부산지방법원 2025타경102001. 부산 서구 암남동의 대단지 신축 아파트인 e편한세상송도더퍼스트비치 109동 22층 2202호입니다. 2024년 8월 9일 사용승인된 1,302세대 단지로, 분석 대상은 전용 약 59.991㎡의 아파트입니다. 현재 소유자 요약에는 부산송도지역주택조합의 단독소유로 나타나며, 주식회사 우주디앤씨가 청구금액 4,000,000,000원으로 강제경매를 신청한 사건입니다.
등기상 근저당권은 없고, 말소기준권리는 2025년 10월 14일 접수된 강제경매개시결정입니다. 이후 2025년 11월 25일 허도유의 가압류 46,789,000원이 등기되었지만 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 따라서 등기상 권리만 보면 낙찰자가 이 채권들을 그대로 떠안는 구조는 아닙니다. 다만 임대관계 미상이라는 현장 확인 과제가 남아 있어, 인수 추정 0원을 무조건적인 권리 안전 확정으로 받아들여서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102001 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 암남동 778 이편한세상송도더퍼스트비치 제109동 제22층 제2202호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 서구 충무대로21번길 9 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 약 59.991㎡ · 28층 건물 중 22층 |
| 단지 규모 | 1,302세대 · 사용승인 2024.08.09 |
| 소유자 | 부산송도지역주택조합 (소유자 요약상 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 427,000,000원 / 427,000,000원 (신건 · 감정가 100%) |
| 신청채권자 | 주식회사 우주디앤씨 |
| 신청채권 청구액 | 4,000,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2025.10.14 강제경매개시결정 (갑구 2번) |
| 임차인 / 임대관계 | 신고된 임차인 없음 · 감정평가서상 임대관계 미상 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 등기 확인 기준 | 2026.10.23 |
① 권리 흐름 — 강제경매개시결정이 말소기준
이 사건의 특징은 근저당권이 아니라 강제경매개시결정 자체가 말소기준권리라는 점입니다. 등기부에는 근저당권이 확인되지 않으며, 2025년 10월 14일 접수된 갑구 2번 강제경매개시결정을 기준으로 이후 등기된 갑구 3번 허도유의 가압류가 매각으로 소멸합니다. 강제경매를 신청한 주식회사 우주디앤씨의 청구액은 4,000,000,000원이고, 허도유의 가압류 청구액은 46,789,000원입니다.
소유권 관계에서는 2024년 8월 20일 부산송도지역주택조합의 소유권보존등기가 있었으며, 해당 개별 등기에는 말소 표시가 있습니다. 이후 2025년 9월 22일 대표자 변경에 따른 등기명의인 표시 변경이 접수되었습니다. 소유자 요약상 단독소유자는 여전히 부산송도지역주택조합으로 나타납니다. 입찰 전에는 소유권보존등기의 말소 표시와 현재 유효한 소유권 등기를 원본에서 함께 확인하는 것이 적절합니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가가 최근 거래 평균보다 높다
비교 대상은 같은 단지인 e편한세상송도더퍼스트비치의 전용 59㎡대 실거래입니다. 최근 12개월 평균 거래금액은 410,320,833원이며, 확인된 거래 표본은 2026년 9월부터 10월까지의 12건입니다. 가장 최근 거래금액도 410,400,000원으로, 현재 최저매각가 427,000,000원보다 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 59.94㎡ | 20 | 410,400,000원 |
| 2026.10 | 59.94㎡ | 29 | 410,400,000원 |
| 2026.10 | 59.63㎡ | 32 | 428,450,000원 |
| 2026.10 | 59.94㎡ | 28 | 410,400,000원 |
| 2026.10 | 59.94㎡ | 4 | 382,850,000원 |
| 2026.10 | 59.94㎡ | 12 | 392,350,000원 |
| 2026.09 | 59.98㎡ | 2 | 418,950,000원 |
| 2026.09 | 59.94㎡ | 22 | 410,400,000원 |
| 2026.09 | 59.63㎡ | 30 | 428,450,000원 |
| 2026.09 | 59.96㎡ | 33 | 428,450,000원 |
| 2026.09 | 59.94㎡ | 18 | 392,350,000원 |
| 2026.09 | 59.94㎡ | 25 | 410,400,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59㎡대 | 12건 | 410,320,833원 |
최근 거래가격은 382,850,000원부터 428,450,000원까지 분포합니다. 이 물건의 감정가이자 최저가인 427,000,000원은 거래가격 범위의 높은 쪽에 위치하고, 최근 12개월 평균의 104.1%입니다. 또한 최신 거래금액 410,400,000원보다도 높습니다.
