부산지방법원 2024타경56568. 부산진구 개금동 에이스빌 3층 301호, 전용 14.82㎡ 다세대주택입니다. 권리의 출발점은 2014.01.17 설정된 북부산농업협동조합의 채권최고액 221,000,000원 근저당권입니다. 같은 날 뒤이어 채권최고액 276,000,000원의 두 번째 근저당권도 설정됐고, 현재 경매개시결정과 뒤이은 강제경매개시결정까지 모두 이 말소기준권리보다 뒤에 있습니다. 따라서 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다.
임차관계는 단순하지 않습니다. 현황조사 등에서 이준희·신동관·이근숙·이수연·윤나경·박중현· 장우영·김효정·정희석·김성준·정홍운 등 11명의 전입이 확인됩니다. 다만 가장 빠른 전입도 2016.06.10으로, 말소기준일인 2014.01.17보다 늦습니다. 따라서 이들의 전입만 놓고 보면 대항력은 없고 매수인에게 보증금이 승계되는 구조도 아닙니다. 다만 각 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당·최우선변제 여부는 원본 서류로 보완해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경56568 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 복지로21번길 5-7, 3층301호 (개금동,에이스빌) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 14.82㎡ · 8층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 정금지 |
| 감정가 / 최저가 | 51,000,000원 / 51,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 북부산농업협동조합 / 416,901,411원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2014년 근저당
말소기준은 을구 1번 북부산농업협동조합 근저당권입니다. 같은 날 접수된 을구 2번 근저당권은 접수번호가 뒤이고, 2024.05.23 임의경매개시결정과 2024.08.27 강제경매개시결정 역시 후순위입니다. 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다.
② 전입자 11명 — 대항력은 없지만 명도 확인은 필수
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이준희 | 2023.04.03 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신동관 | 2020.04.06 | 미상 | 2024.06.04 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이근숙 | 2017.09.01 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이수연 | 2021.02.23 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤나경 | 2022.03.15 | 미상 | 2024.06.20 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박중현 | 2024.05.30 | 미상 | 2024.06.25 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장우영 | 2023.04.06 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김효정 | 2023.06.01 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정희석 | 2016.06.10 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김성준 | 2020.04.29 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정홍운 | 2022.05.30 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
11명 모두 전입일이 2014.01.17 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 미배당 보증금이 존재하더라도 대항력에 기초해 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 각 점유 부분이 미상이고 보증금도 확인되지 않아, 실제 점유자 수와 인도 대상은 입찰 전에 현장과 원본 서류로 대조하는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 51,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,318,000원 |
| 1. 근저당 · 북부산농업협동조합 | 221,000,000원 | 49,682,000원 |
| 2. 근저당 · 북부산농업협동조합 | 276,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 497,000,000원에 비해 매각가가 51,000,000원이라 현재 회차의 채권자 미배당은 447,318,000원입니다. 다만 이 미배당은 후순위 채권의 부족액이며, 본 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도시철도 2호선 개금역 남측 인근으로, 주변은 소규모 공동주택·주상용 주택·업무시설·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 개금역이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 용도. 본건은 다세대주택이며, 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 규모입니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역(48m 이하)·상대보호구역에 해당합니다.
- 토지. 완경사지 내 대체로 평탄한 세장형 토지이며, 공시지가는 2,094,000원/㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수·소화전·도시가스·난방·승강기설비 등을 갖추고 있으나, 현장조사 당시 승강기는 미작동 상태여서 정상작동 여부 확인이 곤란했습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전입 11명 실점유 확인. 주민등록상 전입과 실제 점유는 별개일 수 있으므로 301호의 실제 거주자·점유자와 점유 부분을 현장에서 확인하세요.
- 보증금·확정일자 확인. 보증금이 모두 미상이라 최우선변제 및 실제 배당관계를 확정하기 전에 매각물건명세서와 임대차 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 명도비용 반영. 대항력은 없지만 점유 인원이 많아 인도명령·협의·이사비 등 현실적인 명도비용이 커질 수 있습니다.
- 승강기 점검. 현장조사 당시 승강기가 미작동 상태였으므로 정상작동 여부와 수리·관리 상태를 확인하세요.
- 가격 검증. 동일 면적 실거래 비교 없이 신건 51,000,000원의 적정성을 단정하지 말고 주변 유사 다세대 거래 및 임대수익을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·임대차 자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다
권리의 뼈대만 보면 명확합니다. 2014.01.17 북부산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 11명의 전입은 모두 그 뒤입니다. 등기상 후순위 권리도 소멸하며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 문제는 권리 밖의 실무입니다. 전입 확인 인원이 11명인데 보증금과 점유 부분이 확인되지 않았고, 승강기는 현장조사 당시 미작동 상태였습니다. 또한 신건 5,100만원이 주변 시세 대비 어느 수준인지 직접 비교할 근거도 부족합니다. 따라서 이 물건은 등기상 인수 위험은 낮지만, 명도·현장·가격 검증을 거쳐야 하는 다세대로 보는 것이 맞습니다.
