부산지방법원 2024타경56568. 부산진구 개금동 에이스빌 7층 701호로, 건축물대장상 용도는 업무용 오피스텔이고 감정평가서상 주거용 오피스텔로 추정된 물건입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 2014년 설정된 북부산농협의 선순위 근저당입니다. 을구 1번 근저당권은 채권최고액 221,000,000원, 바로 뒤 을구 2번도 같은 날 채권최고액 276,000,000원으로 설정돼 있습니다. 첫 번째 근저당이 말소기준이므로 그 뒤에 들어온 압류·전세권·임차권·경매개시등기와 조사된 임차인들의 전입은 매수인에게 대항하지 못합니다.

다만 “인수 0원”을 “간단한 물건”과 동일시하면 안 됩니다. 조사상 실제 임차인은 12명이고, 이 가운데 김세린은 보증금 150,000,000원의 전세권 및 임차권등기가 확인됩니다. 김세린을 제외한 11명의 보증금은 미상입니다. 이들은 모두 말소기준일 이후 전입이어서 대항력은 없지만, 실제 점유 상태와 인도 협의는 별도 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수는 0원, 점유는 복잡하다

말소기준은 2014.01.17 을구 1번 북부산농업협동조합 근저당권입니다. 을구 2번 근저당, 2022년 김세린 전세권, 2023년 부산진구 압류, 2024년 경매개시결정과 임차권등기는 모두 그 이후 순위입니다. 따라서 등기상 매수인이 승계할 권리액은 0원으로 계산됩니다.

② 임차인 현황 — 실제 임차인 12명

보증기관 대위·승계 신고자는 없으며, 아래 12명이 실제 임차인으로 조사돼 있습니다. 김세린은 전세권과 임차권등기가 함께 존재하지만 동일인으로 1명만 집계했습니다.

김세린은 임대차계약일 2022.05.16, 확정일자 2022.05.17, 점유개시 2022.05.27, 전입 2022.05.30이며 보증금은 150,000,000원입니다. 을구 3번 전세권도 같은 금액으로 설정돼 있고, 2024.06.17 임차권등기명령에 따른 주택임차권도 등기돼 있습니다. 다만 모두 2014년 선순위 근저당보다 늦어 매수인에게 승계되는 보증금은 없습니다.

③ 가격·회차 시나리오 — 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없다

이 물건은 감정가와 현재 최저매각가가 모두 197,000,000원인 신건입니다. 동일 면적의 실거래 가격 근거가 확인되지 않으므로, 감정가 1.97억을 곧바로 시세로 간주하거나 “시세보다 싸다”고 평가할 근거는 없습니다. 현재 확인 가능한 가격 판단 기준은 회차별 최저가와 배당 구조입니다.

회차가 내려가면 채권 미배당은 453,558,000원 → 492,406,400원 → 523,485,120원으로 증가하지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 낙찰가 하락이 임차보증금 승계액을 늘리는 구조는 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 197,000,000원 가정)

채권최고액 및 전세금 기준 채권 합계는 647,000,000원이고, 현재 회차에서는 집행비용을 제외한 193,442,000원이 선순위 북부산농협 근저당에 배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산진구 개금동, 도시철도 2호선 개금역 남측 인근. 주변은 소규모 공동주택, 주상용 주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설이 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 도시철도 2호선 개금역이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 용도. 건축물대장상 업무용 오피스텔이며 감정평가서에서는 주거용 오피스텔로 추정했습니다. 에이스빌 단지 정보상 총 12세대, 준공일은 2014.01.03입니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역(48m 이하)·상대보호구역. 토지면적 116.0㎡, 공시지가 2,094,000원/㎡입니다.
• 도로. 동측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다. 토지는 완경사지 내 대체로 평탄한 세장형으로 공동주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.
• 공부·설비. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 위생·급배수·소화전·승강기· 도시가스·난방설비가 있으나 승강기는 현장조사 당시 미작동 상태였습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 12명 점유 재확인. 현황조사상 실제 임차인 12명입니다. 낙찰 전 현재 점유자와 퇴거 여부를 현장에서 다시 확인하는 것이 핵심입니다.
• 보증금 미상 11명. 대항력은 없지만 김세린을 제외한 11명의 보증금이 확인되지 않았습니다. 배당요구·확정일자 및 실제 임대차관계는 원본 문건과 대조해야 합니다.
• 김세린 중복 권리 구분. 전세권 150,000,000원과 임차권등기 보증금 150,000,000원은 같은 김세린의 권리관계입니다. 이를 두 임차인의 보증금처럼 합산하면 안 됩니다.
• 승강기 작동 확인. 현장조사 당시 미작동 상태였고 정상 작동 여부가 확인되지 않았습니다. 7층 물건이므로 수리·운영 상태를 직접 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 신건 최저가 197,000,000원을 시세라고 단정할 근거는 없습니다. 감정가와 별도로 주변 주거용 오피스텔의 실제 거래가격을 입찰 직전 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 배당요구 관련 문건을 매각기일 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”보다 12명의 점유가 더 중요하다

이 사건의 등기상 권리구조는 비교적 명확합니다. 2014.01.17 북부산농협 근저당이 말소기준이고, 조사된 12명의 임차인과 김세린의 전세권·임차권은 모두 그 이후입니다. 따라서 현재 1.97억에 낙찰된다고 가정할 때 권리상 실질취득액은 197,000,000원, 매수인 인수액은 0원입니다.

다만 입찰 판단의 난도는 권리표보다 현장에서 올라갑니다. 실제 임차인 12명, 보증금 미상 11명, 배당요구가 확인된 임차인 4명, 그리고 승강기 미작동 상태가 동시에 존재합니다. 여기에 동일 면적의 실거래 가격 근거가 확인되지 않아 신건 1.97억이 저렴한지 판단할 기준도 충분하지 않습니다. 권리 승계는 깨끗하지만, 점유·현장·가격 검증까지 끝낸 뒤 판단해야 하는 주거용 오피스텔입니다.