부산지방법원 2025타경102001. 부산 서구 암남동에 위치한 이편한세상송도더퍼스트비치 106동 25층 2504호입니다. 2024년 8월 사용승인된 1,302세대 아파트 단지로, 부산송도해수욕장 서측 인근에 자리합니다. 등기부상 소유자는 부산송도지역주택조합이며, 근저당권은 없고 가압류와 강제경매개시결정이 등기되어 있습니다.
이 사건의 말소기준권리는 2025.08.12 접수된 예병춘의 가압류입니다. 해당 가압류 및 그 이후 강제경매개시결정과 후순위 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 소유자 점유 여부가 확인되지 않았고 감정평가서에도 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 등기상 인수권리가 없다는 사실만으로 명도까지 안전하다고 판단할 수는 없습니다.
가격을 보면 상황은 더욱 분명해집니다. 감정가와 최저매각가가 같은 신건인데, 최근 실거래 평균은 410,320,833원입니다. 최신 거래금액도 410,400,000원으로, 현재 최저가 426,000,000원이 이를 웃돕니다. 시세보다 저렴한 경매가 아니라, 시세 이상에서 시작하는 경매입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102001 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 암남동 778 이편한세상송도더퍼스트비치 제106동 제25층 제2504호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 서구 충무대로21번길 9 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 106동 34층 건물 중 25층 |
| 건물 이용상태 | 공동주택(아파트) |
| 단지 규모 | 1,302세대 · 사용승인 2024.08.09 |
| 소유자 | 부산송도지역주택조합 |
| 감정가 / 최저가 | 426,000,000원 / 426,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 | 주식회사 우주디앤씨 |
| 청구금액 | 4,000,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2025.08.12 가압류 · 예병춘 |
| 임대관계 | 미상 · 별도 임차인 신고 없음 |
| 매수인 인수 추정액 | 0원 (점유 및 임차관계 추가 확인 필요) |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
① 권리 흐름 — 가압류가 말소기준
이 물건에는 근저당권이 없습니다. 말소기준권리는 갑구 2번 예병춘의 가압류입니다. 이후 접수된 주식회사 우주디앤씨의 강제경매개시결정과 허도유의 가압류는 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.
임차 및 점유관계. 별도로 신고된 임차인은 확인되지 않지만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 현재 누가 점유하는지, 전입신고·보증금·확정일자가 있는지 확인되지 않았으므로 대항력 있는 임차인이 없다고 단정할 수 없습니다. 실제 점유자가 발견된다면 대항력 가능·미상으로 보고 전입일과 권리관계를 검증해야 합니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 거래 평균보다 높다
비교 대상은 e편한세상송도더퍼스트비치의 전용면적 약 59㎡대 실거래입니다. 2026년 9~10월 거래 12건의 최근 12개월 평균은 410,320,833원입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 59.94㎡ | 20층 | 410,400,000원 |
| 2026.10 | 59.94㎡ | 29층 | 410,400,000원 |
| 2026.10 | 59.63㎡ | 32층 | 428,450,000원 |
| 2026.10 | 59.94㎡ | 28층 | 410,400,000원 |
| 2026.10 | 59.94㎡ | 4층 | 382,850,000원 |
| 2026.10 | 59.94㎡ | 12층 | 392,350,000원 |
| 2026.09 | 59.98㎡ | 2층 | 418,950,000원 |
| 2026.09 | 59.94㎡ | 22층 | 410,400,000원 |
| 2026.09 | 59.63㎡ | 30층 | 428,450,000원 |
| 2026.09 | 59.96㎡ | 33층 | 428,450,000원 |
| 2026.09 | 59.94㎡ | 18층 | 392,350,000원 |
| 2026.09 | 59.94㎡ | 25층 | 410,400,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 410,320,833원 |
실거래 최저가는 382,850,000원, 최고가는 428,450,000원입니다. 거래가격에 편차가 있지만 평균은 410,320,833원이고 최신 거래금액도 410,400,000원입니다.
반면 경매 최저가는 426,000,000원입니다. 최근 12개월 평균의 103.8%에 해당하며, 최신 거래금액보다도 높습니다. 실제 개별 호수의 가치에는 층·향·내부 상태 등이 영향을 주지만, 제공된 실거래 자료를 기준으로는 현재 최저가에 가격상 할인 혜택이 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 426,000,000원 가정)
예상배당은 매각가 426,000,000원을 기준으로 한 계산입니다. 채권자들의 청구금액 합계가 매각대금을 크게 초과하여, 소유자 잔여금은 0원으로 추정됩니다. 배당받지 못하는 채권액이 발생하더라도 그것이 그대로 매수인 인수금액이 되는 것은 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,660,000원 |
| 1. 갑구 2번 가압류 · 예병춘 | 95,900,000원 | 95,900,000원 |
| 2. 강제경매 · 주식회사 우주디앤씨 | 4,000,000,000원 | 323,440,000원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 허도유 | 46,789,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 2-1번 가압류 변경 · 예병춘 | 62,950,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 표는 제공된 배당 시뮬레이션을 그대로 표시한 참고 계산입니다. 예병춘 가압류는 95,900,000원에서 62,950,000원으로 변경되었는데, 시뮬레이션에서는 양 금액이 별도 항목으로 기재되어 있습니다. 변경등기는 독립채권이 아니므로 이중계상과 실제 배당순위를 재검토해야 합니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
| 배당 요약 | 금액 |
|---|---|
| 매각대금 | 426,000,000원 |
| 집행비용 추정 | 6,660,000원 |
| 채권자 예상배당 합계 | 419,340,000원 |
| 시뮬레이션상 총 청구액 | 4,205,639,000원 |
| 시뮬레이션상 미배당 | 3,786,299,000원 |
| 소유자 잔여 | 0원 |
| 매수인 인수 추정액 | 0원 |
회차별 가격 시나리오
현재 매각조건과 1회·2회 유찰 시 가정가격을 비교하면 다음과 같습니다. 아래 가격은 유찰을 가정한 시뮬레이션이며, 실제 다음 회차 최저가는 법원 매각공고를 확인해야 합니다.
