부산지방법원 2025타경102001. 부산광역시 서구 암남동에 위치한 이편한세상송도더퍼스트비치 108동 18층 1805호 아파트입니다. 2024.08.09 사용승인을 받은 1,302세대 단지로, 대상 평형은 전용 59.944㎡입니다.
이번 경매의 특징은 채권액과 매각가격의 차이가 매우 크다는 점입니다. 신청채권자인 주식회사 우주디앤씨의 청구금액은 4,000,000,000원인 반면, 해당 물건의 감정가는 397,000,000원입니다. 별도 근저당권은 확인되지 않으며, 강제경매개시결정이 말소기준권리로 지정되어 있습니다.
신건 매각가를 기준으로 예상되는 채권자 미배당액은 3,656,147,000원입니다. 이는 채권자에게 배당되지 못하는 금액이지, 매수인이 그대로 인수하는 금액은 아닙니다. 예상 인수액은 0원으로 산정되어 있지만, 임대관계 미상이라는 확인 과제가 남아 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102001 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 암남동 778 이편한세상송도더퍼스트비치 108동 18층 1805호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 서구 충무대로21번길 9 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.944㎡ · 제108동 34층 중 18층 |
| 소유자 | 부산송도지역주택조합 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 397,000,000원 / 397,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 주식회사 우주디앤씨 |
| 청구금액 | 4,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 말소기준권리 | 2025.10.14 강제경매개시결정 (갑구 2번) |
| 사용승인일 | 2024.08.09 |
| 단지 규모 | 1,302세대 |
| 임차관계 | 임차인 신고 없음 · 감정평가서상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 경매개시결정이 말소기준
등기상 별도의 근저당권은 확인되지 않습니다. 2025.10.14 접수된 갑구 2번 강제경매개시결정이 말소기준권리이며, 그 이후인 2025.11.25 접수된 허도유의 가압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다.
소유자는 부산송도지역주택조합입니다. 등기에는 2025.09.22 대표자 표시 변경도 기록되어 있습니다. 소유자가 개인이 아닌 조합이라는 점을 고려하면, 실제 점유관계와 인도 협의 상대방을 확인하는 절차가 중요합니다.
특히 채권자의 배당 부족액이 크다는 사실만으로 매수인의 채무 인수가 발생하는 것은 아닙니다. 다만 등기상 소멸 판단과 실제 점유·임차권 확인은 서로 다른 문제이므로, 매각물건명세서의 인수사항을 최종적으로 대조해야 합니다.
② 시세 비교 — 평균 대비 96.8%, 할인 폭은 제한적
이편한세상송도더퍼스트비치의 전용 59㎡대 최근 실거래 12건을 비교하면, 평균 거래금액은 410,320,833원입니다. 최근 거래는 2026년 9~10월에 분포하며, 최저 거래금액은 382,850,000원, 최고 거래금액은 428,450,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 59.94㎡ | 20 | 410,400,000원 |
| 2026.10 | 59.94㎡ | 29 | 410,400,000원 |
| 2026.10 | 59.63㎡ | 32 | 428,450,000원 |
| 2026.10 | 59.94㎡ | 28 | 410,400,000원 |
| 2026.10 | 59.94㎡ | 4 | 382,850,000원 |
| 2026.10 | 59.94㎡ | 12 | 392,350,000원 |
| 2026.09 | 59.98㎡ | 2 | 418,950,000원 |
| 2026.09 | 59.94㎡ | 22 | 410,400,000원 |
| 2026.09 | 59.63㎡ | 30 | 428,450,000원 |
| 2026.09 | 59.96㎡ | 33 | 428,450,000원 |
| 2026.09 | 59.94㎡ | 18 | 392,350,000원 |
| 2026.09 | 59.94㎡ | 25 | 410,400,000원 |
| 최근 평균 | — | 12건 | 410,320,833원 |
최저매각가 397,000,000원은 최근 12개월 평균 410,320,833원보다 13,320,833원 낮습니다. 평균 대비 비율은 96.8%로, 시세보다 소폭 낮은 가격입니다.
가장 최근 거래금액인 410,400,000원과 비교해도 최저가가 낮습니다. 그러나 실거래 표본 중에는 382,850,000원과 392,350,000원에 거래된 사례도 있습니다. 특히 같은 18층의 2026.09 거래금액이 392,350,000원이라는 점은 입찰가를 판단할 때 참고할 만합니다.
