부산지방법원 2025타경102001. 부산광역시 서구 암남동 송도해수욕장 서측에 위치한 이편한세상송도더퍼스트비치 103동 902호입니다. 해당 단지는 2024년 8월 사용승인된 1,302세대 아파트로, 본건은 31층 건물의 9층에 위치합니다. 비교 대상 전용면적은 84.385㎡이며, 최근 동일 면적대 거래가 꾸준히 확인되는 물건입니다.

이 사건의 가장 큰 특징은 강제경매 청구금액이 4,000,000,000원으로 본건 감정가보다 크다는 점입니다. 그러나 채권자의 미회수액이 크다고 해서 그 채무가 곧바로 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다. 등기상 말소기준권리는 2025년 10월 14일 강제경매개시결정이며, 이후 설정된 허도유의 가압류도 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

따라서 권리분석의 초점은 등기상 채무 자체보다 실제 임차인·점유자 존재 여부와 최근 거래가격의 비교 적정성에 있습니다. 현재 최저가만으로 보면 가격 경쟁력은 있지만, 실제 응찰가가 상승하거나 점유관계에서 예상하지 못한 권리가 확인되면 투자 판단은 달라질 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 강제경매개시결정이 말소기준

본건은 일반적인 은행 근저당권 실행에 따른 임의경매가 아니라 주식회사 우주디앤씨가 신청한 강제경매입니다. 등기상 확인되는 말소기준은 2025년 10월 14일 접수된 갑구 2번 강제경매개시결정입니다. 해당 경매개시결정과 그 이후의 갑구 3번 가압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

소유권보존등기는 2024년 8월 20일 부산송도지역주택조합 명의로 접수되었으며, 해당 등기에는 말소 표시가 있습니다. 별도로 확인되는 2025년 9월 22일의 변경등기는 조합 대표자 표시 변경에 관한 내용으로, 새로운 담보권 설정은 아닙니다. 등기상 소유자 명의와 실제 처분관계는 입찰 전 최신 등기부를 통해 대조할 필요가 있습니다.

② 시세 비교 — 최근 거래 평균의 85.4%

이편한세상송도더퍼스트비치의 전용면적 약 84㎡대 실거래 최근 12건을 기준으로 비교합니다. 거래 시기는 2026년 8월부터 10월까지이며, 최근 12개월 평균은 629,133,333원입니다. 본건 최저가는 537,000,000원으로 최근 거래 평균보다 낮은 수준입니다.

최근 12건의 거래가격은 547,200,000원~705,000,000원으로 분포되어 있습니다. 최신 거래는 2026년 10월의 647,900,000원이며, 본건 최저매각가 537,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래가격 모두보다 낮습니다.

등기상 예상 인수금이 0원이므로, 현재 회차의 실질취득가액은 낙찰가 537,000,000원 수준으로 분석됩니다. 이는 취득세, 등기비용, 명도비용 등 부대비용을 제외한 금액입니다. 따라서 현재 시세 비교는 최저가만을 기준으로 한 착시가 아니라, 인수금이 없는 경우의 실질취득가액과 실거래가격을 비교한 결과입니다.

③ 예상배당표 (매각가 537,000,000원 가정)

이 사건은 신청채권자의 청구금액이 감정가보다 큰 고액채권 강제경매입니다. 신건 최저가에 낙찰되는 경우, 추정 집행비용을 제외한 배당가능금액은 529,230,000원입니다. 아래 표는 제공된 배당 추정에 따른 계산이며, 실제 법원의 배당순위 및 안분배당 결과와는 달라질 수 있습니다.

집행비용 7,770,000원은 추정치입니다. 신청채권자 청구금액 4,000,000,000원과 가압류 채권 46,789,000원을 기준으로 계산했습니다. 당해세, 실제 배당요구, 일반채권자 안분 및 임차인 최우선변제 여부에 따라 최종 배당액은 변동될 수 있습니다.

