부산지방법원 2024타경56568. 부산진구 개금동 에이스빌 2층 202호 다세대주택입니다. 권리분석의 출발점은 2014.01.17 설정된 북부산농업협동조합의 채권최고액 221,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤 같은 날 접수된 채권최고액 276,000,000원의 근저당권, 2024.03.19 유동주의 100,000,000원 가압류, 2024.05.23 임의경매개시결정, 2024.06.10 신동관의 주택임차권, 2024.08.27 강제경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
특히 눈에 띄는 것은 신동관의 임차보증금 85,000,000원입니다. 현재 최저매각가 65,000,000원보다 크지만, 주민등록일자가 2020.04.06로 말소기준일 2014.01.17보다 뒤이고 임차권등기도 2024.06.10에 접수됐습니다. 따라서 이 보증금이 크다는 이유만으로 매수인이 85,000,000원을 인수하는 구조는 아니며, 제공된 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경56568 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 복지로21번길 5-7, 2층202호 (개금동,에이스빌) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택 |
| 소유자 | 정금지 · 2014.09.24 매매, 2014.10.27 소유권이전 접수 |
| 감정가 / 최저가 | 65,000,000원 / 65,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 북부산농업협동조합 / 416,901,411원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 건물 현황 | 2014.01.03 준공 · 에이스빌 12세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2014년 근저당
현재 경매에서 핵심은 을구 1번 북부산농업협동조합 근저당입니다. 감정가 65,000,000원보다 채권최고액이 훨씬 크고, 현재 회차 배당에서는 집행비용 1,570,000원을 제외한 63,430,000원이 이 근저당에 배당되는 것으로 계산됩니다. 그 결과 을구 2번 근저당, 유동주 가압류, 소유자 잔여는 모두 0원입니다.
② 임차인·전입자 — 11명, 전입은 모두 말소기준 이후
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이준희 | 2023.04.03 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이근숙 | 2017.09.01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이수연 | 2021.02.23 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤나경 | 2022.03.15 | 미상 | 2024.06.20 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박중현 | 2024.05.30 | 미상 | 2024.06.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장우영 | 2023.04.06 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김효정 | 2023.06.01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정희석 | 2016.06.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김성준 | 2020.04.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정홍운 | 2022.05.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신동관 | 2020.04.06 | 85,000,000원 | 2024.06.10 | 없음 | 후순위 | 없음 |
신동관의 임차권등기에는 최초계약 보증금 80,000,000원, 2022.03.05 증액 5,000,000원, 합계 85,000,000원이 기재되어 있고, 80,000,000원에 대한 확정일자는 2020.03.17입니다. 그러나 전입일 2020.04.06과 확정일자 모두 2014.01.17 말소기준권리보다 뒤입니다.
③ 가격 판단 — 신건 65,000,000원, 시세 할인 단정은 금물
현재 회차는 유찰 0회의 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 65,000,000원입니다. 다만 에이스빌의 동일 면적 실거래를 기준으로 현재 가격이 최근 시세보다 낮은지 검증할 자료는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이 없다는 사실만으로도 그렇고, 별도의 최근 실거래 비교 없이 “65,000,000원이 싸다”라고 평가해서는 안 됩니다.
회차가 내려가면 최저매각가는 1회 유찰 시 52,000,000원, 2회 유찰 시 41,600,000원으로 계산되어 있지만, 이는 어디까지나 감정가 대비 80%·64% 시나리오입니다. 실거래 시세보다 싸다는 의미와는 별개입니다.
④ 예상배당표 (매각가 65,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | 미상 | 1,570,000원 |
| 1. 근저당 · 북부산농업협동조합 | 221,000,000원 | 63,430,000원 |
| 2. 근저당 · 북부산농업협동조합 | 276,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 유동주 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | 미상 | 0원 |
채권총액 597,000,000원 중 현재 회차 채권자 배당은 63,430,000원, 미배당은 533,570,000원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 개금동 도시철도 2호선 개금역 남측 인근. 주변은 소규모 공동주택, 주상용 주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 도시철도 2호선 개금역이 있어 감정평가상 제반 교통사정은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역·규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역 48m 이하·상대보호구역입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물이며 위생·급배수·소화전·승강기·도시가스·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 승강기. 현장조사 당시 미작동 상태로 정상작동 여부 확인이 곤란하다고 명시되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 재확인. 조사된 임차인·전입자 11명의 현재 점유 여부와 실제 거주자를 매각물건명세서·현황조사·현장에서 대조하세요.
- 신동관 임차권. 보증금 85,000,000원이나 말소기준 뒤의 임차권입니다. 그래도 배당요구 및 등기 내용은 원문으로 재확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 65,000,000원을 시세로 그대로 보지 말고 주변 다세대의 실제 거래·매물과 별도로 비교하세요.
- 승강기 상태. 현장조사에서 미작동이 확인됐으므로 정상작동 여부와 수리 필요성을 직접 확인하세요.
- 배당 한계. 현재 회차에서도 선순위 근저당 하나가 매각대금 대부분을 흡수하고 후순위 채권은 미배당입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 서류를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 입찰”은 같은 말이 아니다
이 사건은 권리 순위만 놓고 보면 결론이 비교적 분명합니다. 2014.01.17 북부산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 11명의 임차인·전입자는 모두 그 이후 전입입니다. 보증금 85,000,000원의 신동관 임차권도 후순위라 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
그러나 입찰 난도가 낮다는 뜻은 아닙니다. 한 호실에 다수의 전입관계가 잡혀 있고 보증금이 확인되지 않은 사람이 여럿이며, 승강기 상태도 현장에서 추가 확인이 필요합니다. 무엇보다 현재 65,000,000원이 최근 시세보다 싸다는 근거가 없어 가격 가점을 줄 수 없습니다. 권리 인수는 안전 쪽, 점유·현장·가격 검증은 보수적으로. 이 사건의 핵심은 그 구분입니다.
