부산지방법원 2025타경102001. 부산 서구 암남동의 ‘e편한세상송도더퍼스트비치’ 106동 903호입니다. 2024년 8월 사용승인된 1,302세대 규모 아파트로, 송도해수욕장 서측 인근에 자리합니다. 이 물건의 등기상 소유자는 부산송도지역주택조합이며, 일반적인 은행 근저당 실행이 아니라 주식회사 우주디앤씨가 신청한 강제경매입니다.

권리구조는 비교적 단순합니다. 등기부에 근저당권은 없고, 2025년 10월 14일 강제경매개시결정이 말소기준권리입니다. 그 이후 2025년 11월 25일 허도유의 가압류가 접수됐습니다. 두 권리 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 따라서 현재 확인된 등기권리만 놓고 보면 낙찰자가 부담할 금액은 0원입니다.

가격도 눈여겨볼 만합니다. 최저매각가 529,000,000원은 유사 면적의 최근 실거래 최저액인 547,200,000원보다 낮으며, 최근 평균 및 최신 거래와 비교해도 낮습니다. 다만 실거래에는 층과 면적의 차이가 있으므로 실거래 평균 대비 할인율이 그대로 확정 수익률이나 감정상 저평가를 뜻하지는 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 경매개시결정이 말소기준

이 사건의 말소기준권리는 갑구 2번 강제경매개시결정입니다. 은행 근저당권이 설정된 일반적인 임의경매와 다르게, 채권자 주식회사 우주디앤씨의 강제경매개시결정이 기준이 됩니다.

2025년 11월 25일 접수된 갑구 3번 허도유의 가압류 46,789,000원은 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 정상적인 매각으로 소멸하는 후순위 권리이며, 배당을 받지 못한 잔액도 일반적으로 매수인이 승계하지 않습니다.

등기상 소유자는 개인이 아니라 부산송도지역주택조합입니다. 소유권보존등기는 2024년 8월 20일 접수됐고 현재 등기상 말소된 것으로 표시되어 있으며, 2025년 9월 22일에는 대표자 변경에 따른 등기명의인 표시변경이 접수됐습니다. 해당 표시변경 자체가 매수인의 금전적 인수채무를 뜻하는 것은 아닙니다.

또한 신청채권자의 청구금액은 4,000,000,000원으로 해당 호실의 최저매각가보다 큽니다. 이처럼 조합 소유 부동산에 대규모 청구채권이 연결된 강제경매는 매각 대상, 채권관계, 별도 이해관계인의 권리 주장 여부를 확인할 필요가 있습니다. 다만 신청채권자의 미회수 채권액 자체가 낙찰자에게 인수되는 것은 아닙니다.

② 시세 비교 — 최근 실거래보다 낮은 신건 가격

같은 단지 e편한세상송도더퍼스트비치의 유사 전용면적 거래 12건입니다. 비교 대상 면적은 84.843㎡이며, 아래 거래는 84㎡대 면적으로 구성돼 있습니다. 최근 12개월 평균은 629,133,333원, 최신 거래는 2026년 10월의 647,900,000원입니다.

실거래 범위는 547,200,000원~705,000,000원으로 편차가 있습니다. 현재 최저매각가 529,000,000원은 최근 평균의 84.1%에 해당하며, 평균과의 차이는 100,133,333원입니다.

최신 거래인 2026년 10월의 647,900,000원과 비교해도 최저가가 낮습니다. 특히 최근 실거래 최저액 547,200,000원보다도 낮은 상태이므로, 유사 면적 거래금액을 기준으로 가격상 할인 여지가 존재합니다.

단지 내 경매 이력의 평균 유찰 횟수는 0.0회입니다. 따라서 과거에 여러 차례 유찰된 단지라고 전제하거나 추가 유찰을 당연시하는 분석은 적절하지 않습니다. 현재 가격에서 유찰을 기다리는 전략과 즉시 입찰하는 전략 모두 실제 경쟁 상황과 점유 위험을 고려해 판단해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 529,000,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다는 가정하에 집행비용을 공제하고 신청채권자 및 후순위 가압류채권자에게 배당되는 예상 구조입니다. 신청채권자의 청구금액이 매각대금보다 훨씬 크므로 후순위 가압류채권자에게 배당되는 금액은 0원으로 추정됩니다.

집행비용 및 배당액은 추정치입니다. 당해세, 임차인의 최우선변제금 및 별도 우선권 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다. 확정 배당순위와 금액은 법원 배당절차에 따릅니다.

신건에서 채권자에게 배당되는 총액은 521,310,000원, 총 채권액 대비 미배당액은 3,525,479,000원입니다. 배당 부족액이 크다는 사실은 신청채권자가 전액 회수하지 못한다는 의미이지, 그 부족액을 매수인이 갚아야 한다는 의미는 아닙니다.

