부산지방법원 2025타경102001. 부산광역시 서구 암남동에 자리한 이편한세상송도더퍼스트비치 105동 20층 2003호가 강제경매로 나왔습니다. 2024년 8월 9일 사용승인된 1,302세대 아파트 단지로, 해당 물건의 전용면적은 84.804㎡입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 587,000,000원. 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
눈길을 끄는 것은 가격입니다. 유사면적의 최근 12개월 실거래 평균은 629,133,333원이고, 최신 거래금액도 647,900,000원입니다. 최저가가 두 기준보다 낮게 형성돼 있어 시세 비교상 관심을 가질 만합니다. 하지만 실제 거래가에는 층·향·상태 차이가 반영되고, 개별 호수의 매매가능가격이 평균과 같다고 볼 수는 없습니다.
권리 측면에서는 근저당권 없이 강제경매개시결정이 말소기준이 된 구조입니다. 이후 등기된 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 반면 임대관계가 확인되지 않은 만큼 낙찰 전 실제 점유자와 임차권 성립 여부를 따져봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102001 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 암남동 778 이편한세상송도더퍼스트비치 제105동 제20층 제2003호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 서구 충무대로21번길 9 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.804㎡ · 32층 건물 중 20층 |
| 단지 규모 | 1,302세대 · 사용승인 2024.08.09 |
| 소유자 | 부산송도지역주택조합 |
| 감정가 / 최저가 | 587,000,000원 / 587,000,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우주디앤씨 / 4,000,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2025.10.14 강제경매개시결정 (갑구 2번) |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
① 권리 흐름 — 경매개시결정이 말소기준
이 사건의 말소기준권리는 2025년 10월 14일 접수된 갑구 2번 강제경매개시결정입니다. 채권자는 주식회사 우주디앤씨입니다. 별도 근저당권 등기는 확인되지 않으며, 그 뒤인 2025년 11월 25일 허도유의 가압류가 접수됐습니다.
허도유의 가압류 청구금액은 46,789,000원으로, 말소기준 이후 권리에 해당하므로 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 강제경매개시결정도 매각 후 말소 대상입니다. 이들 권리로 인해 낙찰자가 채권자에게 별도의 금액을 갚아야 하는 구조는 아닙니다.
② 시세 비교 — 최근 평균의 93.3%
이편한세상송도더퍼스트비치의 전용 84㎡대 유사면적 실거래 12건을 비교했습니다. 최근 12개월 평균은 629,133,333원이고, 최저가는 이 평균의 93.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 84.93㎡ | 33층 | 647,900,000원 |
| 2026.10 | 84.39㎡ | 29층 | 609,900,000원 |
| 2026.10 | 84.93㎡ | 11층 | 640,000,000원 |
| 2026.10 | 84.93㎡ | 29층 | 635,550,000원 |
| 2026.10 | 84.80㎡ | 30층 | 661,200,000원 |
| 2026.10 | 84.93㎡ | 32층 | 635,550,000원 |
| 2026.09 | 84.80㎡ | 2층 | 597,550,000원 |
| 2026.09 | 84.92㎡ | 15층 | 705,000,000원 |
| 2026.09 | 84.92㎡ | 32층 | 661,200,000원 |
| 2026.09 | 84.39㎡ | 33층 | 635,550,000원 |
| 2026.09 | 84.93㎡ | 18층 | 547,200,000원 |
| 2026.08 | 84.93㎡ | 17층 | 573,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84㎡대 | 12건 | 629,133,333원 |
표본의 실거래 최저는 547,200,000원, 최고는 705,000,000원입니다. 거래가격 범위가 상당히 넓습니다. 2026년 10월 거래도 여러 가격대에 분포해 있어 평균만으로 개별 호수의 적정가격을 확정하는 것은 어렵습니다.
그럼에도 이 물건의 최저가 587,000,000원은 최근 12개월 평균 629,133,333원보다 낮습니다. 최신 거래 647,900,000원과 비교해도 낮은 수준입니다. 단순 가격 비교에서는 긍정적이지만, 20층 해당 호수의 향·조망·내부 상태와 거래 사례의 조건을 맞춰야 실제 가격 메리트를 평가할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 587,000,000원 가정)
이번 사건은 신청채권자의 청구액이 매각대금을 크게 웃도는 구조입니다. 집행비용을 먼저 공제한 뒤 신청채권자에게 배당하고, 후순위 가압류권자에게 돌아갈 금액은 없는 것으로 추정됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 8,270,000원 |
| 1. 강제경매 신청채권자 · 주식회사 우주디앤씨 | 4,000,000,000원 | 578,730,000원 |
| 2. 가압류 · 허도유 | 46,789,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 8,270,000원으로 추정했습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영하지 않은 단순 배당 시나리오이며, 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.
