부산지방법원 2025타경102001. 부산광역시 서구 암남동의 이편한세상송도더퍼스트비치 106동 23층 2302호, 전용면적 84.385㎡의 아파트입니다. 사용승인일은 2024.08.09이며, 단지는 1,302세대 규모입니다. 등기상 소유자로 표시된 명의는 부산송도지역주택조합입니다.
이 물건의 첫 번째 특징은 근저당권이 없고 가압류가 말소기준권리라는 점입니다. 2025.04.11 이현동의 가압류를 기준으로 후속 가압류와 강제경매개시결정이 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 따라서 제시된 권리관계만 놓고 보면 낙찰자가 채권자의 미배당액을 그대로 인수하는 구조는 아닙니다.
두 번째 특징은 가격입니다. 최저매각가는 560,000,000원으로 최근 12개월 실거래 평균인 629,133,333원보다 낮습니다. 다만 가격 차이가 곧 확정적인 수익을 뜻하지는 않습니다. 개별 호실의 상태, 실제 점유자, 추가 비용을 확인한 뒤 입찰가를 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102001 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 암남동 778 이편한세상송도더퍼스트비치 제106동 제23층 제2302호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 서구 충무대로21번길 9 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.385㎡ · 34층 건물 중 23층 |
| 단지 규모 | 1,302세대 · 사용승인 2024.08.09 |
| 등기상 소유자 표기 | 부산송도지역주택조합 |
| 감정가 / 최저가 | 560,000,000원 / 560,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우주디앤씨 / 4,000,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2025.04.11 갑구 2번 가압류 · 이현동 · 85,600,000원 |
| 임차관계 | 신고 임차인 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
① 권리 흐름 — 가압류가 말소기준
이 사건의 말소기준권리는 2025.04.11 접수된 이현동의 가압류입니다. 이보다 뒤에 접수된 예병춘·허도유의 가압류와 주식회사 우주디앤씨의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다.
특히 갑구 3번 예병춘 가압류에는 2026.09.07 일부해제에 따른 변경등기가 있습니다. 최초 청구금액은 95,900,000원이며, 변경등기상 금액은 62,950,000원입니다. 변경등기는 별개의 신규 채권으로 단정할 수 없으므로 배당 계산에서 이중으로 합산하지 않도록 확인해야 합니다.
또한 최초 소유권보존등기는 말소된 것으로 표시되면서 소유자 명의가 부산송도지역주택조합으로 나타납니다. 2025.09.22에는 대표자 변경등기도 접수되었습니다. 소유권보존등기의 말소 표시와 현재 소유권 명의의 관계는 최신 등기사항전부증명서 원본 대조가 필요합니다.
② 시세 비교 — 최근 평균의 89.0%
이편한세상송도더퍼스트비치 동일 평형대의 최근 거래 12건을 비교했습니다. 거래 전용면적은 84.39~84.93㎡이며, 2026년 8월부터 10월까지의 거래가 포함되어 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 84.93㎡ | 33 | 647,900,000원 |
| 2026.10 | 84.39㎡ | 29 | 609,900,000원 |
| 2026.10 | 84.93㎡ | 11 | 640,000,000원 |
| 2026.10 | 84.93㎡ | 29 | 635,550,000원 |
| 2026.10 | 84.80㎡ | 30 | 661,200,000원 |
| 2026.10 | 84.93㎡ | 32 | 635,550,000원 |
| 2026.09 | 84.80㎡ | 2 | 597,550,000원 |
| 2026.09 | 84.92㎡ | 15 | 705,000,000원 |
| 2026.09 | 84.92㎡ | 32 | 661,200,000원 |
| 2026.09 | 84.39㎡ | 33 | 635,550,000원 |
| 2026.09 | 84.93㎡ | 18 | 547,200,000원 |
| 2026.08 | 84.93㎡ | 17 | 573,000,000원 |
| 최근 평균 | — | 12건 | 629,133,333원 |
최근 12개월 실거래 평균은 629,133,333원, 최저 거래가는 547,200,000원, 최고 거래가는 705,000,000원입니다. 최신 거래금액은 647,900,000원으로, 현재 최저매각가인 560,000,000원보다 높습니다.
같은 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.0회로 집계되어 있습니다. 따라서 유찰을 당연한 전제로 삼기 어렵습니다. 현재 가격에 입찰할지, 추가 가격 조정을 기다릴지는 해당 호실의 실물 가치와 경쟁 상황을 함께 고려해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 560,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 8,000,000원 |
| 1. 가압류 · 이현동 | 85,600,000원 | 85,600,000원 |
| 2. 가압류 · 예병춘 | 95,900,000원 | 95,900,000원 |
| 3. 강제경매 · 주식회사 우주디앤씨 | 4,000,000,000원 | 370,500,000원 |
| 4. 가압류 · 허도유 | 46,789,000원 | 0원 |
| 참고 · 예병춘 가압류 변경등기 | 62,950,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 표는 제시된 배당 시뮬레이션 금액입니다. 집행비용 8,000,000원, 채권자 배당 552,000,000원을 가정했습니다. 실제 배당순위를 확정한 표는 아니며, 가압류채권자의 안분배당 여부, 채권 확정액, 우선채권 등에 따라 달라질 수 있습니다. 특히 갑구 3-1번은 기존 가압류의 변경등기이므로 갑구 3번과 별도 채권으로 중복 합산해서는 안 됩니다.
