부산지방법원 2024타경56568. 부산진구 개금동 에이스빌 5층 503호, 용도는 다세대주택입니다. 권리분석의 출발점은 2014.01.17 접수된 북부산농업협동조합의 채권최고액 221,000,000원 근저당권입니다. 같은 날 접수번호 3271로 채권최고액 276,000,000원의 두 번째 근저당권도 설정돼 있고, 이후 전세권·주택임차권·가압류·경매개시결정 등이 이어졌습니다. 현재 경매에서 말소기준 이후 권리들은 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당표상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
이 사건의 난점은 등기 순위보다 점유관계입니다. 현황조사에는 2016.06.10부터 2024.05.30까지 서로 다른 전입일을 가진 11명이 확인됩니다. 모두 2014.01.17 말소기준 이후 전입이어서 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태입니다. 특히 신동관·윤나경·박중현은 각각 배당요구를 접수했습니다. 이들의 미확인 보증금이 매수인에게 승계되는 구조로 제시되지는 않았지만, 실제 배당관계와 인도 과정은 매각물건명세서와 현황을 다시 맞춰볼 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경56568 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 복지로21번길 5-7, 5층503호 (개금동,에이스빌) |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 대상면적 12.76㎡ · 8층 건물 내 5층 503호 |
| 소유자 | 정금지 |
| 감정가 / 최저가 | 44,000,000원 / 44,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 북부산농업협동조합 / 416,901,411원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 준공일 / 규모 | 2014.01.03 · 에이스빌 12세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2014년 근저당
② 임차·점유관계 — 11명 모두 말소기준 이후 전입
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정희석 | 2016.06.10 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이근숙 | 2017.09.01 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신동관 | 2020.04.06 | 미상 / 미상 | 2024.06.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김성준 | 2020.04.29 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이수연 | 2021.02.23 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤나경 | 2022.03.15 | 미상 / 미상 | 2024.06.20 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정홍운 | 2022.05.30 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이준희 | 2023.04.03 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장우영 | 2023.04.06 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김효정 | 2023.06.01 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박중현 | 2024.05.30 | 미상 / 미상 | 2024.06.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
가장 빠른 전입은 정희석의 2016.06.10으로, 말소기준 2014.01.17보다 늦습니다. 나머지 10명 역시 모두 그 이후 전입입니다. 따라서 현황조사에 나타난 전입일만 놓고 보면 대항력 있는 임차인은 없습니다. 다만 보증금·확정일자가 모두 미상이라 우선변제 가능 여부는 확정할 수 없습니다. 신동관·윤나경·박중현은 배당요구 사실이 확인됩니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 물건의 감정가와 현재 최저매각가는 모두 44,000,000원입니다. 에이스빌은 12세대 규모이고 준공일은 2014.01.03이며, 대상면적은 12.76㎡입니다. 그러나 이번 분석에서 감정가와 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 금액이 확인되지 않으므로, 44,000,000원이 시세보다 낮다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 44,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,192,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 북부산농업협동조합 | 221,000,000원 | 42,808,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 북부산농업협동조합 | 276,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 유동주 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액 합계 597,000,000원 중 채권자 예상배당은 42,808,000원이며 미배당액은 554,192,000원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 개금동 도시철도 2호선 개금역 남측 인근. 주변은 소규모 공동주택, 주상용 주택, 업무시설과 각종 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장과 도시철도 2호선 개금역이 있어 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 용도. 본건은 다세대주택입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물이며 위생·급배수·소화전·승강기·도시가스·난방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로·토지. 동측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접하며, 토지는 완경사지 내 대체로 평탄한 세장형입니다. 용도지역은 일반상업지역이고 방화지구에 해당합니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역 48m 이하, 상대보호구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 승강기. 승강기 설비는 있으나 현장조사 당시 미작동 상태였고 정상작동 여부 확인이 곤란한 것으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 11명 재확인. 전입일은 모두 말소기준 이후지만, 각 점유 부분과 실제 거주 상태를 현황조사서·전입세대 열람 등 원문과 다시 대조해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 전입관계자들의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 대항력은 없더라도 배당관계와 최우선변제 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 신동관은 2024.06.04, 윤나경은 2024.06.20, 박중현은 2024.06.25 배당요구를 접수했습니다. 실제 배당요구 내용과 채권 금액을 원문에서 확인해야 합니다.
- 승강기 상태. 5층 물건인데 현장조사 당시 승강기가 미작동 상태였습니다. 정상작동 여부와 수리·관리 상태는 현장에서 반드시 확인할 항목입니다.
- 가격 검증. 감정가·최저가 44,000,000원과 직접 비교할 최근 실거래 근거가 없으므로, 신건이라는 이유나 낮은 절대금액만으로 가격 메리트를 단정하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 점유와 가격 확인
이 사건의 권리 골격은 분명합니다. 2014.01.17 북부산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 현황조사상 11명의 전입일은 전부 그 뒤입니다. 따라서 현재 분석상 대항력 임차인의 보증금을 매수인이 승계하는 구조는 아니며 인수액은 0원입니다.
다만 실제 입찰 난도는 낮지 않습니다. 한 개 호실에 전입관계자가 11명 확인되고 보증금·확정일자가 미상이며, 일부는 배당요구도 했습니다. 5층 물건인데 승강기는 현장조사 당시 미작동이었고, 감정가 44,000,000원의 시세 적정성을 검증할 실거래 가격도 없습니다. 따라서 이 물건은 권리상 승계금액은 0원이지만, 점유관계와 현장 상태·가격을 확인한 뒤 접근해야 하는 다세대주택으로 보는 것이 가장 일관된 해석입니다.