현재 신고된 인수 권리가 없다는 가정에서 최저가에 낙찰된다면 실질취득금액은 약 427,000,000원입니다. 취득세와 기타 부대비용을 제외하고 비교해도 이미 최근 거래 평균을 웃돌기 때문에, 최저가라는 이유만으로 저렴한 경매물건이라고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 427,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,670,000원 |
| 1. 강제경매 신청채권자 · 주식회사 우주디앤씨 | 4,000,000,000원 | 420,330,000원 |
| 2. 가압류 · 허도유 | 46,789,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 합계 / 배당 합계 | 4,046,789,000원 | 420,330,000원 |
신건 매각가 기준 집행비용 6,670,000원을 먼저 공제하고, 신청채권자에게 420,330,000원이 배당되는 추정입니다. 가압류 채권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 계산됩니다. 실제 배당은 법원의 배당절차와 채권 확정, 조세채권, 우선변제권 등의 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
전체 채권 청구액은 4,046,789,000원인데 예상 채권배당액은 420,330,000원입니다. 따라서 3,626,459,000원의 미배당이 발생하는 계산입니다. 신청채권자의 청구액 자체가 매각가에 비해 매우 크기 때문에, 신건에 낙찰되더라도 신청채권 전액을 충족하지 못합니다.
회차별 배당·인수 시나리오
| 회차 | 최저매각가 | 채권배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 427,000,000원 | 420,330,000원 | 3,626,459,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 341,600,000원 | 336,017,600원 | 3,710,771,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 273,280,000원 | 268,654,080원 | 3,778,134,920원 | 0원 |
유찰이 거듭될수록 매각대금에서 채권자에게 돌아가는 금액은 줄어들고, 미배당 채권은 늘어납니다. 반면 확인된 권리만을 전제로 한 매수인 인수 추정액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 이러한 구조에서는 향후 최저가가 낮아질 경우 취득가격이 직접 내려가는 효과가 있습니다. 단, 실제 낙찰가와 점유 관련 추가 비용은 별개입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 서구 암남동 부산송도해수욕장 서측 인근입니다. 주변에는 공동주택·단독주택·숙박시설·근린생활시설과 송도해수욕장 등이 혼재합니다. 주거와 관광·상업 기능이 함께 형성된 입지입니다.
- 교통. 차량으로 단지까지 접근 가능하며 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 단지 진입로와 가로망이 정비되어 있고, 주변 충무대로와 암남로 등에 접합니다.
- 건물. 2024.08.09 사용승인된 철근콘크리트구조 아파트입니다. 위생·급배수설비, 소화전·화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 단지 규모. 1,302세대의 대단지로서 동일 평형대의 최근 거래사례가 확인됩니다. 다만 단지 거래사례가 존재한다는 사실만으로 해당 호수의 매도 용이성이나 환금가격을 보장할 수는 없습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역과 지구단위계획구역에 해당하며, 상대보호구역 및 준보전산지 관련 사항이 확인됩니다. 토지는 공동주택 부지로 이용 중이고, 공시지가는 1,594,000원/㎡입니다.
- 공부 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 관련 표시도 확인되지 않습니다.