총 채권 청구금액은 4,046,789,000원이며, 예상 채권자 배당액은 578,730,000원입니다. 이에 따른 총 미배당액은 3,468,059,000원입니다. 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 매각가와 미배당 변화
회차별 최저매각가가 내려가면 신청채권자에게 배당되는 금액도 줄어들어 미배당액이 증가합니다. 제시된 시나리오에서는 어느 회차에서도 등기상 매수인 인수액을 0원으로 추정합니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 587,000,000원 | 578,730,000원 | 3,468,059,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 469,600,000원 | 462,504,000원 | 3,584,285,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 375,680,000원 | 369,620,480원 | 3,677,168,520원 | 0원 |
유찰에 따라 채권자의 회수액은 줄어들지만, 이것만으로 매수인에게 인수 채무가 생기지는 않습니다. 다만 각 회차의 0원 추정은 현재 확인된 등기상 권리관계를 전제로 하므로, 실제 점유관계와 매각조건에 대한 검증이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 서구 암남동 소재 부산송도해수욕장 서측 인근입니다. 주변에는 공동주택·단독주택·숙박시설·근린생활시설 및 송도해수욕장이 자리합니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 단지 진입로와 내부 가로망이 정비되어 있으며, 충무대로와 암남로에 접하고 있습니다.
- 건물. 2024.08.09 사용승인된 철근콘크리트구조 아파트입니다. 외벽은 석재 붙임 및 몰탈 위 페인팅 등으로 마감되어 있고, 승강기·급배수·소화전·화재탐지 및 경보·도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 토지. 동하향 경사지대의 공동주택 부지입니다. 제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역에 해당하고, 상대보호구역과 준보전산지 등의 토지이용 제한 사항이 있습니다.
- 공시지가. 1,594,000원/㎡이며, 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 1,302세대 규모의 신축급 아파트이며 유사면적 거래 12건이 확인됩니다. 다만 실거래금액이 547,200,000원부터 705,000,000원까지 분포하여, 층·향·조망·상태별 매매가격 차이를 고려해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 및 임대차 확인. 임대관계가 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서·전입세대확인서 등으로 점유자, 전입 시점, 임대차보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하세요.
- 말소기준권리 재확인. 2025.10.14 강제경매개시결정이 말소기준으로 분석되며, 2025.11.25 허도유 가압류가 후순위입니다. 최신 등기사항증명서에서 변동 여부를 확인해야 합니다.
- 대규모 채권 청구액 검토. 신청채권자 청구액 4,000,000,000원에 대한 집행권원과 사건 진행 상태, 집행정지·취하·변경 가능성 등을 확인하세요. 청구액 자체를 매수인 인수채무로 혼동해서는 안 됩니다.
- 개별 호수의 적정 시세. 최근 12개월 평균 629,133,333원과 최신 거래 647,900,000원을 참고하되, 105동 20층 2003호의 조망·향·내부 상태·하자 등을 반영해 비교하세요.
- 명도 및 관리비. 소유자 또는 제3자의 실제 점유 여부를 확인하고, 명도 절차에 따른 비용과 기간을 고려해야 합니다. 미납 관리비의 공용부분 부담 가능성도 확인하세요.
- 매각조건 검증. 특별매각조건, 매각 제외 물건, 공용부분 및 대지권 관련 사항, 등기상 권리 외 인수 가능 사항을 원본 문서에서 확인하세요.
- 회차별 자금계획. 신건 최저가 587,000,000원, 1회 유찰 시 469,600,000원, 2회 유찰 시 375,680,000원 시나리오를 바탕으로 취득 부대비용과 자금 조달 여력을 검토하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “가격은 관심, 권리는 확인”
부산 송도더퍼스트비치 2003호는 최근 실거래 평균보다 낮은 최저가가 눈에 띄는 신건입니다. 감정가 587,000,000원은 최근 12개월 평균 629,133,333원의 93.3%로, 비교적 최근에 사용승인된 대단지 아파트라는 점까지 고려하면 시세 검토 가치가 있습니다.
등기상 구조도 복잡하지 않습니다. 근저당권이 없고 강제경매개시결정이 말소기준이며 후순위 가압류는 매각으로 소멸합니다. 신청채권자의 청구액이 4,000,000,000원으로 크고 총 미배당액이 3,468,059,000원에 달하더라도, 이를 낙찰자가 자동으로 인수하는 것은 아닙니다.
그러나 임대관계가 미상이라는 점은 반드시 해소해야 할 변수입니다. 등기상 인수 추정 0원과 실제 모든 점유·임차차 위험이 없다는 판단은 서로 다릅니다. 최저가가 평균보다 낮아도 개별 호수의 상태에 따라 가격 이점이 작아질 수 있습니다.
결론은 가격 검토 긍정, 입찰 판단은 점유·권리 원본 확인 후입니다. 실제 점유관계가 명확하고 인수 위험이 없다는 점이 확인된다면, 최근 실거래 대비 가격 경쟁력을 보다 적극적으로 평가할 수 있는 물건입니다.
