부산지방법원 2025타경102001. 부산 서구 암남동 송도해수욕장 인근에 위치한 ‘이편한세상송도더퍼스트비치’ 101동 17층 1703호입니다. 전용면적은 약 84.804㎡이며, 2024년 8월 9일 사용승인을 받은 1,302세대 아파트 단지에 속합니다. 소유자는 부산송도지역주택조합으로 표시되어 있습니다.
이 사건은 일반적인 근저당권 실행에 따른 임의경매가 아니라 주식회사 우주디앤씨가 채권자로 등기된 강제경매입니다. 신청채권자의 청구액은 4,000,000,000원으로 감정가보다 훨씬 크지만, 청구액이 크다는 사실만으로 매수인이 그 채무를 인수하는 것은 아닙니다. 핵심은 어떤 권리가 말소기준보다 앞서는지, 매각 후에도 존속하는 권리가 있는지, 그리고 실제 점유자가 누구인지입니다.
등기상 가압류와 경매개시결정은 매각에 따라 소멸하는 것으로 분석됩니다. 다만 감정평가상 임대관계는 확인되지 않았으므로 등기권리의 소멸 여부와 별개로 실제 점유·임차관계 확인이 필요합니다. 가격 역시 평균 대비 낮다는 점은 긍정적이지만, 개별 거래의 층과 가격 차이를 함께 살펴야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102001 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 암남동 778 이편한세상송도더퍼스트비치 제101동 제17층 제1703호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 서구 충무대로21번길 9 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 약 84.804㎡ · 31층 건물 중 17층 |
| 소유자 | 부산송도지역주택조합 |
| 사용승인일 | 2024.08.09 |
| 단지 규모 | 1,302세대 |
| 감정가 / 최저가 | 572,000,000원 / 572,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 우주디앤씨 / 4,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 말소기준권리 | 2025.09.23 김선용 가압류 (89,300,000원) |
| 근저당권 | 등기상 없음 |
| 매수인 예상 인수액 | 0원 |
| 임대관계 | 미상 · 현장 점유 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 첫 가압류가 말소기준
이 사건의 말소기준권리는 2025년 9월 23일 접수된 김선용의 가압류입니다. 청구금액은 89,300,000원입니다. 이보다 뒤에 접수된 김영란의 가압류, 주식회사 우주디앤씨의 강제경매개시결정, 허도유의 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 시세 비교 — 평균보다 낮지만 개별 거래 확인이 핵심
같은 단지 e편한세상송도더퍼스트비치의 전용 약 84㎡대 최근 12개월 실거래 12건을 비교합니다. 평균 거래금액은 629,133,333원, 최저 거래금액은 547,200,000원, 최고 거래금액은 705,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 84.93㎡ | 33층 | 647,900,000원 |
| 2026.10 | 84.39㎡ | 29층 | 609,900,000원 |
| 2026.10 | 84.93㎡ | 11층 | 640,000,000원 |
| 2026.10 | 84.93㎡ | 29층 | 635,550,000원 |
| 2026.10 | 84.80㎡ | 30층 | 661,200,000원 |
| 2026.10 | 84.93㎡ | 32층 | 635,550,000원 |
| 2026.09 | 84.80㎡ | 2층 | 597,550,000원 |
| 2026.09 | 84.92㎡ | 15층 | 705,000,000원 |
| 2026.09 | 84.92㎡ | 32층 | 661,200,000원 |
| 2026.09 | 84.39㎡ | 33층 | 635,550,000원 |
| 2026.09 | 84.93㎡ | 18층 | 547,200,000원 |
| 2026.08 | 84.93㎡ | 17층 | 573,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 629,133,333원 |
최저매각가 572,000,000원은 최근 12개월 평균 629,133,333원의 90.9%입니다. 최근 거래 평균보다 낮다는 점은 긍정적입니다. 최신 거래인 2026년 10월의 647,900,000원과 비교해도 최저가가 낮습니다.
