부산지방법원 2024타경56568. 부산진구 개금동 에이스빌 5층 502호 다세대주택입니다. 등기상 말소기준권리는 2014.01.17 북부산농업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 221,000,000원입니다. 같은 날 설정된 두 번째 근저당권 276,000,000원과 현재 진행 중인 임의경매·강제경매는 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
권리 구조만 보면 매수인이 인수하는 등기상 권리는 확인되지 않습니다. 그러나 현황조사 등에 나타난 점유자는 11명입니다. 이들의 전입일은 모두 2014.01.17 이후이므로 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 모두 미상입니다. 따라서 매수인 승계액은 0원으로 보되, 실제 점유관계와 소액임차인 최우선변제 여부는 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경56568 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 복지로21번길 5-7, 5층502호 (개금동,에이스빌) |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택 |
| 소유자 | 정금지 |
| 감정가 / 최저가 | 65,000,000원 / 65,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 북부산농업협동조합 / 416,901,411원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 준공 / 규모 | 2014.01.03 · 에이스빌 12세대 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
임차인·점유자 확인
확인된 실제 점유자는 11명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 모두 전입일이 말소기준일인 2014.01.17보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다.
| 이름 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이근숙 | 2017.09.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정희석 | 2016.06.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신동관 | 2020.04.06 | 2024.06.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김성준 | 2020.04.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이수연 | 2021.02.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤나경 | 2022.03.15 | 2024.06.20 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정홍운 | 2022.05.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이준희 | 2023.04.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장우영 | 2023.04.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김효정 | 2023.06.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박중현 | 2024.05.30 | 2024.06.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 가격 판단 — 실거래 비교 대신 보수적으로
에이스빌은 12세대, 2014.01.03 준공으로 확인됩니다. 다만 이 물건과 직접 비교할 수 있는 동일 면적 실거래 가격은 확인되지 않아 최저가 65,000,000원이 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 따라서 이번 신건에서의 가격 메리트는 별도로 확인해야 하며, 권리가 깨끗하다는 이유만으로 감정가를 곧바로 시세로 간주해서는 안 됩니다.
| 현재 최저가 | 65,000,000원 (감정가 100%) |
|---|---|
| 1회 유찰 시 | 52,000,000원 (감정가 80%) |
| 2회 유찰 시 | 41,600,000원 (감정가 64%) |
| 단지 경매 평균 유찰 | 0.0회 |
③ 예상배당표 (매각가 65,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,570,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 북부산농업협동조합 | 221,000,000원 | 63,430,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 북부산농업협동조합 | 276,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 497,000,000원 중 63,430,000원만 배당되어 미배당액은 433,570,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 본건은 다세대주택입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물로 조사됐습니다.
- 입지. 부산진구 개금동 도시철도 2호선 개금역 남측 인근이며, 주변은 소규모 공동주택·주상용주택·업무시설·근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 도시철도 2호선 개금역이 있어 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 동측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접하고, 토지는 완경사지 내 대체로 평탄한 세장형으로 공동주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역(48m 이하)·상대보호구역입니다. 공시지가는 2,094,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 승강기. 승강기 설비가 있으나 현장조사 당시 미작동 상태로 정상작동 여부를 확인하기 곤란했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 11명 실제 점유 확인. 현황조사상 다수 점유자가 확인되므로 502호에 실제로 누가 점유하는지, 각 점유자가 동일 호실과 어떤 관계인지 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 소액임차인 최우선변제 가능성이 배당에 영향을 줄 수 있습니다.
- 배당요구자 확인. 신동관은 2024.06.04, 윤나경은 2024.06.20, 박중현은 2024.06.25 배당요구 사실이 확인됩니다.
- 승강기 현장 점검. 조사 당시 미작동 상태였습니다. 정상화 여부와 수리·관리 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 별도 검증. 현재 확인 가능한 동일 면적 실거래 비교값이 없어 65,000,000원의 가격 메리트는 입증되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 점유관계를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “명도 쉬움”은 다른 문제
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2014.01.17 근저당이 말소기준이고, 확인된 11명의 전입은 모두 그 이후이므로 대항력 있는 선순위 임차인은 없습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다.
그러나 투자 판단까지 단순한 것은 아닙니다. 11명의 점유자, 모두 미상인 보증금·확정일자, 현장조사 당시 미작동한 승강기가 남아 있습니다. 여기에 직접 비교 가능한 실거래 가격도 확인되지 않아 신건 최저가 65,000,000원을 ‘싸다’고 평가할 근거도 없습니다. 결론은 권리상 인수는 낮지만, 점유·명도와 현장·가격 검증 부담이 큰 다세대입니다.
