부산지방법원 2024타경56568. 부산진구 개금동 에이스빌 6층 601호로, 건축물대장상 용도는 업무용 오피스텔이며 감정평가서에서는 주거용 오피스텔로 추정하고 있습니다. 이 사건의 말소기준은 2014.01.17. 접수된 북부산농업협동조합 근저당권 221,000,000원입니다. 같은 날 설정된 또 다른 근저당 276,000,000원과 이후 경매개시결정·임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차관계는 단순하지 않습니다. 현황조사 등에 이름이 확인되는 임차인이 11명이고, 정희석의 임차보증금 80,000,000원을 제외하면 보증금이 확인되지 않는 사람이 다수입니다. 다만 전입일은 2016.06.10. 이후로 모두 2014.01.17. 말소기준보다 늦어, 제공된 판단상 대항력은 없습니다. 따라서 낙찰자가 임차보증금을 승계하는 구조는 아니며 배당 부족분이 곧바로 매수인 부담으로 넘어가지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경56568 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 복지로21번길 5-7, 6층601호 (개금동,에이스빌) |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무용 오피스텔이나 주거용 오피스텔로 추정 |
| 소유자 | 정금지 |
| 감정가 / 최저가 | 89,000,000원 / 89,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 북부산농업협동조합 / 416,901,411원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 토지이용 | 일반상업지역 · 방화지구 · 가로구역별 최고높이 제한지역 · 상대보호구역 |
① 권리 흐름 — 2014년 근저당이 기준
말소기준권리는 을구 1번 북부산농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 221,000,000원이고, 같은 날 을구 2번으로 276,000,000원의 근저당이 추가 설정되어 있습니다. 현재 회차 매각대금 89,000,000원에서는 집행비용을 제외한 86,998,000원이 을구 1번에 배당되고, 을구 2번에는 배당 재원이 남지 않습니다. 그럼에도 두 근저당 모두 매각으로 소멸하고, 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 — 11명 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이준희 | 2023.04.03 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 신동관 | 2020.04.06 | 미상 | 2024.06.04 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 이근숙 | 2017.09.01 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 이수연 | 2021.02.23 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 윤나경 | 2022.03.15 | 미상 | 2024.06.20 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 박중현 | 2024.05.30 | 미상 | 2024.06.25 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 장우영 | 2023.04.06 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김효정 | 2023.06.01 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김성준 | 2020.04.29 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 정홍운 | 2022.05.30 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 정희석 | 2016.06.10 | 80,000,000원 | 2024.06.13 | 없음 | 미상 | 0원 |
정희석은 건물 전부에 관해 임차보증금 80,000,000원, 주민등록일자·점유개시일자·확정일자 모두 2016.06.10.로 등기된 주택임차권자입니다. 하지만 그 날짜 역시 2014.01.17. 말소기준보다 늦습니다. 임차권등기 자체도 2024.06.13. 접수되어 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
③ 가격 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
에이스빌은 2014.01.03. 준공, 총 12세대로 확인되지만 제공된 시세 자료에는 이 601호와 직접 비교할 수 있는 실거래 금액이 없습니다. 따라서 감정가이자 현재 최저가인 89,000,000원이 시세보다 높은지 낮은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
특히 면적 비교 자료도 본건과 일치하는 것으로 확인되지 않았으므로, 다른 면적이나 과거 거래를 억지로 끌어와 가격 가점을 주는 방식은 적절하지 않습니다. 현재 회차에서는 권리는 인수 0원이지만 가격 메리트는 별도 검증 대상입니다.
④ 예상배당표 (매각가 89,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,002,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 북부산농업협동조합 | 221,000,000원 | 86,998,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 북부산농업협동조합 | 276,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 합계 497,000,000원 중 86,998,000원이 배당되고 410,002,000원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있으나, 제공된 회차별 계산에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 건물·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 부산진구 개금동 도시철도 2호선 개금역 남측 인근으로, 소규모 공동주택·주상용 주택·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 도시철도 2호선 개금역이 있어 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 용도. 건축물대장상 업무용 오피스텔이며 감정평가에서는 주거용 오피스텔로 추정하고 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·소화전·승강기·도시가스·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 승강기. 현장조사 당시 승강기가 미작동 상태여서 정상 작동 여부 확인이 곤란한 것으로 기재돼 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역이며, 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 현황 재확인. 조사된 임차인이 11명이고 다수의 보증금이 미상입니다. 대항력은 없더라도 실제 점유자와 인도 대상을 원본 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
- 정희석 임차권. 보증금 80,000,000원·전입 및 확정일자 2016.06.10.의 임차권이 있으나 말소기준 이후입니다. 매각물건명세서의 최종 기재를 다시 대조하세요.
- 가격 검증. 직접 비교할 실거래 금액이 없으므로 89,000,000원의 시세 적정성은 별도 실거래 확인이 필요합니다.
- 승강기 상태. 현장조사 당시 미작동 상태였습니다. 수리·정상운행 여부와 관리 상태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원과 가격 메리트는 별개”
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 말소기준은 2014.01.17. 북부산농업협동조합 근저당이고, 조사된 임차인 11명은 모두 그보다 늦게 전입했습니다. 정희석의 80,000,000원 임차권도 후순위여서 제공된 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 여기서 곧바로 ‘좋은 가격’이라는 결론으로 넘어가면 안 됩니다. 비교 가능한 실거래가 확인되지 않아 신건 최저가 89,000,000원의 시세 대비 고저는 판단할 수 없습니다. 여기에 임차인 다수의 보증금 미상, 실제 점유관계 확인 필요, 현장조사 당시 승강기 미작동이라는 점도 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 권리 승계 위험보다 현황·점유와 가격 검증이 핵심인 오피스텔입니다.