| 회차 | 가정 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 426,000,000원 | 419,340,000원 | 3,786,299,000원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 340,800,000원 | 335,228,800원 | 3,870,410,200원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 272,640,000원 | 268,023,040원 | 3,937,615,960원 | 0원 |
현재 최저가 426,000,000원은 최근 시세보다 높지만, 1회 유찰 가정가격인 340,800,000원은 최근 평균 410,320,833원보다 낮습니다. 2회 유찰 가정가격은 272,640,000원입니다. 따라서 가격만 놓고 보면 유찰 후 검토할 여지가 있습니다. 그러나 해당 회차가 실제로 도래할지 알 수 없고, 낮은 최저가가 곧 적정 낙찰가를 뜻하는 것도 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 서구 암남동 소재 부산송도해수욕장 서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택·단독주택·숙박시설·근린생활시설·송도해수욕장 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 단지 내 진입로와 가로망이 정비되어 있으며 충무대로와 암남로 등에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 아파트입니다. 106동은 34층 건물이며 대상 호실은 25층입니다. 사용승인일은 2024.08.09입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 소화전설비, 화재탐지·경보설비, 승강기설비 및 도시가스 개별난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 동하향 경사지대 내 부정형 토지로 공동주택 부지로 이용 중입니다. 토지면적은 52,772.6㎡이며, 공시지가는 1,594,000원/㎡입니다.
- 용도지역 및 제한. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 상대보호구역과 준보전산지 관련 사항이 기재되어 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 1,302세대 규모의 아파트 단지로, 최근 동일 평형 실거래가 확인됩니다. 다만 실거래가격이 382,850,000원부터 428,450,000원까지 분포하므로 개별 호수의 층·향·상태와 실제 거래가격을 함께 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 확인. 현재 최저가 426,000,000원은 최근 12개월 평균 410,320,833원과 최신 거래금액 410,400,000원을 모두 웃돕니다. 가격 메리트를 확보할 수 있는 응찰 상한을 별도로 설정해야 합니다.
- 임차·점유관계 확인. 임대관계가 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서·전입세대확인 및 현장조사를 통해 실제 점유자와 보증금, 대항력 여부를 확인해야 합니다.
- 가압류 변경 확인. 예병춘 가압류는 95,900,000원에서 62,950,000원으로 청구금액이 변경되었습니다. 변경등기를 별도 채권으로 중복 계산하지 않도록 등기부와 채권관계를 대조해야 합니다.
- 배당표 재검증. 시뮬레이션상 총 청구액은 4,205,639,000원이지만 가압류 변경금액의 중복계상 가능성이 있습니다. 실제 채권액, 배당순위, 집행비용 및 조세채권 등을 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정가격은 340,800,000원, 2회 유찰 가정가격은 272,640,000원입니다. 실제 회차 진행 여부를 확인하고 시세와 비교해야 합니다.
- 관리비·명도 비용. 관리비 체납 및 점유자 인도에 필요한 비용을 확인하세요. 등기상 권리가 소멸하더라도 실제 인도 과정에는 별도의 비용과 시간이 발생할 수 있습니다.
- 매각 범위 확인. 감정평가에는 복수의 호실이 함께 기재되어 있습니다. 본 사건에서 매각되는 정확한 호실과 대지권·공용부분 및 매각 제외사항을 매각물건명세서와 대조해야 합니다.
- 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원본을 다시 확인하고, 입찰보증금과 매각조건은 해당 기일의 법원 공고를 기준으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 소멸, 가격은 보류”
부산 송도더퍼스트비치 106동 2504호는 근저당권 없이 가압류가 말소기준권리가 된 강제경매 물건입니다. 후순위 강제경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸하며, 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
그렇다고 권리 확인이 완전히 끝난 것은 아닙니다. 감정평가서상 임대관계가 미상이고 점유자도 확인되지 않았으므로 임차인의 대항력 및 실제 명도관계를 추가 검증해야 합니다. 또한 가압류 변경금액이 배당 계산에 중복 반영되어 있을 가능성이 있어 배당표 역시 확정적인 결과로 볼 수 없습니다.
가격은 더욱 신중하게 봐야 합니다. 최저가 426,000,000원은 최근 12개월 평균 410,320,833원의 103.8%이고, 최신 거래금액보다도 높습니다. 현재 회차에서 경매라는 이유만으로 저렴하게 취득하는 효과는 없습니다.
결론은 권리 소멸 구조는 비교적 명확하지만 점유 확인이 필요하고, 신건 가격은 보류입니다. 실제 유찰이 발생한다면 변경된 최저가와 최근 실거래를 다시 비교하되, 임대관계 및 배당 관련 쟁점까지 확인한 후 입찰 여부를 결정하는 것이 적절합니다.
