부산지방법원 2024타경56568. 부산진구 개금동 에이스빌 2층 201호 다세대주택입니다. 등기상 말소기준은 2014년 1월 17일 접수된 북부산농업협동조합의 채권최고액 221,000,000원 근저당권입니다. 같은 날 같은 채권자 명의의 채권최고액 276,000,000원 근저당권도 설정돼 있고, 이후 2024년 유동주의 100,000,000원 가압류, 임의경매 및 강제경매개시결정이 이어집니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

현재 최저매각가는 감정가와 같은 51,000,000원입니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원이므로, 권리상 실질취득금액은 최저가 기준 51,000,000원입니다. 다만 이 사건은 권리관계보다도 다수의 전입자가 확인된 점이 실무상 중요합니다. 임차인 11명 모두 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당과 실제 명도 상황은 별도로 점검해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2014.01.17 근저당

말소기준권리는 을구 1번 북부산농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 221,000,000원이고 공동담보목록 제2014-14호가 기재돼 있습니다. 같은 날 접수된 을구 2번 근저당권은 채권최고액 276,000,000원, 공동담보목록 제2014-15호입니다. 2014.10.27 계약인수로 두 근저당의 채무자는 정금지로 변경됐습니다.

2024.01.08에는 북부산농업협동조합의 임의경매개시결정이 있었으나 2024.02.07 취하되고 2024.02.15 말소됐습니다. 이후 2024.03.19 유동주의 100,000,000원 가압류, 2024.05.23 이 사건 임의경매개시결정, 2024.08.27 정동심의 강제경매개시결정이 이어졌으며 모두 말소기준권리보다 후순위입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 11명, 모두 말소기준 이후 전입

보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 11명이 확인됩니다. 가장 이른 전입일도 2016.06.10으로 말소기준일 2014.01.17보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 11명 모두 대항력 없음입니다. 다만 보증금과 확정일자가 모두 미상이고 점유 부분 역시 미상이므로 우선변제 여부와 최우선변제 가능성, 현재 실제 점유상태는 입찰 전 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 51,000,000원 가정)

채권액 합계 597,000,000원에 대해 현재 회차 가정 배당액은 49,682,000원, 미배당은 547,318,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 부산진구 개금동, 도시철도 2호선 개금역 남측 인근입니다. 주변은 소규모 공동주택, 주상용 주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 도시철도 2호선 개금역이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물이며 위생·급배수·소화전·승강기·도시가스·난방설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 동측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 토지·규제. 토지면적 116.0㎡, 공시지가 2,094,000원/㎡이며 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역(48m이하)·상대보호구역에 해당합니다.
• 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 규모. 에이스빌은 12세대이며 준공일은 2014.01.03입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차인 11명 현재 점유 확인. 전입일은 모두 말소기준 이후지만 점유 부분이 미상입니다. 실제 거주자와 퇴거·인도 대상자를 현장에서 다시 확인하세요.
• 보증금·확정일자 확인. 모든 임차인의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 특히 소액임차인 최우선변제 가능 여부를 확인해야 실제 배당 순서를 더 정확히 볼 수 있습니다.
• 배당요구 확인. 신동관은 2024.06.04, 윤나경은 2024.06.20, 박중현은 2024.06.25 배당요구가 확인됩니다.
• 공동담보 확인. 북부산농업협동조합 근저당에는 공동담보목록 제2014-14호와 제2014-15호가 기재돼 있으므로 실제 채권액과 공동담보 배당관계를 원본에서 대조하세요.
• 승강기 확인. 현장조사 당시 승강기가 미작동 상태였습니다. 정상작동 여부를 직접 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문건을 매각기일 전 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 11명의 점유 확인

등기와 전입일만 놓고 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2014.01.17 북부산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차인 11명의 전입은 모두 그 뒤입니다. 배당 시뮬레이션도 현재 회차부터 2회 유찰 가정까지 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.

다만 이 사건은 11명의 임차인, 미상의 보증금·확정일자·점유 부분이 실무상 핵심입니다. 대항력이 없다는 사실만으로 실제 명도 절차가 단순하다고 단정할 수 없고, 소액임차인 최우선변제 여부는 배당에도 영향을 줄 수 있습니다. 승강기도 현장조사 당시 미작동 상태였습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수금액보다 현재 점유관계와 배당 세부사항, 건물 설비 상태를 얼마나 정확히 확인하느냐가 입찰 전 핵심 점검사항입니다.