부산지방법원 2024타경56568. 부산진구 개금동 에이스빌 2층 203호 다세대주택입니다. 권리의 기준점은 2014년 1월 17일 설정된 북부산농업협동조합의 채권최고액 221,000,000원 근저당입니다. 같은 날 후순위로 채권최고액 276,000,000원의 근저당이 있고, 2019년에는 주식회사신명써비스의 전세금 50,000,000원 전세권이 설정됐지만 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
현황조사에 확인된 점유자는 모두 전입일이 2014년 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 현재 확인된 자료만 놓고 보면 대항력은 없고 매수인에게 승계되는 임차보증금도 없습니다. 다만 11명 모두 보증금이 확인되지 않았고 점유 부분도 미상이라, 권리 인수와 별개로 실제 인도 과정의 난도는 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경56568 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 복지로21번길 5-7, 2층203호 (개금동,에이스빌) |
| 용도 | 다세대 · 감정평가 이용상태 다세대주택 |
| 소유자 | 정금지 |
| 감정가 / 최저가 | 44,000,000원 / 44,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 416,901,411원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 말소기준 | 2014.01.17. 북부산농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 221,000,000원 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
2014년 1월 17일의 을구 1번 근저당이 말소기준입니다. 같은 날 접수된 을구 2번 근저당, 2019년 주식회사신명써비스 전세권, 2024년 현재 사건의 임의경매개시결정과 후행 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 2024년 1월 8일 시작됐던 종전 임의경매는 2024년 2월 7일 취하됐고 2024년 2월 15일 등기가 말소됐습니다.
② 임차·점유 현황 — 실제 점유자 11명
보증기관 대위나 승계 신고는 없으며, 현황조사상 확인되는 실제 점유자는 11명입니다. 모두 전입일이 2014.01.17. 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 명도 상황은 별도로 확인해야 합니다.
| 점유자 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이준희 | 2023.04.03 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신동관 | 2020.04.06 | 2024.06.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이근숙 | 2017.09.01 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이수연 | 2021.02.23 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤나경 | 2022.03.15 | 2024.06.20 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박중현 | 2024.05.30 | 2024.06.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장우영 | 2023.04.06 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김효정 | 2023.06.01 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정희석 | 2016.06.10 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김성준 | 2020.04.29 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정홍운 | 2022.05.30 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가와 현재 최저가는 모두 44,000,000원으로 신건입니다. 에이스빌은 2014년 1월 3일 준공, 12세대로 확인되지만 이 물건과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 가격은 확인되지 않습니다. 따라서 44,000,000원이 시세 대비 저렴한지 여부를 현재 자료만으로 판단하기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 44,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,192,000원 |
| 1. 근저당 · 북부산농업협동조합 | 221,000,000원 | 42,808,000원 |
| 2. 근저당 · 북부산농업협동조합 | 276,000,000원 | 0원 |
| 3. 전세권 · 주식회사신명써비스 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액과 전세금을 합산한 547,000,000원 가운데 현재 회차 예상 배당은 42,808,000원이고, 미배당은 504,192,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 미배당이 발생하더라도 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 부산진구 개금동, 도시철도 2호선 개금역 남측 인근. 주변은 소규모 공동주택, 주상용 주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 도시철도 2호선 개금역이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 기호 1~12는 다세대주택으로 이용되고 있으며 본건 용도도 다세대입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물이며 위생·급배수·소화전·승강기·도시가스·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역(48m 이하)·상대보호구역입니다. 공시지가는 2,094,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 설비 주의. 승강기는 설치돼 있으나 현장조사 당시 미작동 상태여서 정상작동 여부가 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 11명 실체 확인. 실제 거주 인원과 각자의 점유 부분, 퇴거 가능성, 인도 일정부터 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 대항력은 없지만 각 점유자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 관련 서류를 다시 대조해야 합니다.
- 배당요구 확인. 신동관은 2024.06.04, 윤나경은 2024.06.20, 박중현은 2024.06.25 배당요구가 확인됩니다.
- 전세권 소멸 확인. 주식회사신명써비스의 50,000,000원 전세권은 2019.01.17 설정으로 말소기준 이후여서 매각으로 소멸합니다.
- 승강기 상태. 현장조사 당시 미작동 상태였습니다. 수리 여부와 비용 부담 가능성을 직접 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 직접 비교 가능한 최근 실거래가가 없으므로 44,000,000원이 싸다는 전제로 입찰가를 정하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 현장 점유 상태를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 손쉬운 물건”
등기상 구조는 명확합니다. 2014년 북부산농업협동조합 근저당을 기준으로 후순위 근저당과 전세권, 경매개시결정이 모두 소멸하고, 현황조사상 점유자 11명도 모두 말소기준 이후 전입이어서 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 이 물건의 난점은 등기가 아니라 현장에 있습니다. 11명의 보증금과 점유 부분이 확인되지 않았고, 승강기도 조사 당시 작동하지 않았습니다. 여기에 최근 실거래 비교자료가 없어 44,000,000원의 가격 메리트도 검증되지 않았습니다. 따라서 권리 인수는 낮지만 명도·현장·가격 확인 부담이 큰 다세대 물건으로 보는 것이 적절합니다.
