부산지방법원 2025타경102001. 부산광역시 서구 암남동 ‘이편한세상송도더퍼스트비치’ 110동 3층 304호 아파트입니다. 비교대상 전용면적은 약 59.956㎡이고, 단지는 1,302세대 규모로 2024년 8월 9일 사용승인되었습니다. 소유자는 부산송도지역주택조합이며, 채권자 주식회사 우주디앤씨의 강제경매개시결정이 2025년 10월 14일 등기되었습니다.
이 사건에서 가장 눈길을 끄는 숫자는 40억 원입니다. 신청채권자의 청구금액이 4,000,000,000원에 이르지만, 경매대금으로 채권자가 변제받지 못하는 금액과 낙찰자가 인수해야 하는 금액은 전혀 다른 개념입니다. 현재 배당 추정에 따르면 채권자 전체의 미배당액은 3,685,727,000원이지만, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
가격 역시 살펴볼 만합니다. 최근 같은 면적대의 거래가격이 382,850,000원~428,450,000원인 반면, 신건 최저가는 367,000,000원입니다. 다만 거래된 호실들의 층수가 서로 달라, 특히 3층인 본건의 적정가를 단지 평균과 동일하게 볼 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102001 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 암남동 778 이편한세상송도더퍼스트비치 제110동 제3층 제304호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 서구 충무대로21번길 9 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 110동 3층 304호 |
| 면적 비교기준 | 전용면적 약 59.956㎡ · 동일 면적대 실거래 비교 |
| 단지 규모 | e편한세상송도더퍼스트비치 · 1,302세대 |
| 사용승인일 | 2024.08.09 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 110동 28층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 부산송도지역주택조합 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 367,000,000원 / 367,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 주식회사 우주디앤씨 |
| 청구금액 | 4,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 말소기준권리 | 2025.10.14 갑구 2번 강제경매개시결정 |
| 확인된 임차인 | 0명 · 감정요항상 임대관계 미상 |
| 매수인 인수액 | 0원 (등기·배당 분석 기준) |
① 권리 흐름 — 청구 40억과 인수 0원은 다르다
이 물건의 등기상 권리구조는 비교적 단순합니다. 근저당권 설정 내역은 없고, 말소기준권리는 2025년 10월 14일 접수된 갑구 2번 강제경매개시결정입니다. 그 뒤 2025년 11월 25일 허도유의 가압류가 청구금액 46,789,000원으로 등기되었습니다. 강제경매개시결정 및 후순위 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석되어 있습니다.
소유권보존등기에는 부산송도지역주택조합이 기재되어 있으며, 2025년 9월 22일 조합 대표자 변경 관련 등기가 있습니다. 해당 대표자 변경은 별도의 담보권 설정이나 매수인 인수채무를 의미하지 않습니다.
② 시세 비교 — 최근 평균의 89.4%, 다만 3층이다
가격 판단에는 최근 12개월 동일 면적대 거래 12건을 우선 적용합니다. 2026년 9월부터 10월까지 확인된 거래의 평균은 410,320,833원이며, 최신 거래금액은 410,400,000원입니다. 신건 최저가 367,000,000원은 최근 평균 대비 89.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 59.94㎡ | 20 | 410,400,000원 |
| 2026.10 | 59.94㎡ | 29 | 410,400,000원 |
| 2026.10 | 59.63㎡ | 32 | 428,450,000원 |
| 2026.10 | 59.94㎡ | 28 | 410,400,000원 |
| 2026.10 | 59.94㎡ | 4 | 382,850,000원 |
| 2026.10 | 59.94㎡ | 12 | 392,350,000원 |
| 2026.09 | 59.98㎡ | 2 | 418,950,000원 |
| 2026.09 | 59.94㎡ | 22 | 410,400,000원 |
| 2026.09 | 59.63㎡ | 30 | 428,450,000원 |
| 2026.09 | 59.96㎡ | 33 | 428,450,000원 |
| 2026.09 | 59.94㎡ | 18 | 392,350,000원 |
| 2026.09 | 59.94㎡ | 25 | 410,400,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 410,320,833원 |
최근 거래의 최저가는 382,850,000원, 최고가는 428,450,000원입니다. 최저매각가 367,000,000원은 최근 평균보다 43,320,833원, 최신 거래보다 43,400,000원 낮습니다. 표면적인 가격 차이는 분명히 존재합니다.
그러나 거래가격의 차이를 그대로 시세차익으로 계산하는 것은 위험합니다. 12건 중에는 20층·25층·28층·29층·30층·32층·33층의 고층 거래가 포함되어 있지만, 본건은 110동 3층 304호입니다. 층별 선호도와 조망, 향, 내부 상태를 반영하면 평균가격보다 적절한 평가액이 낮을 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 367,000,000원 가정)
이번 경매는 채권액에 비해 매각대금이 크게 부족합니다. 추정 집행비용 5,938,000원을 제외하면 채권자에게 배당되는 금액은 361,062,000원입니다. 신청채권자의 청구액만 4,000,000,000원에 달하기 때문에 대부분이 미배당으로 남습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,938,000원 |
| 1. 강제경매 · 주식회사 우주디앤씨 | 4,000,000,000원 | 361,062,000원 |
| 2. 가압류 · 허도유 | 46,789,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 4,046,789,000원 | 361,062,000원 |
매각대금 367,000,000원 기준 추정 배당입니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 금액은 법원의 배당절차 및 확인되는 우선채권에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
현재는 감정가와 최저매각가가 동일한 신건입니다. 유찰에 따른 가격 변화를 가정하면 다음과 같습니다. 중요한 점은 매각대금이 낮아지면 채권자의 미배당액은 증가하지만, 현재 권리분석상 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원이라는 사실입니다.
