부산지방법원 2025타경102001. 부산 서구 암남동의 이편한세상송도더퍼스트비치 107동 21층 2102호입니다. 2024.08.09 사용승인된 1,302세대 아파트 단지로, 본건은 전용면적 84.385㎡ 수준의 주택입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 568,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기상 근저당권은 없고, 강제경매개시결정 및 후순위 가압류를 중심으로 권리관계를 판단할 수 있습니다.
이번 사건에서 가장 먼저 눈에 띄는 숫자는 신청채권자의 청구액 4,000,000,000원입니다. 매각가보다 훨씬 큰 채권이 걸려 있지만, 채권자의 미회수금이 곧 낙찰자의 인수채무가 되는 것은 아닙니다. 반면 임대관계는 미상으로 조사되어 있으므로, 채권 규모에 안심하거나 겁먹기보다는 말소기준권리보다 앞서는 임차권·점유관계가 존재하는지를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102001 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 암남동 778 이편한세상송도더퍼스트비치 제107동 제21층 제2102호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 서구 충무대로21번길 9 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.385㎡ · 34층 건물 중 21층 |
| 등기상 소유자 표시 | 부산송도지역주택조합 (소유권보존등기는 이미 말소 표시) |
| 사용승인일 | 2024.08.09 |
| 단지 규모 | 1,302세대 |
| 감정가 | 568,000,000원 |
| 최저매각가 | 568,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 주식회사 우주디앤씨 |
| 청구금액 | 4,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 임차인 신고 | 없음 · 임대관계 미상 |
| 예상 인수액 | 0원 (확인된 권리 및 예상배당 기준) |
① 권리 흐름 — 강제경매개시결정이 말소기준
이 사건의 말소기준권리는 2025.10.14 접수된 갑구 2번 강제경매개시결정입니다. 채권자는 주식회사 우주디앤씨이며, 이보다 늦은 2025.11.25 접수된 허도유의 가압류는 매각으로 소멸합니다. 강제경매개시결정 자체도 매각에 따라 말소되는 권리입니다.
소유권보존등기는 2024.08.20 부산송도지역주택조합 명의로 접수되었으나, 해당 등기는 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 이후 2025.09.22 대표자 표시 변경이 접수되었습니다. 이 부분은 입찰 전 최신 등기사항전부증명서로 현재 소유관계와 등기 변동을 재확인할 사항입니다.
② 시세 비교 — 신건인데 최근 평균보다 낮다
같은 단지 e편한세상송도더퍼스트비치의 전용 84㎡대 거래를 비교했습니다. 최근 12건의 평균 거래금액은 629,133,333원입니다. 2026년 8월부터 10월까지의 거래를 기준으로, 최저매각가 568,000,000원은 최근 평균보다 61,133,333원 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 84.93㎡ | 33 | 647,900,000원 |
| 2026.10 | 84.39㎡ | 29 | 609,900,000원 |
| 2026.10 | 84.93㎡ | 11 | 640,000,000원 |
| 2026.10 | 84.93㎡ | 29 | 635,550,000원 |
| 2026.10 | 84.8㎡ | 30 | 661,200,000원 |
| 2026.10 | 84.93㎡ | 32 | 635,550,000원 |
| 2026.09 | 84.8㎡ | 2 | 597,550,000원 |
| 2026.09 | 84.92㎡ | 15 | 705,000,000원 |
| 2026.09 | 84.92㎡ | 32 | 661,200,000원 |
| 2026.09 | 84.39㎡ | 33 | 635,550,000원 |
| 2026.09 | 84.93㎡ | 18 | 547,200,000원 |
| 2026.08 | 84.93㎡ | 17 | 573,000,000원 |
| 최근 평균 | — | 12건 | 629,133,333원 |
최근 거래의 최저가는 547,200,000원, 최고가는 705,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.10의 647,900,000원으로, 이 물건의 최저가보다 79,900,000원 높습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래 모두 최저매각가를 웃돌고 있어, 현재 가격은 비교 시세 대비 낮은 수준이라고 평가할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 568,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 8,080,000원 |
| 1. 강제경매 · 주식회사 우주디앤씨 | 4,000,000,000원 | 559,920,000원 |
| 2. 가압류 · 허도유 | 46,789,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
신건 매각가 기준 집행비용 8,080,000원을 제외한 559,920,000원이 신청채권자에게 배당되는 추정입니다. 총 채권액 4,046,789,000원 중 미배당액은 3,486,869,000원이며, 소유자 잔여금은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당과 다를 수 있습니다.
신청채권자 우주디앤씨는 청구액 4,000,000,000원 중 559,920,000원을 배당받는 것으로 추정되며, 채권 전액을 회수하지 못합니다. 후순위 가압류권자 허도유에게는 배당되지 않습니다. 그러나 미배당 채권액 3,486,869,000원이 낙찰자에게 자동으로 승계되는 것은 아닙니다. 매수인 인수 여부는 채권 미회수금과 구분해 판단해야 합니다.