- 개별 호수. 본건은 109동 22층 2202호입니다. 같은 평형대에서도 층별 거래금액 차이가 있으므로, 실제 조망·향·일조·실내 상태와 주변 건물의 간섭 여부를 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 상한부터 계산. 현재 최저가 427,000,000원은 최근 12개월 평균 410,320,833원보다 높습니다. 가격 메리트를 논하려면 최근 거래 수준과 취득 부대비용을 함께 비교해야 합니다.
- 유찰 시나리오 점검. 1회 유찰 시 341,600,000원, 2회 유찰 시 273,280,000원으로 계산됩니다. 다만 실제로 해당 회차까지 진행될지는 알 수 없으므로 예정된 매각기일과 최저매각가를 법원 공고에서 확인해야 합니다.
- 점유 및 임대관계 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자와 전입세대, 임차보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 조사해야 합니다. 미확인 선순위 임대차가 발견되면 인수액을 새로 산정해야 합니다.
- 소유권 등기 원본 대조. 부산송도지역주택조합의 소유권보존등기에는 말소 표시가 있으며, 별도의 대표자 변경 등기가 있습니다. 입찰 전 유효한 소유권 등기와 경매 목적물 표시가 일치하는지 확인해야 합니다.
- 강제경매 청구금액 확인. 신청채권자의 청구금액은 4,000,000,000원으로 본건 최저가보다 큽니다. 다만 청구액이 크다는 이유만으로 그 채무가 매수인에게 인수되는 것은 아닙니다. 사건기록에서 청구채권과 배당관계를 확인하는 것이 적절합니다.
- 후순위 가압류 소멸 확인. 허도유의 가압류 46,789,000원은 말소기준권리 이후에 등기되었습니다. 매각으로 소멸하는 권리로 분류되지만 최종 매각물건명세서와 등기 변동사항을 확인해야 합니다.
- 체납 관리비 및 명도. 공용부분 관리비 체납 여부와 실제 점유자의 인도 가능성을 확인하세요. 배당 시뮬레이션상 인수액 0원은 관리비·명도비용 등 모든 부대비용이 없다는 의미가 아닙니다.
- 단지 거래가격 재검증. 실거래는 382,850,000원부터 428,450,000원까지 분포합니다. 같은 평형대라도 층·향·조망·상태가 다르므로 109동 2202호와 직접 비교 가능한 사례를 우선 확인해야 합니다.
- 매각 서류 최종 확인. 2026.11.05 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원의 매각 공고를 다시 확인하세요. 권리관계와 점유관계는 조사 기준일 이후 변동될 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원이어도, 시세보다 비싸면 좋은 경매가 아니다”
이 사건의 핵심은 권리의 복잡성보다 현재 가격의 적정성입니다. 강제경매개시결정이 말소기준권리이고, 그 이후의 가압류는 매각으로 소멸합니다. 배당 계산상 미배당 채권이 3,626,459,000원이나 발생하지만, 그 금액이 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다. 현재 확인된 권리 기준 매수인 인수 추정액은 0원입니다.
문제는 현재 최저가 427,000,000원이 최근 12개월 실거래 평균 410,320,833원의 104.1%라는 사실입니다. 최신 거래금액 410,400,000원과 비교해도 현재 경매가격이 높습니다. 신건 가격 그대로 취득한다면 권리상 추가 인수가 없어도 최근 시세보다 저렴하게 매수하는 결과가 아닙니다.
향후 유찰로 최저가가 낮아진다면 가격 매력은 개선될 수 있습니다. 하지만 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유와 선순위 임차권 가능성을 먼저 확인해야 합니다. 또한 신축 대단지라는 장점이 있어도 개별 호수의 조망과 상태에 따라 실거래 적정가격은 달라집니다.
종합 판단은 가격 보류·권리 추가 확인입니다. 현재는 무리하게 신건에 응찰하기보다 임대차·점유관계와 소유권 등기를 확인하고, 최근 실거래 수준 이하에서 실질적인 취득가격의 이점이 확보되는지를 따져보는 접근이 합리적입니다.
