부산지방법원 2025타경102001. 부산 서구 암남동 이편한세상송도더퍼스트비치 104동 17층 1703호가 경매에 나왔습니다. 2024년 8월 사용승인을 받은 1,302세대 아파트 단지에 속하며, 분석 대상 전용면적은 84.843㎡입니다. 최저매각가는 감정가와 동일한 567,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.

이 사건이 눈길을 끄는 이유는 두 가지입니다. 먼저 가격입니다. 같은 단지 유사 면적의 최근 거래 평균은 629,133,333원이고, 2026년 10월의 최신 거래는 647,900,000원입니다. 현재 최저가가 이보다 낮다는 점은 긍정적입니다. 다음은 권리입니다. 등기에는 근저당권이 없으며, 강제경매개시결정을 기준으로 이후 가압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 권리상 인수액 0원과 실제 취득 과정에서 추가 부담이 전혀 없다는 말은 다릅니다. 특히 감정평가상 임대관계가 미상으로 기재된 만큼 현장 확인이 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 강제경매개시결정이 기준

이 사건의 말소기준권리는 2025년 10월 14일 접수된 갑구 2번 강제경매개시결정입니다. 신청채권자는 주식회사 우주디앤씨이며, 청구금액은 4,000,000,000원입니다. 등기상 근저당권은 확인되지 않고, 그 뒤인 2025년 11월 25일 허도유의 46,789,000원 가압류가 설정됐습니다.

후순위 가압류와 강제경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 따라서 현재 확인되는 등기상 권리만 놓고 보면 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 경매절차에서 배당받지 못한 일반 채권이 있다는 사실과 낙찰자가 이를 인수해야 한다는 것은 별개의 문제입니다. 미배당 채권이 존재하더라도 매각으로 소멸하는 권리라면 원칙적으로 그 채무가 낙찰자에게 이전되지는 않습니다.

② 시세 비교 — 평균보다 낮지만 거래 편차는 크다

시세 비교 대상은 e편한세상송도더퍼스트비치의 전용 약 84㎡대 거래입니다. 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 629,133,333원이며, 최저가는 그 90.1%입니다. 최근 거래는 2026년 8월부터 10월까지 분포하고 있어 과거 고가 거래에만 의존한 비교는 아닙니다.

실거래 가격 범위는 547,200,000원~705,000,000원입니다. 같은 전용 84㎡대라도 층과 개별 거래 조건에 따라 상당한 차이를 보입니다. 최근 평균 629,133,333원과 최신 거래 647,900,000원에 비하면 현재 최저가 567,000,000원은 낮습니다. 이는 평균을 기준으로 보면 분명한 가격상 장점입니다.

하지만 중요한 반례도 있습니다. 2026년 9월 18층에서 547,200,000원에 거래된 사례는 경매 최저가보다 낮습니다. 또 2026년 8월 17층 거래 573,000,000원은 본건과 층이 같고 가격도 최저가에 가깝습니다. 따라서 전체 평균보다 낮다는 점만으로 본건이 모든 비교 거래보다 싸거나 충분한 안전마진을 확보했다고 단정할 수는 없습니다.

이번 경매는 신건(0회 유찰)이고, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 0.0회입니다. 단순히 여러 차례 유찰을 기다리는 전략이 유리하다고 예단하기보다는, 현재 최저가의 경쟁력과 실제 응찰 가능 가격을 먼저 검토하는 것이 적절합니다.

③ 예상배당표 (매각가 567,000,000원 가정)

신청채권자 우주디앤씨의 청구금액은 4,000,000,000원이며, 후순위 가압류를 포함한 전체 채권 신고금액은 4,046,789,000원입니다. 그러나 신건 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용을 제외하고 채권자에게 배당 가능한 금액은 558,930,000원입니다. 예상 미배당액이 크고 소유자 잔여금도 없습니다.

신건 최저가 매각을 전제로 한 추정 배당입니다. 집행비용 8,070,000원과 우주디앤씨 예상배당 558,930,000원을 반영했습니다. 당해세, 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당액과 순위는 법원의 배당절차에서 달라질 수 있습니다.