다만 동일 면적대의 거래금액은 547,200,000원에서 705,000,000원까지 차이가 큽니다. 특히 2026년 8월 17층·84.93㎡ 거래가 573,000,000원으로, 이 물건의 최저매각가와 거의 같습니다. 따라서 평균 시세보다 낮다는 이유만으로 충분한 할인폭을 확보했다고 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 572,000,000원 가정)
신청채권자 우주디앤씨의 청구액은 4,000,000,000원이며, 전체 채권 청구금액은 4,228,719,000원입니다. 감정가와 같은 가격에 매각되더라도 모든 채권을 충족할 수는 없습니다. 아래는 제시된 추정 배당 시나리오이며, 실제 법원의 배당순위와 배당요구 내역에 따른 확정 배당표는 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 8,120,000원 |
| 1. 가압류 · 김선용 | 89,300,000원 | 89,300,000원 |
| 2. 가압류 · 김영란 | 92,630,000원 | 92,630,000원 |
| 3. 강제경매 · 주식회사 우주디앤씨 | 4,000,000,000원 | 381,950,000원 |
| 4. 가압류 · 허도유 | 46,789,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권 미배당은 증가
현재는 감정가와 최저매각가가 같은 신건입니다. 제시된 회차별 시나리오에서는 유찰이 발생할수록 최저매각가가 낮아지고, 채권자들의 미배당액은 증가합니다. 반면 각 시나리오의 매수인 예상 인수액은 모두 0원입니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 572,000,000원 | 3,664,839,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 457,600,000원 | 3,778,095,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 366,080,000원 | 3,868,564,120원 | 0원 |
회차별 금액은 가정 시나리오입니다. 실제 유찰 여부, 다음 회차의 최저매각가 및 배당 결과를 확정하거나 보장하지 않습니다. 임차관계 등 새로운 인수권리가 확인되면 예상 인수액도 재검토해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 서구 암남동 소재 부산송도해수욕장 서측 인근입니다. 주변은 공동주택·단독주택·숙박시설·근린생활시설 및 해수욕장 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 단지 진입로와 내부 가로망이 정비되어 있고, 주변 충무대로·암남로 등에 접합니다.
- 건물. 2024.08.09 사용승인된 철근콘크리트구조 아파트입니다. 위생·급배수·소화전·화재탐지·경보·승강기설비 및 도시가스 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 단지 규모. 1,302세대이며, 최근 12개월 동일 면적대 실거래 12건이 확인됩니다. 거래 사례는 있으나 가격 편차가 커 개별 호수의 조건에 따른 환금성 차이를 고려해야 합니다.
- 토지 이용. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역에 해당합니다. 상대보호구역 및 준보전산지 관련 제한사항도 표시되어 있어 해당 범위를 확인할 필요가 있습니다.
- 공시지가. 1,594,000원/㎡로 표시되어 있습니다.
- 공부·위반사항. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 임대관계. 감정평가상 미상으로 확인되어 실제 점유 및 임대차 여부의 추가 조사가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확인. 2025.09.23 김선용 가압류가 말소기준권리입니다. 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 다시 대조해 인수할 권리가 없는지 최종 확인하세요.
- 임차인·점유자 조사. 임대관계가 미상입니다. 현황조사서·전입세대·점유관계를 확인하고 대항력 있는 임차인 또는 별도 인수사항이 있는지 조사해야 합니다.
- 동일 층 실거래 비교. 2026년 8월 17층 거래금액 573,000,000원과 현재 최저가 572,000,000원은 거의 같습니다. 평균 시세만 보지 말고 층·향·조망·면적·내부 상태를 함께 비교하세요.
- 신청채권자 청구 확인. 우주디앤씨의 청구액은 4,000,000,000원입니다. 채권액과 예상배당액의 차이가 크므로 실제 배당요구 및 배당순위에 관한 원본 자료를 확인해야 합니다.
- 입찰자금 확인. 최저매각가 572,000,000원을 기준으로 입찰보증금과 잔금 납부 조건을 해당 매각공고에서 확인하세요.
- 관리비 체납. 공동주택의 미납 관리비, 특히 공용부분 관련 미납 여부를 관리사무소에서 확인하세요.
- 명도 계획. 실제 점유자가 확인되지 않았으므로 낙찰 후 인도 일정과 절차를 미리 검토해야 합니다.
- 원본 서류 재확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 최신 실거래 내역을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “시세 평균보다 낮지만, 확인할 것은 남아 있다”
이 물건은 등기상 권리관계와 가격 측면에서 검토할 가치가 있는 아파트입니다. 말소기준권리인 김선용의 가압류 이후 권리들은 매각으로 소멸하고, 제시된 시나리오에서 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 최저매각가 572,000,000원도 최근 12개월 실거래 평균 629,133,333원보다 낮습니다.
그러나 실제 거래를 보면 같은 17층에서 573,000,000원에 거래된 사례가 있고, 18층 거래 중에는 최저매각가보다 낮은 거래도 있습니다. 따라서 평균 대비 90.9%라는 지표만으로 충분한 가격 메리트를 확정하기는 어렵습니다.
더 중요한 것은 임대관계입니다. 임차인 신고 내역이 없다는 사실과 실제 임차인이 존재하지 않는다는 사실은 구분해야 합니다. 감정평가상 임대관계가 미상이므로, 점유 및 대항력 여부를 확인한 뒤 최종 인수금액을 판단해야 합니다.
결론은 ‘권리 구조는 긍정적, 가격은 조건부 검토, 입찰 전 점유 확인 필수’입니다. 등기권리의 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 실제 취득 위험과 호수별 시세 차이까지 확인되어야 안전한 입찰 판단이 완성됩니다.
