시세를 다시 비교해야 하며, 신탁·점유관계와 취득 부대비용을 확인한 후 실질 취득가를 기준으로 판단하는 것이 중요합니다.
