부산지방법원 2025타경102001. 부산 서구 암남동 소재 e편한세상송도더퍼스트비치 110동 10층 1004호입니다. 2024.08.09 사용승인을 받은 총 1,302세대 아파트 단지로, 이번 분석 대상은 전용 약 59.956㎡형입니다. 소유자 명의는 부산송도지역주택조합으로 표시되어 있으며, 채권자 주식회사 우주디앤씨가 2025.10.14 강제경매개시결정을 받아 경매가 진행되는 구조입니다.
특이한 점은 신청채권자의 청구금액이 4,000,000,000원으로, 대상 호실의 감정가 386,000,000원을 크게 초과한다는 것입니다. 그러나 채권자가 배당받지 못하는 금액과 낙찰자가 인수하는 금액은 전혀 다른 개념입니다. 현재 확인되는 말소기준권리 및 후순위 가압류만 놓고 보면 배당 부족액이 아무리 크더라도 이를 매수인이 그대로 부담하는 구조는 아닙니다. 반면 소유권보존등기의 말소 표시와 불명확한 임대관계는 입찰 전에 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102001 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 암남동 778 e편한세상송도더퍼스트비치 제110동 제10층 제1004호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 서구 충무대로21번길 9 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 전용 약 59.956㎡ · 110동 10층 1004호 |
| 단지 규모 | 1,302세대 · 사용승인 2024.08.09 |
| 소유자 | 부산송도지역주택조합 |
| 감정가 / 최저가 | 386,000,000원 / 386,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우주디앤씨 / 4,000,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2025.10.14 갑구 2번 강제경매개시결정 |
| 근저당권 / 가압류 | 근저당권 0건 · 가압류 1건 (허도유, 46,789,000원) |
| 임차관계 | 신고 임차인 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
| 매수인 인수 예상 | 등기상 0원 (별도 임차관계 및 점유 확인 전제) |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
① 권리 흐름 — 후순위 가압류는 소멸, 점유관계는 확인 필요
이 사건의 말소기준권리는 2025.10.14 접수된 갑구 2번 강제경매개시결정입니다. 일반적인 근저당권 실행에 의한 임의경매가 아니라 채권자 주식회사 우주디앤씨가 신청한 강제경매입니다. 근저당권은 확인되지 않으며, 이후 2025.11.25 접수된 허도유의 가압류 46,789,000원은 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 말소기준인 경매개시결정 역시 매각 이후 말소 대상입니다.
② 임차관계 — 신고 임차인은 없지만 임대관계는 미상
현재 신고된 임차인은 0명입니다. 다만 감정평가의 기타참고사항에는 “임대관계 : 미상임”으로 기재되어 있습니다. 따라서 신고 임차인이 없다는 사실만으로 실제 점유자가 없거나 명도 문제가 전혀 없다고 확정할 수는 없습니다.
| 신고 임차인 | 없음 |
|---|---|
| 보증금 인수 | 현재 확인된 금액 없음 · 인수 추정 0원 |
| 실제 점유관계 | 확인 필요 |
| 대항력 판단 | 실제 임차인·전입일·보증금 확인 전에는 단정 불가 |
| 우선변제 판단 | 확정일자·배당요구 등 확인 필요 |
| 명도 부담 | 점유자 확인 및 인도 가능 여부 검토 필요 |
③ 시세 비교 — 평균보다 5.9% 낮지만 최저 실거래보다는 높다
같은 단지 e편한세상송도더퍼스트비치의 전용 약 59㎡대 최근 실거래 12건입니다. 거래 시점은 2026년 9~10월로, 현재 최저매각가의 가격 수준을 판단하는 데 직접적인 비교 기준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 59.94㎡ | 20 | 410,400,000원 |
| 2026.10 | 59.94㎡ | 29 | 410,400,000원 |
| 2026.10 | 59.63㎡ | 32 | 428,450,000원 |
| 2026.10 | 59.94㎡ | 28 | 410,400,000원 |
| 2026.10 | 59.94㎡ | 4 | 382,850,000원 |
| 2026.10 | 59.94㎡ | 12 | 392,350,000원 |
| 2026.09 | 59.98㎡ | 2 | 418,950,000원 |
| 2026.09 | 59.94㎡ | 22 | 410,400,000원 |
| 2026.09 | 59.63㎡ | 30 | 428,450,000원 |
| 2026.09 | 59.96㎡ | 33 | 428,450,000원 |
| 2026.09 | 59.94㎡ | 18 | 392,350,000원 |
| 2026.09 | 59.94㎡ | 25 | 410,400,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 410,320,833원 |
최근 12개월 실거래 평균은 410,320,833원이고, 2026년 10월 최신 거래 기준가격은 410,400,000원입니다. 현재 최저가 386,000,000원은 최근 12개월 평균의 94.1%로, 평균보다 24,320,833원 낮습니다. 최신 거래가격과 비교해도 24,400,000원 낮은 수준입니다.
다만 평균가격과 직접 비교하는 것만으로는 충분하지 않습니다. 최근 12건 중 최고가는 428,450,000원, 최저가는 382,850,000원으로 거래가격 차이가 큽니다. 특히 최저 거래는 2026년 10월의 4층 382,850,000원으로, 이번 경매 최저가보다 3,150,000원 낮습니다. 또한 12층 거래가격은 392,350,000원으로, 이번 10층 물건과의 가격 차이는 6,350,000원에 불과합니다.
