부산지방법원 2025타경102001. 부산광역시 서구 암남동에 위치한 이편한세상송도더퍼스트비치 101동 16층 1601호입니다. 2024년 8월 9일 사용승인된 1,302세대 아파트 단지로, 부산송도해수욕장 서측 인근에 자리하고 있습니다. 본건은 주식회사 우주디앤씨가 신청한 강제경매이며, 소유자는 부산송도지역주택조합입니다.
이번 사건은 일반적인 근저당권 실행에 따른 임의경매와 구조가 다릅니다. 등기상 근저당권이 없고, 2025년 10월 14일 강제경매개시결정이 말소기준권리로 제시되어 있습니다. 이후 허도유와 한민수의 가압류가 등기됐지만 모두 매각으로 소멸하는 권리입니다. 반면 신청채권자의 청구금액은 4,000,000,000원으로 최저매각가보다 상당히 커 배당 부족이 발생합니다.
투자 판단에서는 두 가지를 구분해야 합니다. 채권자가 배당받지 못하는 금액과 낙찰자가 인수하는 금액은 다릅니다. 예상배당상 채권자들의 미배당액은 3,561,449,000원이지만, 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 이와 별개로 임차인 신고 내역은 없으나 감정평가상 임대관계가 미상이라, 실제 점유자와 임대차 여부를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102001 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 암남동 778 이편한세상송도더퍼스트비치 101동 16층 1601호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 서구 충무대로21번길 9 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 동일 평형 거래 기준 전용 84.929㎡ · 31층 건물 중 16층 |
| 단지규모 | 1,302세대 · 사용승인 2024.08.09 |
| 소유자 | 부산송도지역주택조합 |
| 감정가 / 최저가 | 572,000,000원 / 572,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 | 주식회사 우주디앤씨 |
| 청구금액 | 4,000,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2025.10.14 강제경매개시결정 (갑구 2번) |
| 매수인 예상 인수액 | 0원 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 점유 / 임대관계 | 임차인 신고 내역 없음 · 실제 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 강제경매가 말소기준
이 사건의 말소기준권리는 2025년 10월 14일 접수된 갑구 2번 강제경매개시결정입니다. 근저당권 등기는 없으며, 이후 발생한 가압류는 다음과 같습니다.
| 접수일 | 권리 / 채권자 | 청구금액 | 매각 후 |
|---|---|---|---|
| 2025.10.14 | 강제경매개시결정 · 주식회사 우주디앤씨 | 4,000,000,000원 | 말소기준 |
| 2025.11.25 | 가압류 · 허도유 | 46,789,000원 | 소멸 |
| 2025.12.09 | 가압류 · 한민수 | 78,540,000원 | 소멸 |
② 시세 비교 — 최근 평균 대비 90.9%
이편한세상송도더퍼스트비치의 동일 평형대 최근 실거래 12건을 비교하면, 평균 거래금액은 629,133,333원입니다. 최저매각가 572,000,000원은 이 평균보다 57,133,333원 낮은 금액으로, 최근 시세의 90.9%에 해당합니다.
가장 최근에 제시된 2026년 10월 거래금액은 647,900,000원입니다. 다만 실거래 표본의 층수와 면적이 각각 다르며, 실제 거래금액은 547,200,000원부터 705,000,000원까지 넓게 분포합니다. 따라서 평균 대비 할인율만으로 개별 호실의 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 84.93㎡ | 33 | 647,900,000원 |
| 2026.10 | 84.39㎡ | 29 | 609,900,000원 |
| 2026.10 | 84.93㎡ | 11 | 640,000,000원 |
| 2026.10 | 84.93㎡ | 29 | 635,550,000원 |
| 2026.10 | 84.80㎡ | 30 | 661,200,000원 |
| 2026.10 | 84.93㎡ | 32 | 635,550,000원 |
| 2026.09 | 84.80㎡ | 2 | 597,550,000원 |
| 2026.09 | 84.92㎡ | 15 | 705,000,000원 |
| 2026.09 | 84.92㎡ | 32 | 661,200,000원 |
| 2026.09 | 84.39㎡ | 33 | 635,550,000원 |
| 2026.09 | 84.93㎡ | 18 | 547,200,000원 |
| 2026.08 | 84.93㎡ | 17 | 573,000,000원 |
| 최근 12건 평균 | — | 12건 | 629,133,333원 |
③ 예상배당표 (매각가 572,000,000원 가정)
신건 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용을 제외한 563,880,000원이 채권자에게 배당되는 시나리오입니다. 신청채권자 우주디앤씨의 청구금액만 4,000,000,000원이므로 전액 변제는 이루어지지 않습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 8,120,000원 |
| 1. 강제경매 · 주식회사 우주디앤씨 | 4,000,000,000원 | 563,880,000원 |
| 2. 가압류 · 허도유 | 46,789,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 한민수 | 78,540,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 표는 제시된 예상배당 시나리오입니다. 집행비용은 추정액이며 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 채권액, 우선순위, 배당액은 법원의 배당절차에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 미배당은 늘어난다
현재는 유찰 0회의 신건입니다. 회차별 예상 매각가격과 배당액을 비교하면 낙찰가가 내려갈수록 채권자 미배당액은 늘어나지만, 제시된 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원으로 유지됩니다.
