부산지방법원 2024타경56568. 부산진구 개금동 에이스빌 6층 602호입니다. 건축물대장상 용도는 업무용 오피스텔이고, 감정평가서에서는 주거용 오피스텔로 추정했습니다. 말소기준은 2014.01.17 접수된 북부산농업협동조합의 을구 1번 근저당권, 채권최고액 221,000,000원입니다. 같은 날 뒤이어 접수된 을구 2번 근저당권 276,000,000원과 이후 경매개시결정·임차권은 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.

권리관계의 핵심은 임차인입니다. 현황조사와 문건접수, 등기부에서 확인되는 점유·임차 관련자는 총 11명입니다. 그러나 가장 빠른 전입도 2016.06.10으로 말소기준 2014.01.17보다 늦습니다. 따라서 이들 모두 대항력 없음으로 정리되고, 배당 여부와 별개로 낙찰자에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 없다

을구 1번 근저당권이 가장 앞선 말소기준입니다. 이후 소유권이 정금지에게 이전됐고, 현재 경매개시결정과 김성준의 주택임차권등기는 모두 후순위입니다. 김성준은 임대차계약일 2020.03.27, 전입·점유개시 2020.04.29, 확정일자 2020.03.27, 보증금 80,000,000원이나, 선순위 근저당보다 전입이 늦어 대항력이 없습니다.

② 임차·점유 관계 — 11명 모두 대항력 없음

김성준을 제외한 점유자들은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 다만 전입일 자체가 모두 말소기준 이후이므로, 확인된 전입일 기준으로는 대항력 인수 위험이 없습니다. 신동관·윤나경·박중현은 각각 배당요구 관련 문건을 접수했고, 김성준은 등기된 임차권자로 배당요구가 확인됩니다.

③ 가격 판단 — 실거래 비교자료 없이 ‘싸다’고 할 수 없다

현재 최저매각가는 감정가와 같은 87,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 에이스빌 관련 자료에는 현재 물건과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 금액이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 87,000,000원만을 근거로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수는 없습니다. 권리 인수가 0원이라 실질취득은 현재 최저가와 같은 87,000,000원이지만, 주변 오피스텔 거래와 임대가 확인 없이 가격 점수를 높이는 것은 위험합니다.

④ 예상배당표 (매각가 87,000,000원 가정)

현재 회차에서는 근저당 채권최고액 합계 497,000,000원 중 85,034,000원만 배당되어 411,966,000원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당액은 선순위 근저당 채권의 부족분이지 낙찰자가 인수하는 금액이 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.

⑤ 입지·현장 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 부산진구 개금동, 도시철도 2호선 개금역 남측 인근입니다. 주변은 소규모 공동주택, 주상용 주택, 업무시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 도시철도 2호선 개금역이 있어 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 용도. 건축물대장상 업무용 오피스텔이나 감정평가서에서는 주거용 오피스텔로 추정했습니다.
• 설비. 위생·급배수·소화전·승강기·도시가스·난방설비가 있으나, 현장조사 당시 승강기가 미작동 상태여서 정상작동 여부를 확인하지 못했습니다.
• 토지. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 2,094,000원/㎡입니다.
• 도로. 본건 동측으로 폭 약 4m 내외 포장도로에 접합니다.
• 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유자 확인. 확인된 점유·임차 관련자가 11명이므로 실제 현재 점유자와 퇴거 여부를 반드시 다시 확인해야 합니다.
• 김성준 임차권. 보증금 80,000,000원의 임차권등기가 있으나 전입일 2020.04.29로 말소기준 2014.01.17보다 늦어 대항력은 없습니다.
• 보증금 미상 점유자. 김성준 외 점유자들의 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 배당요구 관련 문건을 대조해야 합니다.
• 승강기. 현장조사 당시 미작동 상태였습니다. 정상작동 여부와 수리비·관리상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 직접 비교 가능한 최근 실거래 금액이 확인되지 않으므로 감정가 87,000,000원을 곧바로 시세로 보지 말고 주변 오피스텔 실거래·임대가를 별도로 대조해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 현재 점유 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수는 없지만, 명도는 단순하지 않다”

이 물건의 권리 핵심은 분명합니다. 2014.01.17 북부산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 11명의 점유·임차 관련자 모두 전입이 그보다 늦습니다. 따라서 대항력 임차인 인수는 0원이고, 80,000,000원 임차권등기 역시 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다.

반면 점유관계는 단순하지 않습니다. 다수 점유자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않고, 여러 명의 전입·배당요구가 섞여 있습니다. 여기에 현장조사 당시 승강기 미작동이라는 물리적 확인사항도 있습니다. 가격 측면에서도 최근 실거래 비교자료가 없어 신건 87,000,000원을 싸다고 판단할 근거가 없습니다. 결론은 권리 인수는 안전, 명도·현장·가격 검증은 보수적으로입니다.