부산지방법원 2024타경56568. 부산진구 개금동 에이스빌 4층 402호 다세대 물건입니다. 권리의 기준점은 2014.01.17. 설정된 북부산농업협동조합 근저당권입니다. 같은 날 설정된 두 근저당의 채권최고액은 각각 221,000,000원, 276,000,000원이며, 현재 경매절차의 북부산농업협동조합 청구액은 416,901,411원입니다. 조사된 전입자 가운데 가장 이른 전입일도 2016.06.10.으로 말소기준보다 늦습니다.
따라서 조사된 11명은 모두 대항력이 없는 것으로 정리됩니다. 현재 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 각 전입자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당순위·최우선변제 여부는 추가 확인이 필요합니다. 즉 선순위 대항력 인수 위험은 없지만, 실제 점유관계와 명도 범위는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경56568 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 복지로21번길 5-7, 4층402호 (개금동,에이스빌) |
| 용도 | 다세대 · 감정평가 이용상태 다세대주택 |
| 소유자 | 정금지 |
| 감정가 / 최저가 | 65,000,000원 / 65,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 416,901,411원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 등기 발급 | 2026.10.01 · 부산지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 기준은 2014년 근저당
말소기준은 2014.01.17. 접수된 을구 1번 북부산농업협동조합 근저당권 221,000,000원입니다. 같은 날 을구 2번에도 채권최고액 276,000,000원의 근저당이 설정되어 있고, 두 권리는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2024.05.23.의 임의경매개시결정과 2024.08.27.의 강제경매개시결정 역시 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 임차·점유 관계 — 실제 전입자 11명
| 성명 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이근숙 | 2017.09.01 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 정희석 | 2016.06.10 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 신동관 | 2020.04.06 | 없음 | 미상 | 2024.06.04 | 없음 |
| 김성준 | 2020.04.29 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 이수연 | 2021.02.23 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 윤나경 | 2022.03.15 | 없음 | 미상 | 2024.06.20 | 없음 |
| 정홍운 | 2022.05.30 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 이준희 | 2023.04.03 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 장우영 | 2023.04.06 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 김효정 | 2023.06.01 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 박중현 | 2024.05.30 | 없음 | 미상 | 2024.06.25 | 없음 |
실제 조사된 전입자는 11명입니다. 모두 말소기준인 2014.01.17.보다 늦게 전입해 대항력은 없습니다. 이 가운데 신동관·윤나경·박중현은 각각 2024.06.04., 2024.06.20., 2024.06.25. 배당요구를 한 것으로 확인됩니다.
③ 배당 구조 (매각가 65,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,570,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 북부산농업협동조합 | 221,000,000원 | 63,430,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 북부산농업협동조합 | 276,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권최고액 합계 497,000,000원 가운데 현재 회차에서는 63,430,000원이 배당되고 433,570,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·현황 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 부산진구 개금동 도시철도 2호선 개금역 남측 인근으로, 소규모 공동주택·주상용 주택·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 도시철도 2호선 개금역이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물이며 위생·급배수·소화전·승강기·도시가스·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역 48m 이하·상대보호구역입니다. 공시지가는 2,094,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전입자 11명 재확인. 모두 말소기준 이후 전입이지만 실제 점유자와 호실 사용관계를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 만큼 최우선변제 가능성과 배당관계를 매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
- 명도 범위 확인. 대항력이 없다는 것과 점유자가 없다는 것은 다릅니다. 현재 점유자 수와 인도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 승강기 확인. 현장조사 당시 미작동 상태였으므로 정상가동 여부와 비용부담을 점검해야 합니다.
- 가격 원본 비교. 현재 자료에는 직접 비교 가능한 실거래 가격이 없어 감정가 65,000,000원의 가격 경쟁력을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수는 0원, 확인할 것은 점유와 가격”
이 물건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2014.01.17. 북부산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 조사된 11명의 전입자는 모두 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 전입자가 다수이고 보증금·확정일자가 확인되지 않았으며, 승강기도 조사 당시 미작동 상태였습니다. 여기에 직접 비교 가능한 실거래 가격까지 확인되지 않으므로, 권리 인수 위험은 낮지만 점유·명도·설비·가격 검증을 끝낸 뒤 응찰가를 정해야 하는 물건입니다.