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 572,000,000원 | 563,880,000원 | 3,561,449,000원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 457,600,000원 | 450,624,000원 | 3,674,705,000원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 366,080,000원 | 360,154,880원 | 3,765,174,120원 | 0원 |
1회 유찰 시 최저매각가는 457,600,000원, 2회 유찰 시 366,080,000원으로 계산됩니다. 이는 현재 최저매각가보다 낮아지는 가격 시나리오일 뿐, 해당 가격에 실제로 입찰할 수 있는 회차가 열린다는 보장은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 서구 암남동 부산송도해수욕장 서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택·단독주택·숙박시설·근린생활시설 및 해수욕장 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 단지 둘레로 충무대로·암남로 등이 연결되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 아파트로 2024.08.09 사용승인됐습니다. 위생·급배수, 소화전, 화재탐지·경보, 승강기 및 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지규모. 1,302세대 규모의 신축 아파트입니다. 같은 평형대에서 최근 12건의 거래가 확인되어 가격 비교가 가능합니다.
- 지형·접근. 동쪽으로 낮아지는 경사지대에 조성된 공동주택 부지입니다. 단지 내 진입로와 가로망은 정비되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 상대보호구역·준보전산지 관련 지정이 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 공시지가. 1,594,000원/㎡입니다.
- 환금성. 최근 동일 평형대 실거래 표본은 존재하지만, 거래가격이 547,200,000원에서 705,000,000원까지 분포합니다. 거래가 이뤄지는 단지라는 장점과 함께 층·향·조망에 따른 가격 차이도 고려해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 점유자 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서와 실제 점유 상황을 대조하고, 점유자가 있다면 전입·확정일자 및 대항력 여부를 확인하세요.
- 말소기준권리 재확인. 2025.10.14 강제경매개시결정이 말소기준으로 제시되어 있습니다. 후순위 가압류의 말소 여부와 추가 인수조건을 원본 서류로 확인하세요.
- 신청채권액과 배당. 우주디앤씨 청구액은 4,000,000,000원입니다. 미배당액과 매수인 인수액을 혼동하지 말고, 실제 배당순위와 우선변제 사항을 점검하세요.
- 시세 보수적 적용. 최근 실거래 평균은 629,133,333원이지만 547,200,000원 거래도 존재합니다. 본건 16층의 향·조망·내부 상태를 반영해 입찰 상한을 정하세요.
- 유찰 가격 시나리오. 현재 최저가는 572,000,000원이며 1회·2회 유찰 가정가격은 각각 457,600,000원·366,080,000원입니다. 실제 매각기일과 최저가 변경 여부를 확인하세요.
- 관리비 체납. 미납 관리비 가운데 매수인이 부담할 수 있는 공용부분이 있는지 관리주체에 확인하세요.
- 현장 확인. 신축 아파트라도 층·향·조망, 하자, 내부 마감 및 실제 이용 상태에 따라 가격이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 신고 내용을 확인하세요.
맺으며 — “가격은 유리, 권리는 최종 확인”
이편한세상송도더퍼스트비치 101동 1601호는 최근 실거래 평균 대비 90.9% 수준의 신건입니다. 572,000,000원의 최저매각가는 최근 평균 629,133,333원보다 57,133,333원 낮아, 가격 측면에서는 검토할 이유가 있습니다.
등기상 구조 역시 비교적 명료합니다. 강제경매개시결정이 말소기준이며 후순위 가압류 2건은 소멸하고, 예상배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 미배당액 3,561,449,000원은 매수인에게 자동 승계되는 채무가 아닙니다.
그렇지만 임대관계 미상이라는 확인 과제가 남습니다. 임차인 신고가 없다는 사실만으로 실제 점유·명도 문제가 없다고 단정할 수는 없습니다. 아울러 시세 표본에 최저매각가보다 낮은 거래도 있으므로, 16층 본건의 개별 가치와 점유관계를 함께 확인해야 합니다.
종합 판단은 ‘가격상 검토 가치 있음, 입찰 전 권리·점유 확인 필수’입니다. 최근 시세 대비 할인과 예상 인수액 0원은 긍정적이지만, 실제 점유관계와 매각조건을 확정한 뒤 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 적절합니다.
