부산지방법원 2024타경56568. 부산진구 개금동 에이스빌 4층 403호, 다세대주택입니다. 말소기준은 2014.01.17 북부산농업협동조합의 채권최고액 221,000,000원 근저당권입니다. 같은 날 설정된 채권최고액 276,000,000원의 후순위 근저당, 2024.05.23 임의경매개시결정, 2024.08.16 박중현의 주택임차권, 2024.08.27 강제경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
현황조사 등에 나타난 임차인은 총 11명입니다. 가장 이른 전입은 정희석의 2016.06.10으로, 이 역시 말소기준일 2014.01.17보다 늦습니다. 박중현의 임차보증금은 40,000,000원이고 확정일자는 2020.10.21이나 주민등록일자는 2024.05.30이므로, 자료상 대항력은 없습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경56568 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 복지로21번길 5-7, 4층403호 (개금동,에이스빌) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 12.76㎡ · 8층 건물 내 4층 403호 |
| 소유자 | 정금지 |
| 감정가 / 최저가 | 44,000,000원 / 44,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 북부산농업협동조합 / 416,901,411원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 준공 | 2014.01.03 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
말소기준은 을구 1번 북부산농업협동조합 근저당권입니다. 이후의 임의경매·주택임차권·강제경매는 매각으로 소멸합니다. 을구 2번 근저당도 같은 날 설정됐지만 배당에서는 을구 1번 근저당이 먼저 배당되고, 현재 최저가 44,000,000원에서는 집행비용을 제외한 42,808,000원만 을구 1번 근저당에 배당됩니다. 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
② 임차인 분석 — 대항력보다 점유 확인이 중요
현황조사·문건접수·등기부 등에 나타난 임차인은 11명입니다. 보증금이 확인되는 사람은 박중현 40,000,000원이며, 나머지는 보증금이 미상입니다. 다만 전입일은 모두 말소기준인 2014.01.17 이후여서 자료상 대항력은 없습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이준희 | 2023.04.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신동관 | 2020.04.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이근숙 | 2017.09.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이수연 | 2021.02.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤나경 | 2022.03.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장우영 | 2023.04.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김효정 | 2023.06.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정희석 | 2016.06.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김성준 | 2020.04.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정홍운 | 2022.05.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박중현 | 2024.05.30 | 40,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
박중현: 임대차계약일 2020.10.21 · 확정일자 2020.10.21 · 점유개시일 2020.10.24 · 주민등록일자 2024.05.30 · 임차권등기 2024.08.16.
③ 가격 판단 — 최저가만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 44,000,000원이고 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 경매대금 기준 실질취득도 44,000,000원입니다. 다만 이 물건의 가격 경쟁력을 판단할 수 있는 최신 동일 면적 실거래 비교값이 제시되어 있지 않으므로, 44,000,000원이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다.
따라서 이 물건은 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하기보다, 현장 상태와 동일·유사 다세대 거래를 별도로 대조한 뒤 응찰가를 결정하는 접근이 맞습니다. 현재 회차는 감정가의 100%, 1회 유찰 시 35,200,000원, 2회 유찰 시 28,160,000원의 시나리오가 제시되어 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 44,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,192,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 북부산농업협동조합 | 221,000,000원 | 42,808,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 북부산농업협동조합 | 276,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 근저당 채권최고액 497,000,000원 중 예상 배당은 42,808,000원이며, 미배당액은 454,192,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 본건은 다세대주택입니다. 에이스빌은 다세대주택과 주거용 오피스텔이 함께 있는 건물로 조사됐습니다.
- 입지. 부산광역시 부산진구 개금동 도시철도 2호선 개금역 남측 인근이며, 주변은 소규모 공동주택·주상용 주택·업무시설·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 도시철도 2호선 개금역이 있어 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역(48m 이하)·상대보호구역에 해당합니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물이며, 위생·급배수·소화전·승강기·도시가스·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 주의사항. 승강기는 현장조사 당시 미작동 상태여서 정상 작동 여부가 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 재확인. 현황조사 등에 임차인 11명이 나타납니다. 현재 실제 점유자와 각자의 사용관계를 현장에서 확인하세요.
- 임차보증금 확인. 박중현의 보증금 40,000,000원 외에는 보증금이 미상입니다. 대항력은 없더라도 명도 협상과 배당관계 확인에는 중요합니다.
- 박중현 임차권. 확정일자 2020.10.21, 주민등록 2024.05.30, 임차권등기 2024.08.16입니다. 말소기준보다 후순위이고 자료상 매수인 승계는 없습니다.
- 승강기. 현장조사 당시 미작동이므로 정상 작동 여부와 관리 상태를 반드시 확인하세요.
- 가격 검증. 신건 최저가 44,000,000원이 시세보다 싸다는 근거는 없습니다. 유사 다세대의 최근 거래를 별도로 비교해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 배당 구조. 현재 매각가에서는 선순위 근저당에도 454,192,000원의 미배당이 남습니다. 이는 매수인 승계액과는 별개입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, “쉬운 물건”이라는 뜻은 아니다
이 물건의 권리관계는 핵심만 놓고 보면 명확합니다. 2014.01.17 북부산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 확인되는 임차인 전입은 모두 그 이후입니다. 박중현의 40,000,000원 임차권도 후순위여서 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 현황조사 등에 나타난 임차인이 11명이고, 상당수 보증금이 미상이라는 점은 명도 과정의 불확실성을 높입니다. 여기에 현장조사 당시 승강기까지 미작동 상태였습니다. 감정가 44,000,000원이 시세보다 싼지 판단할 실거래 비교 근거도 없는 만큼, 권리는 통과하되 가격과 현장 상태는 보수적으로 보는 물건이 적절합니다. 이 사건의 승부처는 인수금이 아니라 실제 점유관계와 건물 상태, 그리고 44,000,000원이라는 입찰가의 시장 적정성입니다.
