부산지방법원 2024타경56568. 개금동 에이스빌 3층 303호 다세대주택입니다. 권리의 출발점은 2014년 1월 17일 설정된 북부산농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액 221,000,000원의 을구 1번 근저당이 말소기준권리이고, 같은 날 설정된 276,000,000원 근저당과 이후 임차권·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
특히 이 물건은 점유 조사 인원이 많아 숫자만 보면 복잡해 보이지만, 대항력 판단의 기준일은 명확합니다. 가장 이른 전입일도 2016년 6월 10일로 말소기준일인 2014년 1월 17일보다 늦습니다. 따라서 조사된 11명 모두 말소기준권리보다 후순위이며, 매수인에게 임차보증금이 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 윤나경 외 다수 점유자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 권리 인수와 별개로 실제 점유상태와 명도 상대방을 현장에서 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경56568 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 복지로21번길 5-7, 3층303호 (개금동,에이스빌) |
| 용도 | 다세대주택 |
| 소유자 | 정금지 |
| 감정가 / 최저가 | 44,000,000원 / 44,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 북부산농업협동조합 / 416,901,411원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 말소기준권리 | 2014.01.17. 북부산농업협동조합 근저당권 221,000,000원 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸
을구 1번 근저당이 말소기준입니다. 을구 2번 근저당도 같은 날 설정됐고, 2024년 윤나경의 주택임차권, 현재 사건의 임의경매개시결정과 뒤이은 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 윤나경의 임차보증금은 50,000,000원이지만 전입일이 2022.03.15로 말소기준일보다 늦어 대항력이 없고 매수인에게 승계되지 않습니다.
② 점유·임차인 — 11명 모두 말소기준 이후 전입
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정희석 | 2016.06.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이근숙 | 2017.09.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신동관 | 2020.04.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김성준 | 2020.04.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이수연 | 2021.02.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤나경 | 2022.03.15 | 50,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정홍운 | 2022.05.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이준희 | 2023.04.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장우영 | 2023.04.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김효정 | 2023.06.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박중현 | 2024.05.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
윤나경은 임대차계약일과 확정일자가 2022.03.02, 전입일이 2022.03.15, 점유개시일이 2022.03.18이며 전유부분 전부에 대해 50,000,000원의 주택임차권을 등기했습니다. 그러나 말소기준권리가 2014.01.17이므로 순위상 뒤에 있고 대항력도 없습니다. 나머지 점유자는 보증금·확정일자가 확인되지 않았지만, 전입일 자체가 모두 말소기준보다 늦어 매수인 승계 여부와 관련한 대항력은 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 44,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,192,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 북부산농업협동조합 | 221,000,000원 | 42,808,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 북부산농업협동조합 | 276,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 497,000,000원 중 42,808,000원이 배당되는 가정이며, 미배당액은 454,192,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 채권자의 미배당과 별개로 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 부산진구 개금동, 도시철도 2호선 개금역 남측 인근에 위치합니다. 주변은 소규모 공동주택, 주상용 주택, 업무시설 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 도시철도 2호선 개금역이 있어 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물이며 위생·급배수·소화전·승강기·도시가스·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 승강기. 현장조사 당시 승강기가 미작동 상태여서 정상 작동 여부를 확인하기 곤란한 것으로 기재됐습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 2,094,000원/㎡입니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 4m 내외 포장도로에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 재확인. 현황조사상 11명이 확인됩니다. 실제 현 점유자와 퇴거 여부, 각 점유 부분을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
- 보증금 자료 확인. 윤나경을 제외한 점유자의 보증금이 확인되지 않습니다. 대항력은 없지만 명도 협의와 배당관계 파악을 위해 매각물건명세서와 배당요구 자료를 대조해야 합니다.
- 윤나경 임차권. 보증금 50,000,000원, 전입 2022.03.15, 확정일자 2022.03.02이나 말소기준 이후라 대항력은 없고 매각으로 소멸합니다.
- 승강기 점검. 현장조사 때 승강기가 작동하지 않았으므로 현재 수리·정상운행 여부와 관련 비용을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 확인 가능한 실거래 비교자료가 없어 감정가 44,000,000원의 적정성을 단정하기 어렵습니다. 인근 유사 다세대 거래와 임대수익 자료를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 자료를 입찰 직전 기준으로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 단순하게 보면 안 된다
권리의 결론은 비교적 분명합니다. 2014.01.17 북부산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 조사된 모든 전입자가 그보다 늦어 매수인에게 승계되는 임차보증금은 없습니다. 윤나경의 50,000,000원 임차권 역시 후순위라 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건의 실제 난도는 등기보다 점유와 현장에 있습니다. 점유 조사 인원이 11명이고 다수의 보증금·확정일자가 확인되지 않았으며, 승강기도 조사 당시 미작동 상태였습니다. 게다가 실거래 비교자료가 없어 44,000,000원이 가격적으로 유리하다고 평가할 근거도 없습니다. 따라서 결론은 권리상 인수는 0원, 그러나 점유·명도와 현장 상태를 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 다세대입니다.