유찰 시나리오 — 가격과 미배당액 변화
현재 신건과 1회·2회 유찰을 가정하면 최저매각가와 채권자 예상배당액은 다음과 같이 달라집니다. 이는 회차별 가격 시나리오이며, 실제 매각 진행이나 낙찰을 보장하는 것은 아닙니다.
| 회차 | 가정 매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 | 예상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 568,000,000원 | 559,920,000원 | 3,486,869,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 454,400,000원 | 447,456,000원 | 3,599,333,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 363,520,000원 | 357,630,720원 | 3,689,158,280원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 서구 암남동 송도해수욕장 서측 인근에 자리합니다. 주변에는 공동주택·단독주택·숙박시설·근린생활시설과 송도해수욕장 등이 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 단지 주변으로 충무대로와 암남로 등에 연결됩니다.
- 건물. 2024.08.09 사용승인된 철근콘크리트구조 아파트입니다. 위생·급배수·소화전·화재탐지·경보·승강기 설비와 도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 대지. 동하향 경사지대의 부정형 토지로 공동주택 부지로 이용되고 있으며, 단지 내부 진입로와 가로망은 정비되어 있습니다.
- 토지 규제. 제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역에 해당하고, 상대보호구역과 준보전산지 관련 사항이 있습니다. 공시지가는 1,594,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 환금성. 1,302세대의 비교적 신축 단지로 최근 동일 평형 거래가 확인됩니다. 다만 실거래 최저 547,200,000원과 최고 705,000,000원 사이의 편차가 커 개별 세대의 층·향·조망·상태에 따라 매도 가능 가격이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차인 재확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서·현황조사서·전입세대확인자료 등을 통해 점유자와 대항력 여부를 확인해야 합니다.
- 실제 점유와 명도. 점유자가 누구인지 확정된 자료가 없으므로, 소유자·임차인·기타 점유자의 존재 여부를 확인한 후 인도 및 명도비용을 계산해야 합니다.
- 말소기준권리 점검. 2025.10.14 강제경매개시결정이 말소기준이며, 2025.11.25 허도유 가압류는 후순위 소멸 권리입니다. 최신 등기부에서 추가 권리 및 소유관계 변동을 재확인해야 합니다.
- 신청채권액과 인수채무 구분. 청구액 4,000,000,000원 및 예상 미배당액 3,486,869,000원은 낙찰자의 자동 인수채무가 아닙니다. 실제 인수 여부는 권리별로 판단해야 합니다.
- 시세 비교. 최근 평균 629,133,333원, 최신 거래 647,900,000원, 최저 거래 547,200,000원을 함께 참고하고 본건 21층의 상태와 조건을 비교해야 합니다.
- 관리비·체납금. 관리사무소에서 체납 관리비와 공용부분 관련 부담 가능성을 확인해야 합니다.
- 총취득비용. 낙찰가 외에 취득 관련 세금, 등기비용, 명도비용, 수리비 및 기타 부대비용을 반영해 실질취득비용을 판단해야 합니다.
- 최종 원본 확인. 2026.11.05 매각기일 전에 법원 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 매각공고를 대조해야 합니다.
맺으며 — “가격은 매력적, 점유 확인은 필수”
이 물건은 권리분석상 비교적 단순하면서도 신건 가격이 최근 실거래 평균보다 낮은 아파트입니다. 말소기준권리 이후의 가압류는 매각으로 소멸하며, 현재 확인된 권리를 기준으로 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격에서도 긍정적인 부분이 있습니다. 최근 동일 평형 평균은 629,133,333원인데 최저매각가는 568,000,000원으로 평균의 90.3%입니다. 최신 실거래금액 647,900,000원보다도 낮습니다. 따라서 신건이라고 해서 가격 경쟁력이 없다고 평가할 물건은 아닙니다.
그러나 임대관계 미상이라는 확인 과제가 남습니다. 신고된 임차인이 없다는 사실만으로 실제 점유와 선순위 임차인 문제까지 모두 해소됐다고 볼 수는 없습니다. 최근 거래의 가격 편차 또한 커 개별 호수의 적정 시세를 재검증해야 합니다.
결론은 ‘조건부 긍정’입니다. 확인된 등기상 권리는 단순하고 가격은 최근 평균보다 낮습니다. 입찰 전 점유·대항력·최신 등기 변동을 확인해 인수 위험이 없다는 점이 확정되고, 실제 총취득비용에서도 충분한 여유가 남는다면 검토할 만한 신건입니다. 반대로 선순위 임차인이나 추가 인수 부담이 확인된다면 최저가가 아닌 실질취득비용을 기준으로 가격 메리트를 다시 판단해야 합니다.