④ 회차별 낙찰 시나리오 — 유찰되면 배당 부족은 확대

회차별 추정에 따르면 매각가격이 내려갈수록 채권자 배당액은 줄고 미배당액은 증가하지만, 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 대항력 있는 보증금 인수형 물건과 달리, 현재 확인된 권리구조에서는 유찰로 인한 가격 하락이 매수인의 실질취득가액 감소로 이어집니다. 다만 이는 미확인 임대차관계가 없다는 전제를 필요로 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 서구 암남동 송도해수욕장 서측 인근입니다. 주변에는 공동주택, 단독주택, 숙박시설, 근린생활시설과 송도해수욕장 등이 분포합니다. 주거·상업·관광 관련 시설이 혼재한 입지입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 단지 내부 진입로와 가로망이 정비되어 있고 단지 주변은 충무대로 및 암남로 등에 접합니다.
• 건물. 2024년 8월 9일 사용승인된 철근콘크리트구조 아파트입니다. 위생·급배수설비, 소화전, 화재탐지·경보설비, 승강기 및 도시가스 개별난방설비가 설치되어 있습니다.
• 단지규모. 총 1,302세대로 형성된 공동주택 단지입니다. 동일 면적대의 최근 실거래 12건이 확인되어 가격 비교에 활용할 거래 사례가 존재합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역에 해당합니다. 상대보호구역과 준보전산지 관련 사항이 있으며, 감정평가서에 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.
• 공시지가. 개별공시지가 기준 1,594,000원/㎡입니다. 이는 토지 가격 지표로서, 본건 구분건물의 실제 매매가격과 동일한 의미는 아닙니다.
• 환금성. 대단지이며 최근 거래 사례가 확보되어 있다는 점은 긍정적입니다. 다만 거래가격이 547,200,000원부터 705,000,000원까지 차이를 보여, 층·향·조망·상태에 따른 가격 편차를 고려한 매각 전략이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확인. 2025.10.14 갑구 2번 강제경매개시결정을 기준으로 후순위 가압류의 매각 소멸 여부를 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서에서 재확인하세요.
• 실제 점유자 확인. 임대관계가 미상입니다. 현황조사서와 전입세대 확인, 실제 점유자 및 임대차계약 관계를 대조하여 대항력 있는 임차인이 존재하는지 확인해야 합니다.
• 실질취득액 재검증. 예상 인수액 0원은 현재 권리분석의 전제입니다. 실제 임차인의 대항력과 배당관계가 새롭게 확인되면 인수금 및 취득비용을 다시 산정하세요.
• 낙찰가 상한 설정. 최저가 537,000,000원과 최근 12개월 평균 629,133,333원을 비교하되, 9층이라는 개별 조건을 반영해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 무리한 고가 응찰을 피하세요.
• 내부 상태·조망 확인. 감정평가상 건축물의 일반적 구조와 설비는 확인되지만, 해당 902호의 실제 내부 상태, 향과 조망 및 수선 필요 여부는 별도로 확인해야 합니다.
• 관리비 체납 확인. 공용부분 미납관리비 등 매수인에게 문제가 될 수 있는 관리비 내역을 관리사무소에 확인하고 실제 인수 가능성을 검토하세요.
• 배당관계 확인. 신청채권자 청구액이 4,000,000,000원에 달합니다. 실제 배당요구 내역과 조세채권, 채권자 간 배당순위를 확인하고 예상배당표를 확정 배당 결과로 오해하지 마세요.
• 입찰 전 원본 대조. 매각물건명세서, 등기부, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 직전에 확인해야 합니다.

맺으며 — “시세 대비 가격 여유는 확인, 인수 위험은 최종 검증”

부산 송도 이편한세상송도더퍼스트비치 103동 902호는 가격 비교와 등기상 권리구조가 모두 긍정적인 방향을 가리키는 신건입니다. 감정가이자 최저매각가인 537,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 629,133,333원의 85.4%이며, 2026년 10월 최신 거래가 647,900,000원보다도 낮습니다.

권리 측면에서는 근저당권이 없고, 강제경매개시결정과 후순위 가압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 채권자 미배당액은 상당하지만, 이 금액을 낙찰자가 떠안는 것은 아닙니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 임대관계 미상이라는 한계가 있습니다. 임차인 신고가 없다는 사실만으로 실제 점유자나 대항력 있는 임차인이 없다고 확정할 수는 없습니다. 또한 최근 실거래에는 본건보다 높은 층의 거래가 다수 포함되어 있으므로, 평균 시세와의 차액을 확정적인 투자수익으로 해석하는 것도 위험합니다.

결론적으로 가격은 긍정적이고 등기상 인수구조는 단순하지만, 점유 확인과 호실별 적정 시세 검증이 입찰의 핵심 조건입니다. 이 두 가지가 충족된다면 현재 신건 가격에서도 검토 가치가 있으며, 확인되지 않는다면 가격 매력만으로 입찰을 결정해서는 안 됩니다.