부산지방법원 2025타경102001. 부산 서구 암남동 송도해수욕장 서측에 자리한 ‘이편한세상송도더퍼스트비치’ 110동 22층 2203호가 경매에 나왔습니다. 2024년 8월 사용승인을 받은 아파트로, 전체 1,302세대 규모의 단지입니다. 이번 물건은 소유자가 부산송도지역주택조합으로 표시되어 있고, 채권자인 주식회사 우주디앤씨가 강제경매를 신청한 구조입니다.
일반적인 은행 근저당권 실행에 따른 임의경매와는 다릅니다. 등기상 근저당권은 없으며 2025년 10월 14일 강제경매개시결정이 말소기준입니다. 그 이후 허도유의 가압류가 설정됐지만 매각으로 소멸하는 권리입니다. 신청채권자의 청구액은 4,000,000,000원으로 크지만, 배당되지 못하는 채권액과 매수인이 인수하는 채무는 구분해야 합니다.
핵심은 신건 최저가 427,000,000원이 적정한가입니다. 같은 단지의 최근 실거래 평균은 410,320,833원이고, 동일한 22층에서 거래된 전용 59.94㎡ 물건도 410,400,000원입니다. 권리상 인수액이 0원이라고 해도 신건 최저가가 최근 거래가격보다 높은 사실은 달라지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102001 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 암남동 778 이편한세상송도더퍼스트비치 제110동 제22층 제2203호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 서구 충무대로21번길 9 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 약 59.991㎡ · 110동 22층 2203호 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 110동 28층 건물 중 22층 |
| 사용승인일 | 2024.08.09 |
| 단지 규모 | 1,302세대 |
| 등기상 소유자 | 부산송도지역주택조합 |
| 감정가 | 427,000,000원 |
| 최저매각가 | 427,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 주식회사 우주디앤씨 |
| 청구금액 | 4,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 말소기준권리 | 2025.10.14 갑구 2번 강제경매개시결정 |
| 권리상 인수액 | 0원 (제시된 배당 시나리오 기준) |
① 권리 흐름 — 강제경매개시결정이 말소기준
말소기준은 2025년 10월 14일 접수된 갑구 2번 강제경매개시결정입니다. 등기상 근저당권은 없고, 그 이후인 2025년 11월 25일 설정된 허도유의 가압류 46,789,000원은 매각으로 소멸합니다. 강제경매개시결정 역시 매각 절차에 따라 말소되는 권리입니다.
임차인으로 등재된 사람은 0명이며, 확인된 보증금 인수액도 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계가 미상인 만큼 실제 임차인이 전혀 없다고 단정할 수는 없습니다. 현황조사서·매각물건명세서·전입세대 및 현장 점유상태를 확인하고, 확인되지 않은 선순위 점유권원이 있는지 살펴봐야 합니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 104.1%
같은 단지 ‘e편한세상송도더퍼스트비치’의 전용 59㎡대에서 확인된 2026년 9~10월 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 410,320,833원으로, 전체 실거래 평균과 동일합니다. 가격 판단에서는 최근 실거래와 같은 층 거래가격을 우선 비교하는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 59.94㎡ | 20층 | 410,400,000원 |
| 2026.10 | 59.94㎡ | 29층 | 410,400,000원 |
| 2026.10 | 59.63㎡ | 32층 | 428,450,000원 |
| 2026.10 | 59.94㎡ | 28층 | 410,400,000원 |
| 2026.10 | 59.94㎡ | 4층 | 382,850,000원 |
| 2026.10 | 59.94㎡ | 12층 | 392,350,000원 |
| 2026.09 | 59.98㎡ | 2층 | 418,950,000원 |
| 2026.09 | 59.94㎡ | 22층 | 410,400,000원 |
| 2026.09 | 59.63㎡ | 30층 | 428,450,000원 |
| 2026.09 | 59.96㎡ | 33층 | 428,450,000원 |
| 2026.09 | 59.94㎡ | 18층 | 392,350,000원 |
| 2026.09 | 59.94㎡ | 25층 | 410,400,000원 |
| 최근 평균 | — | 12건 | 410,320,833원 |
최근 실거래 최저가는 382,850,000원, 최고가는 428,450,000원입니다. 거래가격의 범위가 넓지만, 평균은 410,320,833원에 형성되어 있습니다. 신건 감정가이자 최저매각가인 427,000,000원은 최근 12개월 평균의 104.1%입니다.
특히 본건과 동일한 22층에서 2026년 9월 거래된 전용 59.94㎡ 물건은 410,400,000원이었습니다. 2026년 10월 최신 거래가격 역시 410,400,000원입니다. 따라서 신건 최저가가 최신 거래나 같은 층 거래보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 427,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,670,000원 |
| 1. 강제경매 신청채권자 · 주식회사 우주디앤씨 | 4,000,000,000원 | 420,330,000원 |
| 2. 가압류 · 허도유 | 46,789,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
신건 최저가 427,000,000원에 매각된다고 가정하면, 집행비용 6,670,000원을 먼저 공제하고 신청채권자 우주디앤씨에 420,330,000원이 배당되는 계산입니다. 후순위 가압류권자 허도유의 배당액과 소유자 잔여금은 모두 0원입니다.
