부산지방법원 2024타경56568. 부산진구 개금동 에이스빌 4층 401호의 다세대 물건입니다. 등기상 핵심은 2014.01.17 접수된 북부산농업협동조합의 을구 1번 근저당권 221,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이며 같은 날 뒤이어 설정된 을구 2번 근저당권 276,000,000원, 2024.02.23 김시혜의 주택임차권, 현재 경매개시결정들은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
권리관계에서 주의할 부분은 등기보다 점유관계입니다. 전입일이 확인되는 이준희·신동관·이근숙·이수연·윤나경· 박중현·장우영·김효정·정희석·김성준·정홍운·김시혜는 모두 2014.01.17 이후 전입이므로 대항력이 없습니다. 반면 기사항전은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경56568 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 복지로21번길 5-7, 4층401호 (개금동,에이스빌) |
| 물건종류 | 다세대 · 감정 이용상태 다세대주택 |
| 소유자 | 정금지 |
| 감정가 / 최저가 | 51,000,000원 / 51,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 416,901,411원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 말소기준 | 2014.01.17 북부산농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 221,000,000원 |
① 권리 흐름 — 근저당·임차권은 매각으로 소멸
말소기준은 2014.01.17 을구 1번 북부산농업협동조합 근저당권입니다. 같은 날 접수번호 3271로 설정된 을구 2번 근저당권과 2024.02.23 김시혜의 주택임차권은 모두 말소기준 이후입니다. 김시혜의 임차보증금은 50,000,000원이지만 전입일·확정일자가 2018.08.30으로 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다.
② 임차인·점유 현황
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이준희 | 2023.04.03 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신동관 | 2020.04.06 | 미상 | 2024.06.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이근숙 | 2017.09.01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이수연 | 2021.02.23 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤나경 | 2022.03.15 | 미상 | 2024.06.20 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박중현 | 2024.05.30 | 미상 | 2024.06.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장우영 | 2023.04.06 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김효정 | 2023.06.01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정희석 | 2016.06.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김성준 | 2020.04.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정홍운 | 2022.05.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김시혜 | 2018.08.30 | 50,000,000원 | 2024.02.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 기사항전 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
전입일이 확인되는 12명은 모두 말소기준일 2014.01.17보다 늦어 대항력이 없습니다. 이 가운데 김시혜는 주거용 건물 전부에 대한 임차권등기가 있고 보증금은 50,000,000원이며, 임대차계약일자는 2018.08.28, 전입·확정일자는 2018.08.30입니다. 반면 기사항전은 전입일 자체가 확인되지 않아 같은 방식으로 대항력 없음을 단정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 비교 가능한 실거래가가 없다
에이스빌은 12세대, 준공일 2014.01.03으로 확인되지만, 거래가격 비교에 사용할 수 있는 최근 12개월 평균·최신 거래가격은 확인되지 않았습니다. 거래 조회 대상 면적은 14.82㎡이나 면적 일치도도 확보되지 않았습니다. 따라서 최저가 51,000,000원이 시세보다 싸거나 비싸다고 판단할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 51,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,318,000원 |
| 1. 근저당 · 북부산농업협동조합 | 221,000,000원 | 49,682,000원 |
| 2. 근저당 · 북부산농업협동조합 | 276,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 근저당 채권최고액 합계 497,000,000원 중 49,682,000원이 배당되고 미배당은 447,318,000원입니다. 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 전입일 미상 점유관계는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 개금동 도시철도 2호선 개금역 남측 인근이며, 주변은 소규모 공동주택·주상용 주택·업무시설·근린생활시설이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 도시철도 2호선 개금역이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 용도·구조. 본건은 다세대주택이며 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물입니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 4m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역(48m 이하)·상대보호구역이며 공시지가는 2,094,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 확인. 기사항전의 실제 전입일·보증금·점유관계를 원본 매각물건명세서와 현황에서 우선 확인해야 합니다.
- 나머지 점유자. 확인된 전입일은 모두 2014.01.17 이후지만, 보증금이 미상인 사람이 다수이므로 배당·명도 조건을 함께 점검해야 합니다.
- 김시혜 임차권. 보증금 50,000,000원, 전입·확정일자 2018.08.30, 임차권등기 2024.02.23으로 말소기준보다 후순위입니다.
- 승강기. 승강기 설비는 있으나 현장조사 당시 미작동 상태였고 정상작동 여부는 확인되지 않았습니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래가가 없어 신건 51,000,000원의 가격 경쟁력은 별도의 현장 시세 확인이 필요합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 40,800,000원, 2회 유찰 시 32,640,000원이지만 시세자료가 없어 이 가격이 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
맺으며 — “등기보다 미상 점유 확인이 먼저”
등기만 보면 구조는 비교적 선명합니다. 2014.01.17 북부산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당·김시혜 임차권·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 전입일이 확인된 점유자들도 모두 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 그러나 기사항전은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 여기에 승강기 미작동 확인 곤란 사항과 비교 가능한 실거래가 부재까지 겹쳐, 신건 51,000,000원에서 가격이나 권리를 낙관적으로 평가하기보다 미상 점유관계와 현장 상태를 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