유찰 회차별 가격·미배당 비교
| 회차 | 매각가 가정 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 560,000,000원 | 3,739,239,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 448,000,000원 | 3,850,119,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 358,400,000원 | 3,938,656,600원 | 0원 |
회차별 미배당액은 동일한 단순 추정방식에 따른 값이며, 가압류 변경등기의 중복 산입 문제와 실제 배당순위는 반영하여 재검토해야 합니다. 향후 유찰 여부나 매각가격이 확정되었다는 의미는 아닙니다. 인수 0원 역시 미확인 임대차 등 별도 권리가 없는 경우의 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 서구 암남동 부산송도해수욕장 서측 인근입니다. 주변에는 공동주택·단독주택·숙박시설·근린생활시설과 송도해수욕장이 분포합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고, 인근에 시내버스 정류장이 있습니다. 단지 진입로와 내부 도로망이 정비되어 있으며 충무대로와 암남로 등에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트 구조의 아파트로 위생·급배수설비, 소화전, 화재탐지 및 경보설비, 승강기, 도시가스 개별난방설비가 갖추어져 있습니다. 사용승인일은 2024.08.09입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 동하향 경사지대의 공동주택 부지입니다. 공시지가는 1,594,000원/㎡입니다.
- 규제. 상대보호구역 및 준보전산지 관련 사항이 표기되어 있습니다. 실제 규제 적용 범위는 토지이용계획 원본을 통해 확인해야 합니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 1,302세대 규모의 아파트로 최근 동일 평형 거래가 확인됩니다. 다만 실거래 가격 편차가 있어 개별 호실의 층·향·조망·내부 상태에 따라 적정 매도가격이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확인. 2025.04.11 갑구 2번 이현동 가압류가 말소기준권리로 분류된 사실을 최신 등기부 및 매각물건명세서와 대조하세요.
- 실제 점유자 확인. 신고 임차인은 없으나 임대관계가 미상입니다. 현황조사서, 전입세대 확인자료, 현장 방문 등을 통해 점유자와 임대차 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 가압류 변경등기 확인. 예병춘 가압류의 최초 청구금액 95,900,000원과 변경등기상 62,950,000원의 관계를 확인하세요. 같은 채권을 중복 계산해서는 안 됩니다.
- 배당구조 확인. 우주디앤씨의 청구액은 4,000,000,000원입니다. 감정평가서에는 총 15개호가 기재되어 있으므로 본건 호실의 매각 범위와 채권 배당관계를 사건기록에서 확인할 필요가 있습니다.
- 입찰가격 설정. 최근 실거래 평균 629,133,333원, 최신 거래 647,900,000원, 최저 거래 547,200,000원을 함께 비교하여 대상 호실에 맞는 입찰 상한을 설정하세요.
- 유찰 가정. 현재 최저가는 560,000,000원이며, 시나리오상 1회 유찰 시 448,000,000원, 2회 유찰 시 358,400,000원입니다. 실제 유찰 및 다음 회차 진행 여부는 법원 공고로 확인하세요.
- 관리비·명도 비용. 체납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분 비용과 점유자 인도에 필요한 비용을 확인하세요.
- 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 내역을 직접 확인하고, 매각기일 및 입찰보증금도 법원 공고로 재확인하세요.
맺으며 — “가격은 유리하지만, 점유 확인이 먼저다”
부산 송도더퍼스트비치 106동 2302호는 최근 실거래 평균보다 낮은 최저매각가가 눈에 띄는 물건입니다. 560,000,000원의 신건 가격은 최근 평균 629,133,333원의 89.0%이고, 최신 거래금액 647,900,000원보다도 낮습니다.
권리 측면에서는 2025.04.11 가압류를 말소기준으로 후속 권리들이 소멸하는 구조입니다. 채권자 미배당액이 크더라도 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가상 임대관계가 미상이고, 소유권보존등기의 말소 표시 및 가압류 변경등기도 확인 대상입니다.
결론적으로 가격은 검토할 만하고, 등기상 인수 부담은 낮지만, 권리확인은 아직 끝나지 않았습니다. 특히 실제 점유자와 임대차 유무를 확인한 뒤 최근 거래가격의 편차와 부대비용을 반영하여 입찰 여부를 결정하는 것이 적절합니다.