④ 예상배당표 (매각가 386,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,204,000원 |
| 1. 강제경매 신청채권자 · 주식회사 우주디앤씨 | 4,000,000,000원 | 379,796,000원 |
| 2. 가압류 · 허도유 | 46,789,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 4,046,789,000원 | 379,796,000원 |
최저매각가 386,000,000원에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 추정액 6,204,000원을 제외한 379,796,000원이 채권자 배당에 사용됩니다. 제시된 모의배당에서는 신청채권자 우주디앤씨에 전액 배당되고, 가압류권자 허도유 및 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 미배당 채권은 인수되지 않는다
현재는 감정가 전액인 386,000,000원으로 진행되는 신건입니다. 유찰 시 최저매각가격과 채권자 예상배당액이 어떻게 달라지는지 비교하면 다음과 같습니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 386,000,000원 | 379,796,000원 | 3,666,993,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 308,800,000원 | 303,676,800원 | 3,743,112,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 247,040,000원 | 242,781,440원 | 3,804,007,560원 | 0원 |
유찰 횟수가 늘어날수록 매각대금은 줄어들고 채권자의 미배당은 증가하지만, 현재 확인되는 권리관계에서 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원으로 추정됩니다. 다만 이는 실제 점유자에게 선순위 대항력 있는 임차권이 없다는 전제에서만 유효합니다. 선순위 임차보증금이 확인된다면 위 실질취득금액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 서구 암남동 부산송도해수욕장 서측 인근에 위치합니다. 주변에는 공동주택·단독주택·숙박시설·근린생활시설 및 송도해수욕장 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 단지 내 진입로와 가로망이 정비되어 있으며 충무대로 및 암남로 등에 접합니다.
- 건물. 2024.08.09 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 아파트입니다. 위생·급배수설비, 소화전·화재탐지·경보설비, 승강기 및 도시가스 개별난방설비가 갖추어져 있습니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 상대보호구역과 준보전산지 관련 토지이용계획 사항이 있습니다. 공시지가는 1㎡당 1,594,000원으로 확인됩니다.
- 토지. 단지 부지는 경사지 내 부정형 토지로 공동주택 부지로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 1,302세대 단지이고 최근 동일 면적대 실거래 12건이 확인됩니다. 다만 해당 거래의 가격대는 382,850,000원에서 428,450,000원까지 분산되어 있어 층·향·조망 및 실내 상태에 따라 개별 호실의 처분가격은 달라질 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최신 등기부 확인. 2024.08.20 소유권보존등기의 말소 표시, 2025.09.22 등기명의인 표시 변경, 2025.10.14 경매개시결정 및 2025.11.25 가압류의 유효한 등기 상태를 최신 등기사항전부증명서로 대조해야 합니다.
- 점유·임차관계 조사. 신고 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자가 있다면 전입일·점유개시일·보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인하고, 선순위 대항력과 보증금 인수 가능성을 다시 분석해야 합니다.
- 매각물건명세서 확인. 임차인 인수 여부, 매수인에게 대항할 수 있는 권리, 특별매각조건 및 점유 관련 기재를 법원 원본으로 확인해야 합니다.
- 층별 실거래 비교. 10층 물건을 고층 거래가격만으로 평가하지 말고, 4층 382,850,000원 및 12층 392,350,000원 거래와 함께 향·조망·내부 상태를 비교해 적정 입찰가격을 결정해야 합니다.
- 배당 부족과 인수액 구분. 신청채권자 청구액 4,000,000,000원과 예상 미배당 3,666,993,000원은 낙찰자의 인수 예정액이 아닙니다. 다만 배당표는 추정이므로 실제 우선채권과 배당순위 확인이 필요합니다.
- 관리비·명도비용. 공용부분 관리비 체납 여부와 점유자 퇴거 협의, 인도 절차에 필요한 비용을 별도로 확인해야 합니다.
- 자금 및 입찰일정. 현재 최저매각가는 386,000,000원이고 매각기일은 2026.11.05입니다. 법원이 공고한 입찰보증금과 특별매각조건을 확인하고 취득세·등기비용 등 부대비용을 입찰예산에 반영해야 합니다.
- 원본 서류 검증. 법원 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서, 최신 등기부와 실거래 내역을 대조한 후 최종 입찰 여부를 판단해야 합니다.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격은 보통, 확인은 필수”
부산 e편한세상송도더퍼스트비치 110동 1004호는 등기상 권리 구조만 보면 매수인 인수 예상액 0원인 물건입니다. 강제경매 신청채권자의 청구액은 4,000,000,000원으로 크지만, 배당 부족액이 곧 낙찰자의 부담금이 되는 것은 아닙니다.
가격 측면에서는 긍정적인 부분도 있습니다. 신건 최저가 386,000,000원은 최근 12개월 평균 410,320,833원의 94.1%이고, 최신 거래가격 410,400,000원보다도 낮습니다. 다만 최근 최저 실거래가가 382,850,000원이며 12층 거래가격도 392,350,000원이라는 점에서 층별 가격을 반영한 실질적인 할인 여유는 크지 않습니다.
여기에 실제 임대관계가 미상이고 소유권보존등기에 말소 표시가 있다는 점을 함께 고려하면, 현시점의 평가는 “권리상 인수 부담은 낮지만, 신건 가격의 안전마진은 제한적이며 원본·점유 확인 후 판단할 물건”입니다. 최종적으로는 권리·점유관계를 해소하고 개별 호실의 적정시세를 산정한 뒤 입찰 상한을 결정하는 접근이 타당합니다.
