부산지방법원 2025타경102001. 부산광역시 서구 암남동 ‘이편한세상송도더퍼스트비치’ 109동 13층 1302호입니다. 2024년 8월 사용승인을 받은 1,302세대 공동주택 단지로, 비교 대상 전용면적은 약 59.991㎡입니다. 본건이 속한 109동은 28층 건물이며 매각 대상은 13층입니다. 등기상 소유자는 부산송도지역주택조합이고, 신청채권자는 주식회사 우주디앤씨입니다.
이 사건이 눈에 띄는 이유는 채권의 크기입니다. 신청채권자의 청구금액은 4,000,000,000원으로, 본건 최저매각가인 415,000,000원보다 훨씬 큽니다. 그러나 경매에서 중요한 것은 채권액의 절대 크기만이 아니라 어떤 권리가 매각 후 존속하고, 어떤 권리가 소멸하는지입니다. 이 물건은 근저당 설정이 확인되지 않고, 강제경매개시결정이 말소기준권리로 지정된 구조입니다. 후순위 가압류 역시 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
따라서 등기상 권리 인수보다는 실제 점유관계와 신건 가격에 더 주의를 기울여야 합니다. 특히 같은 단지 유사면적의 최근 실거래 평균이 감정가보다 낮아, 신축급 아파트라는 이유만으로 감정가에 입찰하는 것은 신중해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102001 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 암남동 778 이편한세상송도더퍼스트비치 제109동 제13층 제1302호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 서구 충무대로21번길 9 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 비교 기준 전용 59.991㎡ · 28층 건물 중 13층 |
| 단지 규모 | 1,302세대 · 사용승인 2024.08.09 |
| 소유자 | 부산송도지역주택조합 |
| 감정가 | 415,000,000원 |
| 최저매각가 | 415,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 주식회사 우주디앤씨 |
| 청구금액 | 4,000,000,000원 |
| 말소기준권리 | 갑구 2번 · 2025.10.14 강제경매개시결정 |
| 매수인 예상 인수액 | 0원 |
| 임차관계 | 등재 임차인 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
① 권리 흐름 — 경매개시결정이 말소기준
말소기준권리는 2025.10.14 접수된 갑구 2번 강제경매개시결정입니다. 채권자는 주식회사 우주디앤씨이며, 이 경매개시결정에 따라 강제경매 절차가 진행됩니다. 이어 2025.11.25 갑구 3번으로 허도유의 46,789,000원 가압류가 접수됐습니다. 가압류는 말소기준 이후의 권리로 매각 시 소멸하는 것으로 분석됩니다.
소유권보존 등기는 2024.08.20 부산송도지역주택조합 명의로 접수된 이력이 있으며, 해당 등기에는 말소 표시가 있습니다. 2025.09.22에는 대표자 변경에 따른 등기명의인 표시변경이 접수되어 대표자가 서행유로 기재됐습니다. 소유권보존 등기의 말소 표시와 현재 소유자 표시의 관계는 입찰 전 최신 등기사항전부증명서로 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 실거래 평균 이상
같은 단지 e편한세상송도더퍼스트비치의 유사 전용면적 실거래 12건입니다. 최근 거래는 2026년 9월과 10월에 분포하며, 면적은 59.63㎡부터 59.98㎡까지입니다. 가격 판단에는 과거 고가 거래가 섞일 수 있는 장기 평균보다 최근 12개월 거래 평균과 최신 거래를 우선 적용했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 59.94㎡ | 20 | 410,400,000원 |
| 2026.10 | 59.94㎡ | 29 | 410,400,000원 |
| 2026.10 | 59.63㎡ | 32 | 428,450,000원 |
| 2026.10 | 59.94㎡ | 28 | 410,400,000원 |
| 2026.10 | 59.94㎡ | 4 | 382,850,000원 |
| 2026.10 | 59.94㎡ | 12 | 392,350,000원 |
| 2026.09 | 59.98㎡ | 2 | 418,950,000원 |
| 2026.09 | 59.94㎡ | 22 | 410,400,000원 |
| 2026.09 | 59.63㎡ | 30 | 428,450,000원 |
| 2026.09 | 59.96㎡ | 33 | 428,450,000원 |
| 2026.09 | 59.94㎡ | 18 | 392,350,000원 |
| 2026.09 | 59.94㎡ | 25 | 410,400,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 유사면적 | 12건 | 410,320,833원 |
최근 거래의 최저가는 382,850,000원, 최고가는 428,450,000원이며, 최근 12개월 평균은 410,320,833원입니다. 최신 거래금액 역시 410,400,000원입니다.
반면 본건의 감정가와 신건 최저매각가는 415,000,000원입니다. 최근 실거래 평균 대비 101.1%이고 최신 거래금액보다도 높습니다. 감정가 그대로 낙찰받는다면 취득세·등기비용·명도비용 등을 더하기 전부터 이미 최근 실거래 평균 이상으로 취득하는 셈입니다.
③ 예상배당표 (매각가 415,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,550,000원 |
| 1. 강제경매 신청 · 주식회사 우주디앤씨 | 4,000,000,000원 | 408,450,000원 |
| 2. 가압류 · 허도유 | 46,789,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 합계 | 4,046,789,000원 | 408,450,000원 |
| 미배당 채권 | — | 3,638,339,000원 |
위 금액은 매각가 415,000,000원을 가정한 추정 배당입니다. 집행비용 6,550,000원을 차감하고 신청채권자에게 408,450,000원을 배당하는 구성입니다. 가압류 채권자 배당 및 소유자 잔여는 0원으로 계산됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영됐으며 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.