매각대금이 낮아질수록 채권자의 미배당액은 증가하지만, 확인된 등기상 권리만 기준으로 하면 각 회차의 매수인 예상 인수액은 모두 0원입니다. 이는 임대관계 미상에 따른 별도 인수위험까지 해소됐다는 뜻은 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 서구 암남동 소재 부산송도해수욕장 서측 인근입니다. 주변은 공동주택·단독주택·숙박시설·근린생활시설 및 해수욕장 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 있습니다. 단지 진입로와 내부 가로망이 정비되어 있고, 주변으로 충무대로 및 암남로 등에 접합니다.
• 건물 상태. 2024.08.09 사용승인된 철근콘크리트 아파트입니다. 위생·급배수설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기와 도시가스 개별난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 단지 규모. 1,302세대로 구성된 공동주택 단지입니다. 유사 전용면적의 최근 거래가 확인된다는 점은 시세 비교에 유리하지만, 개별 호실의 조망·향·층 및 내부 상태에 따른 차이를 별도로 고려해야 합니다.
• 토지 특성. 동하향 경사지대의 공동주택 부지입니다. 토지면적은 52,772.6㎡이며, 제2종일반주거지역과 지구단위계획구역에 해당합니다.
• 토지이용 제한. 상대보호구역, 준보전산지와 관련된 사항이 표시되어 있습니다. 토지이용계획상 도로 접면 및 관련 규제도 확인해야 합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 1,594,000원/㎡입니다. 이는 아파트 개별 호실의 실거래가격이나 시세를 직접 나타내는 금액은 아닙니다.
• 위반·공부 차이. 감정자료상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 최근 유사 면적 거래 12건의 가격 범위가 547,200,000원~705,000,000원으로 넓습니다. 실제 매도 시에는 거래 시점, 층, 조망 및 개별 상태에 따라 가격이 달라질 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 점유자와 임대차 확인. 감정자료상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자를 확인하고, 임차인이 있다면 전입일·확정일자·보증금·배당요구 여부를 검토해 대항력 및 인수 가능성을 판단해야 합니다.
• 말소기준권리 확인. 갑구 2번 2025.10.14 강제경매개시결정이 말소기준입니다. 이후 2025.11.25 접수된 허도유 가압류 46,789,000원의 매각 소멸 여부를 등기부 원본과 대조하세요.
• 조합 소유관계 확인. 소유자가 부산송도지역주택조합인 만큼, 소유권 귀속과 조합 관련 이해관계, 별도 분쟁 및 매각조건을 확인하세요. 신청채권자 주식회사 우주디앤씨의 강제경매 청구관계도 관련 기록에서 살펴볼 필요가 있습니다.
• 청구금액과 인수액 구분. 신청채권자 청구액 4,000,000,000원과 배당 미회수액은 매수인 인수채무와 별개입니다. 실제 인수 여부는 권리의 성격과 매각조건에 따라 판단해야 합니다.
• 동일 동·층 시세 확인. 현재 비교 거래에는 고층 물건이 다수 포함됩니다. 106동 9층 903호의 조망과 향, 내부 상태를 확인하고 유사 층의 실거래를 우선 비교하세요.
• 입찰가격 검토. 현재 최저가 529,000,000원은 최근 시세의 84.1%입니다. 다만 낙찰가가 최저가보다 높아지면 할인 폭은 줄어듭니다. 실제 점유·명도·취득부대비용을 고려해 응찰 상한을 정해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 423,200,000원, 2회 유찰 시 338,560,000원으로 가정됩니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 0.0회이므로 유찰을 확정적인 미래 일정으로 가정해서는 안 됩니다.
• 관리비·명도비용. 미납 관리비 중 승계 문제가 발생할 수 있는 부분을 관리사무소에 확인하고, 실제 점유 상황에 따라 인도명령·명도 협의 및 집행 가능성을 검토하세요.
• 매각조건 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서 및 특별매각조건에서 선순위 권리나 매수인이 부담할 별도 의무가 있는지 반드시 확인하세요.
• 최종 일정과 보증금. 매각기일은 2026.11.05입니다. 실제 진행 여부, 입찰보증금, 변경·취하·정지 여부는 해당 법원의 매각공고로 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “가격은 매력적, 점유와 절차는 확인”

이 물건에서 가장 먼저 눈에 들어오는 수치는 84.1%입니다. 감정가와 최저매각가가 같은 신건인데도, 529,000,000원이라는 가격은 유사 면적 최근 12개월 실거래 평균 629,133,333원보다 낮습니다. 2026년 10월 최신 거래 647,900,000원과 비교해도 낮아, 현재 가격은 최근 실거래 기준으로 경쟁력이 있습니다.

권리 측면에서도 근저당권은 없고, 말소기준인 강제경매개시결정 이후 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당표상 미배당액이 크지만 해당 채권액이 자동으로 매수인에게 승계되지는 않습니다. 현재 확인된 등기상 예상 인수액은 0원입니다.

그러나 등기상 인수 0원은 모든 위험의 소멸을 의미하지 않습니다. 임대관계가 미상이며, 소유자가 지역주택조합이고 대규모 청구채권에 따른 강제경매라는 점은 일반적인 개인 소유 아파트의 담보권 실행 사건과 다른 확인 과제를 남깁니다.

결론은 가격 조건부 긍정, 권리·점유 확인 필수입니다. 실제 점유와 선순위 인수 문제가 해소되고 개별 호실의 가격을 검증할 수 있다면 신건 최저가에서도 검토할 만한 물건입니다. 반대로 임차보증금 인수 또는 별도 법적 부담이 확인된다면 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다. 이 사건의 승부처는 단순한 감정가 할인율이 아니라 529,000,000원이라는 가격을 추가 인수위험 없이 실현할 수 있는지에 있습니다.