집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 배당액은 확정된 채권 및 법원 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다. 신청채권액은 개별 물건의 낙찰자가 부담하는 채무액을 뜻하지 않습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권 미배당은 증가
현재 회차는 신건이며, 제시된 유찰 시나리오에 따른 최저매각가격과 채권자 미배당액은 다음과 같습니다. 회차별 가격 인하는 실제 유찰을 전제로 한 가정입니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 427,000,000원 | 3,626,459,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 341,600,000원 | 3,710,771,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 273,280,000원 | 3,778,134,920원 | 0원 |
신건에서 채권자의 총 미배당액은 3,626,459,000원이고, 1회 유찰 시 3,710,771,400원, 2회 유찰 시 3,778,134,920원으로 늘어나는 구조입니다. 그러나 채권자의 미배당액이 늘어난다는 이유만으로 낙찰자의 법적 인수액이 증가하지는 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 서구 암남동 부산송도해수욕장 서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택·단독주택·숙박시설·근린생활시설 및 송도해수욕장 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 단지 진입로와 내부 도로망이 정비되어 있고, 단지 주변으로 충무대로 및 암남로 등에 접합니다.
- 건물. 2024년 8월 9일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 아파트입니다. 위생·급배수설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비 등이 설치되어 있습니다.
- 토지. 공동주택 부지로 이용되고 있으며 제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역에 해당합니다. 상대보호구역·준보전산지 등 토지이용 제한사항이 함께 표시되어 있습니다.
- 지형. 단지는 동하향 경사지대 내 부정형 토지에 조성되어 있습니다. 공시지가 자료는 1㎡당 1,594,000원이며 토지 전체 면적은 52,772.6㎡입니다.
- 공부상 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 여부도 없는 것으로 표시되어 있습니다.
- 환금성. 전체 1,302세대 규모이고 최근 동일 평형 실거래 12건이 확인됩니다. 거래 사례는 존재하지만 최저 382,850,000원부터 최고 428,450,000원까지 가격 편차가 있어 층·조망·내부 상태별 매도 가능 가격을 구분해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세와 입찰가 비교. 최저가 427,000,000원은 최근 12개월 평균 410,320,833원의 104.1%입니다. 신건에서는 시세보다 저렴하다는 전제로 입찰하지 않아야 합니다.
- 동일 층 거래 확인. 2026년 9월 22층 전용 59.94㎡ 거래가격은 410,400,000원입니다. 본건의 향·조망·내부 상태가 그 거래와 얼마나 다른지 확인해야 합니다.
- 점유관계 재확인. 임차인으로 등재된 사람은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 전입세대, 현황조사, 매각물건명세서, 실제 거주자를 확인해 대항력 또는 점유권원과 명도 부담을 재검토해야 합니다.
- 지역주택조합 소유권 확인. 부산송도지역주택조합의 소유권보존 및 대표자 변경 이력을 등기부 원본으로 대조하고, 현재 소유권 관계와 경매절차상의 매각 대상이 일치하는지 확인해야 합니다.
- 매각 대상 호수 확인. 감정평가에는 같은 단지의 여러 동과 호수가 함께 기재되어 있습니다. 본건 110동 2203호가 개별 매각인지, 다른 물건과 일괄매각되는지, 실제 물건번호와 매각조건을 확인해야 합니다.
- 채권액과 인수액 구분. 신청채권자의 청구금액은 4,000,000,000원입니다. 채권자 미배당액이 크다는 사실만으로 낙찰자의 부담이 발생하는 것은 아니지만, 실제 배당순위와 별도의 인수권원은 확인해야 합니다.
- 관리비 및 명도. 실제 점유자와 체납 관리비를 확인하고, 공용부분 관리비 승계 가능성, 인도절차 및 부대비용을 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 2026년 11월 5일 매각기일 전에 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 매각 공고 및 최근 실거래를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리상 인수 0원, 하지만 가격은 신중하게”
이 사건은 강제경매개시결정이 말소기준이고 후순위 가압류도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 제시된 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 지역주택조합 소유권 이력과 실제 점유관계는 원본 및 현장에서 최종 확인해야 하므로 권리 위험이 완전히 해소됐다고 단정하기는 어렵습니다.
가격에서는 더욱 보수적인 판단이 필요합니다. 최근 동일 평형 평균은 410,320,833원이고, 신건 최저가는 427,000,000원으로 최근 시세의 104.1%입니다. 같은 22층에서 확인된 거래가격도 410,400,000원입니다. 따라서 신건 최저가를 할인된 경매가격으로 평가하기는 어렵습니다.
유찰을 통해 가격이 내려간다면 시세 대비 여유가 생길 가능성은 있지만, 유찰을 기다리는 것 자체가 수익을 보장하지는 않습니다. 현재 판단은 권리상 조건부 합격, 신건 가격은 보류. 소유권과 점유현황을 확인한 뒤 최근 거래가격을 기준으로 입찰 상한을 정하는 것이 이 물건의 핵심 전략입니다.
