부동산강제경매

한 줄 평 근저당권이 말소기준권리로 작동해 매수인 인수 권리는 0원입니다. 다만 일반 주거용 물건과 달리 공실 근린시설이며, 1,181,000,000원 규모 유치권 신고가 있어 권리 외 리스크 확인이 핵심입니다.

감정가 / 최저가

793,000,000원

신건(0회 유찰)

실질취득

793,000,000원

유치권 검토 전

매수인 인수

0원

말소기준 이후 권리

핵심지표

유치권 확인

공실 근린시설

의정부지방법원 2024타경4660. 경기도 양주시 광사동 656-4 주건축물제1동 1층 103호 근린시설입니다. 등기상 핵심은 2022년 설정된 일산신용협동조합 근저당권입니다. 해당 권리가 말소기준권리이며 이후 압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 이 물건은 아파트처럼 점유·명도만 보면 되는 유형이 아닙니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설·노유자시설·의료시설이며 공실 상태이고, 별도로 공사대금 1,181,000,000원 유치권 신고가 제출되어 있어 실제 성립 여부 확인이 필요합니다.

물건 개요

사건번호	의정부지방법원 2024타경4660
소재지	경기도 양주시 고읍남로 5-14, 1층103호 (광사동,주건축물제1동)
물건종류 / 이용	근린시설 · 공실 상태
소유자	아인스인터내셔널주식회사
감정가 / 최저가	793,000,000원 / 793,000,000원 (신건)
신청채권자 / 청구액	정문룡 / 64,026,336원
매각기일	2026.06.16

① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다

2022년 4월 12일 설정된 일산신용협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 양주시·연수구·국 등의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기상 후순위 권리를 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다.

⚠️ 별도 확인 사항 — 유치권 신고 주식회사 티와이원으로부터 공사대금 1,181,000,000원에 대한 유치권 신고가 제출되었습니다. 다만 성립 여부는 불분명하므로 현장 확인과 점유 관계 확인이 필요합니다.

② 권리·리스크 분석

항목	내용	판단
말소기준권리	을구 1번 근저당권 · 일산신용협동조합	매각 소멸
근저당 채권최고액	3,212,000,000원	배당 부족 가능
임차인	해당 없음	인수 0원
유치권	공사대금 1,181,000,000원 신고	성립 여부 확인

③ 예상배당표 (매각가 793,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	10,330,000원
근저당권 · 일산신용협동조합	3,212,000,000원	782,670,000원
경매개시결정 · 일산신용협동조합	64,026,336원	0원
잔여 · 소유자 교부	-	0원

근저당 채권최고액이 매각대금을 초과하여 후순위 채권은 미배당 가능성이 높습니다. 당해세 등은 별도 확인이 필요합니다.

매각대금 배분

회차별 매각 시나리오

✅ 권리 관점 등기상 후순위 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 임차인 인수 부담은 없습니다.

⛔ 투자 관점 근린시설은 주거용보다 환금성이 낮을 수 있고, 공실 상태 및 유치권 신고가 실제 취득비용과 사용 가능성에 영향을 줄 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 양주시 광사동 광사초등학교 북서측 인근으로 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 출입 가능하며 인근 버스정류장이 소재합니다.
용도지역. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 택지개발지구입니다.
환금성. 공실 근린시설로 임대수요와 실제 활용 가능성 확인이 중요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

유치권 확인. 신고 금액 1,181,000,000원의 실제 성립 여부와 점유 관계를 확인해야 합니다.
공실 확인. 현재 이용상태와 향후 임대 가능성을 현장 조사해야 합니다.
세금 리스크. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 여부 확인이 필요합니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 내용을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 깨끗하지만 현장 확인이 먼저”

이 물건은 등기상으로는 말소기준 이후 권리가 정리되는 구조라 인수 부담은 없습니다. 그러나 근린시설 경매의 핵심은 등기만이 아닙니다. 공실 상태와 유치권 신고가 실제 낙찰 후 비용과 활용 가능성을 좌우합니다. 권리상 안전과 투자상 안전은 다릅니다. 입찰 전 유치권·현장·임대 가능성 확인이 필요한 물건입니다.

부동산강제경매

권리는 소멸 구조지만, 유치권과 공실 리스크를 확인해야 한다 — 양주 광사동 103호

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다

② 권리·리스크 분석

③ 예상배당표 (매각가 793,000,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 깨끗하지만 현장 확인이 먼저”

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