| 회차 | 매각가격 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 367,000,000원 | 3,685,727,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 293,600,000원 | 3,758,099,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 234,880,000원 | 3,815,997,320원 | 0원 |
유찰 가격은 각 회차별 가정이며 실제 예정된 매각가격이나 유찰 확정을 의미하지 않습니다. 채권자 미배당액과 매수인 인수액은 서로 다른 항목입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 서구 암남동 송도해수욕장 서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택·단독주택·숙박시설·근린생활시설과 송도해수욕장 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 물건까지 차량 진입이 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 단지 진입로와 내부 가로망이 정비되어 있으며, 단지 주변은 충무대로·암남로 등과 접합니다.
- 건물. 2024년 8월 9일 사용승인된 철근콘크리트 아파트입니다. 위생·급배수·소화전·화재탐지·경보·승강기설비 및 도시가스 개별난방설비가 있습니다.
- 단지 규모. 1,302세대 단지로 동일 면적대 실거래 표본이 확인됩니다. 다만 단지 규모와 거래 건수가 개별 호실의 환금성을 보장하는 것은 아닙니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역에 해당하며, 상대보호구역·준보전산지 등 관련 토지이용 제한이 기재되어 있습니다.
- 토지. 암남동 778 소재 대지로, 감정요항상 경사지대 내 부정형의 공동주택 부지입니다. 토지 공시지가 자료는 1,594,000원/㎡입니다.
- 공부 및 건축물. 감정요항상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 최근 실거래가격은 382,850,000원~428,450,000원으로 분포합니다. 매각 시에는 특히 저층·향·조망 조건이 유사한 거래가격을 중심으로 적정 가격을 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 저층 가격 보정. 본건은 3층입니다. 2026년 10월의 4층 거래 382,850,000원을 우선 비교하되, 동일 동·향·조망·상태가 확인되지 않은 가격을 그대로 본건 시세로 적용하지 마세요.
- 실제 점유와 임대관계. 임대관계가 미상입니다. 현황조사서·전입세대 확인·매각물건명세서를 대조하고, 실제 점유자가 있을 경우 임대차보증금과 대항력 유무를 확인해야 합니다. 대항력이 확인되는 임차인이 발견되면 현재의 인수액 0원 판단을 재검토해야 합니다.
- 강제경매 말소 여부. 갑구 2번 강제경매개시결정이 말소기준권리입니다. 갑구 3번 허도유 가압류와 함께 매각 후 소멸 관계를 최종 등기부와 매각물건명세서로 확인하세요.
- 청구액과 인수액 구별. 신청채권 4,000,000,000원과 예상 미배당 3,685,727,000원을 낙찰자가 부담하는 금액으로 계산하지 마세요. 인수 여부는 개별 권리와 매각조건에 따라 판단해야 합니다.
- 관리비·인도비용. 미납 관리비 중 매수인에게 문제 될 수 있는 공용부분 부담, 실제 점유자의 인도 협의 및 명도 비용을 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 현재 최저가는 367,000,000원이며, 1회 유찰 시 가정가격은 293,600,000원, 2회 유찰 시 234,880,000원입니다. 다만 추가 유찰이 확정된 것은 아니므로 현재 매각조건에서의 응찰 상한을 독립적으로 판단하세요.
- 원본 서류 재확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인하고, 변경·정정·취하·정지 여부도 점검하세요.
맺으며 — “청구 40억보다 중요한 것은 실제 인수와 3층 가격”
이 물건은 큰 채권액에 비해 권리구조는 단순한 편입니다. 주식회사 우주디앤씨의 강제경매 청구금액이 40억 원이고 총 예상 미배당액이 3,685,727,000원이더라도, 현재 등기·배당 분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 손실을 매수인의 부담으로 잘못 해석하지 않는 것이 첫 번째 핵심입니다.
두 번째 핵심은 가격입니다. 신건 최저가 367,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 410,320,833원의 89.4%이고, 최신 거래금액보다도 낮습니다. 최근 시세를 기준으로 볼 때 가격상 검토할 가치가 있습니다. 다만 고층 실거래가 다수 포함된 단지 평균을 3층 물건의 확정 시세로 적용해서는 안 됩니다.
결국 등기상 권리는 긍정적이고, 신건 가격에도 상대적인 우위가 있지만, 점유관계와 저층 적정가 검증은 남아 있는 물건입니다. 임대관계 미상이라는 불확실성을 해소하고, 3층에 맞는 가격을 확인한 뒤 응찰 여부를 판단하는 것이 합리적입니다. 청구금액의 크기보다 중요한 것은 매수인이 실제로 무엇을 인수하고 얼마를 지불하느냐입니다.