단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.0회입니다. 따라서 다른 단지에서처럼 여러 차례 유찰될 것이라고 단정할 근거는 없습니다. 현재 가격의 경쟁력과 실제 응찰 가능성을 분리해 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 397,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,358,000원 |
| 1. 경매신청채권자 · 주식회사 우주디앤씨 | 4,000,000,000원 | 390,642,000원 |
| 2. 가압류 · 허도유 | 46,789,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매각대금 가정 | 397,000,000원 |
|---|---|
| 채권자 총청구액 | 4,046,789,000원 |
| 채권자 예상배당 | 390,642,000원 |
| 채권자 총미배당 | 3,656,147,000원 |
| 소유자 잔여금 | 0원 |
| 매수인 예상 인수 | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 1.6%를 적용한 추정치입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당금은 달라질 수 있습니다. 채권자 미배당액은 매수인 인수액과 구별해야 합니다.
회차별 배당 시나리오
매각가격이 낮아지면 채권자 미배당액은 증가하지만, 현재 산정 기준으로는 각 회차의 매수인 인수액이 모두 0원입니다. 이는 확인되지 않은 임차관계에서 새로운 인수 위험이 발견되지 않는다는 전제하의 계산입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 397,000,000원 | 3,656,147,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 317,600,000원 | 3,734,435,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 254,080,000원 | 3,797,066,120원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 서구 암남동 소재 부산송도해수욕장 서측 인근입니다. 주변은 공동주택·단독주택·숙박시설·근린생활시설과 송도해수욕장 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 단지 진입로와 내부 가로망이 정비되어 있으며 충무대로·암남로 등에 접합니다.
- 건물. 2024.08.09 사용승인된 철근콘크리트구조 아파트입니다. 위생·급배수설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 단지는 동하향 경사지대에 위치한 부정형 토지를 공동주택 부지로 이용하고 있습니다. 토지대장상 지목은 대이며, 공시지가는 1,594,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역에 해당하고, 상대보호구역 및 준보전산지 관련 제한이 기재되어 있습니다. 도로 관련 접합 사항도 확인됩니다.
- 건축물 사항. 감정평가서상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 1,302세대 단지이고 동일·유사 평형의 최근 거래 12건이 확인됩니다. 다만 거래가격이 382,850,000원부터 428,450,000원까지 분포하여, 개별 호수의 층·향·상태에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대관계 확인. 감정평가서에 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 전입세대열람, 주민등록 현황, 매각물건명세서, 현황조사서 및 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 대항력 확인. 신고된 임차인이 없다는 사실만으로 대항력 임차인이 절대 없다고 단정하지 마세요. 실제 임차인이 발견되면 점유·전입·보증금·확정일자 및 배당 여부를 조사해야 합니다.
- 조합 소유 물건. 등기상 소유자는 부산송도지역주택조합입니다. 현재 점유자와 인도 협의 상대방을 별도로 확인하고 조합 관련 권리관계도 원본 자료와 대조해야 합니다.
- 실거래 가격 비교. 최저가 397,000,000원은 최근 평균 410,320,833원보다 낮지만, 같은 18층 거래 사례인 392,350,000원보다 높습니다. 개별 물건 상태에 따른 가격 차이를 확인하세요.
- 유찰 가능성. 1회 유찰 시 317,600,000원, 2회 유찰 시 254,080,000원이라는 가격 시나리오가 있습니다. 다만 단지 경매물건 평균 유찰 횟수가 0.0회이므로 유찰을 전제로 낙찰 가능성을 판단해서는 안 됩니다.
- 배당 부족액 구분. 채권자 총미배당액 3,656,147,000원은 매수인의 인수금액이 아닙니다. 별도 인수권리 유무는 매각물건명세서에서 재확인해야 합니다.
- 관리비 및 부대비용. 관리비 체납, 공용부분 부담 가능성, 취득 관련 비용과 명도 비용을 확인해 실제 취득비용을 계산하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원본을 대조하고 매각기일 변경 여부도 확인하세요.
맺으며 — “시세보다 낮지만 확인할 것은 남았다”
부산 이편한세상송도더퍼스트비치 108동 1805호는 권리구조가 비교적 단순한 강제경매 물건입니다. 별도의 근저당권이 확인되지 않고, 말소기준인 강제경매개시결정 이후의 가압류도 매각으로 소멸합니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 감정가이자 최저매각가인 397,000,000원으로, 최근 12개월 평균 410,320,833원의 96.8%입니다. 평균 시세보다 낮지만 할인 폭이 크지 않고, 일부 실거래가보다 높기 때문에 무조건 저렴한 경매물건으로 평가하기는 어렵습니다.
더욱 중요한 부분은 감정평가서상 임대관계가 미상이라는 사실입니다. 현재 확인된 배당계산과 별개로 실제 점유관계와 대항력 가능성을 조사해야 합니다.
결론은 ‘조건부 검토’입니다. 등기상 권리구조와 최근 시세 대비 가격은 검토할 만하지만, 임차·점유관계 확인이 선행되어야 합니다. 권리는 대체로 단순, 가격은 소폭 할인, 최종 판단은 점유 확인 후. 이 세 가지를 기준으로 입찰 여부와 응찰가를 결정하는 것이 적절합니다.
