부산지방법원 2024타경56568. 부산진구 개금동 에이스빌 3층 302호 다세대주택입니다. 권리분석의 출발점은 2014.01.17. 북부산농업협동조합 근저당권 221,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 같은 날 설정된 276,000,000원 근저당과 이후 권리·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

임차·점유 신고는 모두 11명입니다. 가장 이른 전입은 정희석의 2016.06.10.이고, 임차권등기가 있는 이수연도 전입 2021.02.23., 확정일자 2021.01.28.로 말소기준보다 늦습니다. 따라서 확인된 11명 모두 대항력 없음으로 판정되어 매수인에게 보증금이 승계되지는 않습니다. 다만 이수연을 제외한 신고자들은 보증금이 확인되지 않아, 권리 인수와 별개로 실제 점유관계와 명도 대상은 현장에서 다시 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸

말소기준은 을구 1번 북부산농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 221,000,000원이고, 같은 날 을구 2번 근저당권 276,000,000원도 설정돼 있습니다. 두 근저당 모두 매각으로 소멸합니다. 2014.12.15. 장정자의 전세권 60,000,000원은 2016.12.21. 이미 말소됐습니다.

2024.01.08. 북부산농업협동조합의 종전 임의경매개시결정은 2024.02.07. 취하돼 2024.02.15. 말소됐고, 현재 사건은 2024.05.23. 다시 개시됐습니다. 같은 날 등기된 이수연의 주택임차권 80,000,000원 역시 전입일이 말소기준보다 늦어 매수인 인수 대상은 아닙니다.

② 임차·점유 관계 — 인수 0원, 명도는 단순하지 않다

실제 임차·점유 신고자는 11명이며 보증기관 대위·승계 신고자는 없습니다. 이수연은 건물 전부에 대해 임차보증금 80,000,000원, 임대차계약일 2021.01.23., 점유개시일 2021.02.20., 전입일 2021.02.23., 확정일자 2021.01.28.로 임차권등기가 되어 있습니다. 하지만 말소기준일 2014.01.17.보다 모두 늦어 대항력은 없습니다.

③ 가격 판단 — 실거래 근거가 없어 신건 메리트는 확인 불가

에이스빌은 12세대, 2014.01.03. 준공이며 대상 면적 자료는 19.1㎡입니다. 그러나 확인된 실거래 금액이 없고 대상 면적과 비교 표본도 일치하지 않아, 65,000,000원이 시세 대비 저렴한지 비싼지를 판단할 근거가 없습니다. 따라서 신건 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다.

회차만 보면 현재 신건 65,000,000원, 1회 유찰 시 52,000,000원, 2회 유찰 시 41,600,000원입니다. 다만 이는 감정가 대비 기계적인 회차 하락일 뿐, 실거래 시세 대비 할인율을 뜻하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 65,000,000원 가정)

현재 회차 기준 근저당권 채권 합계 497,000,000원 중 63,430,000원만 배당되고 433,570,000원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당은 후순위·채권자 측 손실이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산진구 개금동 도시철도 2호선 개금역 남측 인근. 소규모 공동주택, 주상용 주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설이 형성된 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 도시철도 2호선 개금역이 있어 제반 교통사정은 무난한 편입니다.
• 용도. 감정 이용상태상 기호 1-12는 다세대주택이고, 본건 사건 용도도 다세대입니다.
• 도로. 동측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역(48m 이하)·상대보호구역입니다.
• 공시지가. 2,094,000원/㎡이며 토지면적은 116.0㎡입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물이며 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 승강기. 승강기 설비는 있으나 현장조사 당시 미작동 상태여서 정상작동 여부 확인이 곤란했습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유자 11명 현황 재확인. 현황조사상 여러 명이 전입돼 있으므로 실제 거주자와 명도 대상자를 현장 및 최신 서류로 다시 확인해야 합니다.
• 보증금 미상자 확인. 이수연 외 신고자들의 보증금이 확인되지 않았습니다. 대항력은 없더라도 배당·명도 협상 관계를 파악하려면 계약관계 확인이 필요합니다.
• 이수연 임차권. 임차보증금 80,000,000원이지만 전입일이 말소기준보다 늦어 매수인에게 승계되지 않습니다.
• 시세 원본 확인. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 신건 65,000,000원의 적정성을 판단할 수 없습니다. 주변 다세대 실거래와 개별 호수 상태를 별도로 비교해야 합니다.
• 승강기 상태 확인. 현장조사 당시 승강기가 미작동이었으므로 수리 여부와 관리 상태를 확인해야 합니다.
• 배당표 해석 주의. 현재 회차 미배당 433,570,000원은 매수인 인수액이 아니라 채권자 미회수액입니다.

맺으며 — “권리 인수 0원, 하지만 현장은 복잡하다”

이 물건의 법적 인수 구조는 단순합니다. 2014.01.17. 근저당이 말소기준이고, 확인된 11명의 전입은 모두 그 이후라 매수인 인수액은 0원입니다. 80,000,000원 임차권이 있는 이수연도 대항력이 없어 보증금이 매수인에게 넘어오지 않습니다.

다만 입찰 난도를 결정하는 것은 권리 하나만이 아닙니다. 점유 신고자가 11명이고, 대부분 보증금이 확인되지 않았으며, 승강기 상태도 확인이 필요합니다. 무엇보다 비교 가능한 실거래 가격이 없어 65,000,000원이 시장가보다 유리한지 판단할 자료가 없습니다. 권리는 합격이지만, 점유와 가격은 확인 전까지 보류. 이 사건은 그 구분이 핵심입니다.