부산지방법원 2024타경56568. 부산진구 개금동 에이스빌 5층 501호 다세대주택입니다. 등기상 말소기준은 2014년 1월 17일 설정된 북부산농업협동조합 근저당권입니다. 같은 날 설정된 또 하나의 북부산농업협동조합 근저당과 현재 진행 중인 임의경매·후행 강제경매는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 승계하는 금액은 0원으로 계산돼, 등기상 인수 위험 자체는 크지 않습니다.

다만 현황조사에는 이준희·신동관·이근숙·이수연·윤나경·박중현·장우영·김효정·정희석·김성준·정홍운 등 11명이 확인돼 있습니다. 전입일은 모두 2014.01.17. 말소기준보다 뒤이므로 대항력은 없지만, 보증금과 점유 부분이 확인되지 않은 상태입니다. 따라서 “인수 0원”과 “명도 부담 없음”은 같은 뜻이 아닙니다. 실제 거주·점유 관계와 각 보증금, 최우선변제 가능성은 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2014년 근저당이 기준

말소기준권리는 2014.01.17. 을구 1번 북부산농업협동조합 근저당권 221,000,000원입니다. 같은 날 을구 2번 근저당권 276,000,000원도 존재하며 매각으로 소멸합니다. 2024.05.23. 북부산농업협동조합의 임의경매개시결정과 2024.08.27. 정동심의 강제경매개시결정도 모두 말소기준 뒤의 권리입니다.

한편 2023.03.07. 서혜원 명의의 주택임차권등기가 보증금 50,000,000원으로 등기된 이력이 있으나, 2023.07.17. 해당 임차권등기는 말소됐습니다. 현재 등기상 존속하는 임차권으로 보아 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.

② 점유자 분석 — 대항력은 없지만 11명 확인

11명 모두 전입신고가 말소기준권리 이후라 대항력은 없습니다. 다만 전원의 보증금이 확인되지 않았고 점유 부분도 미상입니다. 신동관·윤나경·박중현은 각각 2024.06.04., 2024.06.20., 2024.06.25. 배당요구 사실이 확인됩니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 만큼 우선변제 여부와 최우선변제 가능성은 별도 확인이 필요합니다.

③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 신건 51,000,000원

현재 감정가와 최저매각가는 모두 51,000,000원으로 0회 유찰 신건입니다. 에이스빌은 2014.01.03. 준공, 12세대로 확인되지만 이 물건과 직접 비교할 수 있는 실거래 가격 자료는 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 51,000,000원이 최근 시장가격보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 51,000,000원 가정)

채권최고액 합계는 497,000,000원이고 신건 51,000,000원 가정 시 채권자 배당은 49,682,000원, 미배당은 447,318,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산진구 개금동 도시철도 2호선 개금역 남측 인근이며, 주변은 소규모 공동주택·주상용 주택·업무시설·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 도시철도 2호선 개금역이 있어 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 용도. 감정평가상 기호 1-12는 다세대주택으로 이용되고 있습니다.
• 구조·설비. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물이며 위생·급배수·소화전·승강기·도시가스·난방설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 동측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역(48m 이하), 상대보호구역에 해당합니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 승강기. 승강기 설비는 있으나 현장조사 당시 미작동 상태여서 정상 작동 여부를 확인하기 곤란한 것으로 기재돼 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유자 11명 현장 대조. 주민등록상 확인 인원이 실제 현재 점유자와 일치하는지, 각자가 어느 부분을 점유하는지 확인하세요.
• 보증금 확인. 11명 모두 보증금이 확인되지 않았으므로 임대차계약서·매각물건명세서 및 배당요구 내용을 대조해야 합니다.
• 최우선변제 확인. 대항력이 없다는 사실만으로 모든 임차보증금 관련 배당 문제가 사라지는 것은 아닙니다. 보증금 규모와 요건 확인이 필요합니다.
• 명도 비용 반영. 매수인 인수액은 0원이지만 실제 점유자가 남아 있다면 인도·명도 협의와 절차 비용이 발생할 수 있습니다.
• 승강기 상태 확인. 현장조사 당시 미작동이므로 정상 작동 여부와 수리·관리 상황을 현장에서 확인하세요.
• 가격 원본 조사. 직접 비교 가능한 실거래 자료가 없어 신건 51,000,000원의 가격 경쟁력을 현재 자료만으로 판단하기 어렵습니다.

맺으며 — “인수 0원” 뒤에 남는 것은 점유 확인

이 사건의 등기 구조는 비교적 분명합니다. 2014.01.17. 북부산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 현황조사상 확인된 11명의 전입은 모두 그 뒤입니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 대항력 있는 임차보증금을 떠안는 유형은 아닙니다.

하지만 11명의 보증금과 점유 부분이 미상이라는 점은 가볍지 않습니다. 권리 인수 위험과 별개로 실제 명도 난도와 최우선변제 여부를 확인해야 하고, 승강기 미작동 상태도 현장 점검 대상입니다. 여기에 직접 비교할 실거래 자료가 없어 감정가 51,000,000원의 가격 경쟁력도 확정할 수 없습니다. 권리 인수는 정리되지만, 점유·보증금·가격 확인이 끝나기 전까지는 보수적으로 접근할 물건입니다.