④ 회차별 가격·배당 시나리오

회차가 진행되어 최저매각가가 낮아질 경우 채권자의 배당금은 감소하고 미배당액은 증가합니다. 그러나 현재 확인된 등기상 권리만 기준으로 계산한 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 따라서 신건 최저가에 낙찰된다는 가정하에서는 매수인의 경매대금 기준 실질취득액은 567,000,000원입니다. 별도의 취득 부대비용 및 확인되지 않은 점유관계에 따른 부담은 별도 검토 대상입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 서구 암남동 소재 부산송도해수욕장 서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 숙박시설, 근린생활시설 및 송도해수욕장 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 단지 진입로 및 내부 가로망이 정비되어 있으며 충무대로와 암남로 등 주변 도로에 접하고 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 아파트로 2024.08.09 사용승인을 받았습니다. 본건은 104동 25층 건물 중 17층에 위치하며, 위생·급배수설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기, 도시가스 개별난방설비 등이 갖추어져 있습니다.
• 단지. e편한세상송도더퍼스트비치는 1,302세대 규모입니다. 분석 대상 전용면적은 84.843㎡이며, 최근 실거래 12건의 비교 면적대와 부합합니다.
• 토지. 토지의 지목은 대이며, 감정평가상 동하향 경사지대의 공동주택 부지로 이용 중입니다. 토지 면적은 52,772.6㎡이고 공시지가 자료상 1㎡당 1,594,000원입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역과 지구단위계획구역에 해당하며, 상대보호구역 및 준보전산지 관련 사항이 표시되어 있습니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 최근 12건의 거래가 확인되는 대단지 아파트로 거래 비교자료는 확보되어 있습니다. 다만 가격 범위가 547,200,000원부터 705,000,000원까지 넓어 동일 면적이라는 이유만으로 모든 세대의 가격을 동일하게 평가하기는 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최신 매각물건명세서. 말소기준권리와 매수인 인수권리를 최종 확인하세요. 특히 등기상 인수 0원 판단과 별도로 법정 인수권리가 존재하는지 검토해야 합니다.
• 현황조사·임대차 확인. 신고된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 전입세대, 임대차 존재 여부를 반드시 확인하세요.
• 소유자·등기 확인. 등기상 소유자는 부산송도지역주택조합입니다. 소유권보존 및 등기명의인 표시 변경 내역을 포함해 현재 권리관계를 원본과 대조하세요.
• 배당 위험 구분. 신청채권자 청구액 4,000,000,000원과 전체 채권액 4,046,789,000원은 매각대금보다 큽니다. 거액 미배당이 예상되지만 이를 매수인의 인수채무로 오인해서는 안 됩니다. 실제 배당순위와 조세채권 등은 별도로 확인하세요.
• 층별 시세 검증. 최근 거래 평균 629,133,333원뿐 아니라 17층 573,000,000원, 18층 547,200,000원 거래도 비교하세요. 응찰가격이 높아질수록 가격상 이점은 줄어듭니다.
• 조망·향·내부 상태. 해수욕장 인근 단지라는 입지만으로 개별 호수의 조망이나 내부 상태를 단정할 수 없습니다. 본건 104동 1703호의 실제 조건을 확인하세요.
• 관리비·명도. 체납 관리비 중 승계 가능 항목과 실제 점유자의 명도 가능성을 점검하세요. 점유관계에 따라 인도 절차 및 추가 비용이 발생할 수 있습니다.
• 입찰 일정. 매각기일은 2026.11.05입니다. 기일 변경, 매각조건 변경 및 최종 최저매각가격을 법원 공고와 대조하세요.
• 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 내역을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리는 단순하고, 가격은 개별 검증이 필요하다”

부산 송도더퍼스트비치 104동 1703호는 등기상 인수액 0원으로 분석되는 신건 아파트입니다. 말소기준권리는 우주디앤씨의 강제경매개시결정이고 이후 가압류도 소멸합니다. 채권자의 청구액은 크지만, 그 미배당액을 낙찰자가 그대로 떠안는 구조는 아닙니다.

가격 측면에서도 장점은 분명합니다. 현재 최저가 567,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 629,133,333원의 90.1%이고, 최신 거래 647,900,000원보다도 낮습니다. 사용승인일이 2024년인 1,302세대 단지라는 점 역시 검토할 만한 요소입니다.

그러나 본건과 같은 17층의 최근 거래가 573,000,000원이고, 18층 거래 중에는 547,200,000원 사례도 있습니다. 따라서 평균 시세 대비 낮은 가격이라고 해서 곧바로 큰 차익을 기대하는 것은 신중해야 합니다. 게다가 실제 임대관계와 점유 상태는 아직 명확하지 않습니다.

종합 판단은 B등급입니다. 권리 구조가 비교적 명료하고 최근 평균보다 낮은 최저가가 강점이지만, 유사 층 거래와의 가격 차이가 크지 않고 미확인 점유 위험이 남아 있습니다. 권리 검토는 긍정적, 가격 메리트는 조건부, 입찰 전 점유 확인은 필수. 이 물건의 핵심은 평균 할인율 자체보다 실제 호수의 적정가와 명도 가능성을 정확히 확인하는 데 있습니다.