이 배당표의 핵심은 채권자에게 큰 미배당이 발생하더라도 매수인이 그 금액을 그대로 떠안는 구조가 아니라는 점입니다. 예상 미배당 총액은 3,638,339,000원이지만, 현재 분석된 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 실제 점유관계 등 미확인 사항에 대한 별도 검증은 필요합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 채권 미배당은 증가
현재는 감정가 전액이 최저매각가인 신건입니다. 제공된 유찰 시나리오에 따르면 매각가가 낮아질수록 채권자 배당액은 줄고 미배당 채권이 늘어납니다. 반면 각 시나리오에서 매수인 예상 인수액은 모두 0원입니다.
| 매각 시나리오 | 최저매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당 총액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 415,000,000원 | 408,450,000원 | 3,638,339,000원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 332,000,000원 | 326,552,000원 | 3,720,237,000원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 265,600,000원 | 261,081,600원 | 3,785,707,400원 | 0원 |
유찰 시나리오는 제공된 감정가 대비 80%·64% 가정이며, 실제 향후 매각기일이나 최저매각가격의 확정을 뜻하지 않습니다. 미배당 금액은 채권자 측 부족액이지 매수인의 추가 취득금액이 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 서구 암남동 부산송도해수욕장 서측 인근입니다. 주변에는 공동주택·단독주택·숙박시설·근린생활시설과 송도해수욕장 등이 분포합니다. 주거와 관광 관련 시설이 함께 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 단지 내 진입로와 가로망이 정비되어 있으며, 충무대로 및 암남로 등에 접합니다.
- 건축·설비. 사용승인일은 2024.08.09입니다. 철근콘크리트 구조의 공동주택이며 위생·급배수·소화전·화재탐지·승강기 및 도시가스 개별난방 설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 단지 규모. 총 1,302세대 규모입니다. 본건이 속한 109동은 28층 건물로, 매각 대상은 13층 1302호입니다.
- 토지. 동하향 경사지대의 공동주택 부지로 이용 중입니다. 제2종일반주거지역과 지구단위계획구역에 해당하며, 상대보호구역·준보전산지 등 토지이용 관련 제한사항이 확인됩니다.
- 공시지가. 토지 공시지가 자료는 1,594,000원/㎡입니다. 이는 본건 아파트의 직접적인 매매 시세와는 구분해야 합니다.
- 공부·건축물. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 2026년 9~10월 유사면적 실거래 12건이 확인되지만, 거래가격은 382,850,000원부터 428,450,000원까지 차이가 있습니다. 층·향·조망·내부 상태에 따라 개별 호수의 시장가격이 달라질 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 시세 역전 확인. 최저매각가 415,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 410,320,833원의 101.1%입니다. 최근 거래 평균과 최신 거래를 모두 웃돈다는 점을 입찰가 결정에 반영해야 합니다.
- 말소기준권리 대조. 갑구 2번 2025.10.14 강제경매개시결정을 말소기준으로 보고, 갑구 3번 허도유 가압류가 매각으로 소멸하는지 최종 매각물건명세서와 등기사항전부증명서로 확인하세요.
- 소유권 표시 재확인. 부산송도지역주택조합 명의 소유권보존 등기의 말소 표시와 이후 대표자 변경 이력을 최신 등기부에서 대조하세요. 소유권 및 처분 관련 추가 이력이 있는지도 확인 대상입니다.
- 실제 점유자 확인. 임차인이 등재되지 않았으나 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현황조사서, 매각물건명세서, 전입세대 확인 및 현장조사를 통해 점유자와 점유권원을 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 예상 미배당 총액 3,638,339,000원을 매수인 부담으로 잘못 합산하지 마세요. 반대로 현재 예상 인수액이 0원이라는 사실만으로 미확인 점유나 별도의 법적 위험까지 없다고 단정해서도 안 됩니다.
- 경쟁·유찰 가능성 판단. 단지 평균 유찰 횟수 0.0회만으로 본건의 유찰이나 낙찰가격을 예측하지 마세요. 시세와 실제 응찰가 상한을 별도로 결정해야 합니다.
- 관리비·명도비용 확인. 실제 점유자, 미납 공용관리비, 인도 및 이사 협의 필요성을 확인하여 낙찰가 외 추가 비용을 고려하세요.
- 원본 및 일정 확인. 매각기일 2026.11.05의 진행 여부와 매각 조건을 법원 공고로 재확인하고, 등기부·현황조사·매각물건명세서·감정평가서 원본을 대조하세요.
맺으며 — “인수는 0원, 신건 가격은 보류”
이 사건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 현재 확인된 등기상 권리는 강제경매개시결정을 기준으로 정리되며, 이후 가압류도 매각으로 소멸합니다. 신청채권자의 청구금액이 4,000,000,000원이고 미배당이 발생하더라도, 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가상 임대관계가 미상인 만큼 점유와 대항력 문제는 입찰 전에 확인해야 합니다.
둘째, 가격은 아직 매력적이라고 보기 어렵습니다. 신건 최저가 415,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 410,320,833원의 101.1%입니다. 최신 거래금액인 410,400,000원보다도 높습니다. 아직 유찰되지 않은 가격에서 특별한 할인 이점은 확인되지 않습니다.
따라서 이 물건은 등기상 권리 인수 부담은 낮지만, 점유 확인과 입찰가격 설정이 중요한 아파트 경매입니다. 1회 유찰 가정가격은 332,000,000원, 2회 유찰 가정가격은 265,600,000원으로 제시되어 있으나 실제 유찰 여부는 알 수 없습니다. 현 단계에서는 권리관계 원본 확인을 마친 뒤, 최근 거래가격을 기준으로 무리하지 않는 입찰 상한을 정하는 접근이 적절합니다. 권리는 비교적 단순, 신건 가격은 신중. 이것이 부산 송도더퍼스트비치 1302호의 결론입니다.
