한 줄 평 근저당·압류·가압류 등 권리관계는 매각으로 정리되는 구조입니다. 다만 근린시설 공실 상태이고, 1,181,000,000원 규모 유치권 신고가 있어 권리 분석보다 현장 확인과 영업 가능성 검토가 중요합니다.
감정가 / 최저가
2,561,000,000원
신건(0회 유찰)
신청채권 청구액
64,026,336원
정문룡
매수인 인수
0원
등기상 인수 권리 없음
핵심 리스크
유치권 신고
1,181,000,000원
의정부지방법원 2024타경4660. 경기도 양주시 광사동 주건축물제1동 4층 401호 근린시설입니다. 전용 면적 정보는 제공되지 않았으며, 등기상 소유자는 아인스인터내셔널주식회사입니다. 말소기준이 되는 근저당권 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 물건은 단순히 등기만 보고 판단하기 어렵습니다. 감정가는 25.61억 원의 신건이며, 현황상 근린생활시설·노유자시설·의료시설로 이용되던 공간이 공실 상태입니다. 또한 주식회사 티와이원이 1,181,000,000원의 공사대금 관련 유치권 신고를 제출한 상태로, 유치권 성립 여부와 실제 점유 관계 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경4660 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 고읍남로 5-14, 4층401호 (광사동,주건축물제1동) |
| 물건종류 | 근린시설 |
| 소유자 | 아인스인터내셔널주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 2,561,000,000원 / 2,561,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 64,026,336원 |
| 매각기일 | 2026.06.16 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 부담 없음
2022년 성남대원신용협동조합 근저당권이 설정되었고, 이후 압류·가압류·경매개시결정이 이어졌습니다. 매각 기준 권리 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 계산상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
② 주요 리스크 — 유치권과 공실
⚠️ 유치권 신고 확인 필요 매각물건명세서 비고에 주식회사 티와이원으로부터 공사대금 1,181,000,000원에 대한 유치권 신고가 2026.03.11 제출되었으나, 성립 여부는 불분명하다고 기재되어 있습니다. 현장 점유·공사 내역·채권 발생 경위를 확인해야 합니다.
⛔ 공실 근린시설 리스크 감정평가상 본 건은 근린생활시설·노유자시설·의료시설이며 공실 상태입니다. 아파트와 달리 임대수익과 환금성은 실제 영업 가능성과 임차 수요 확인이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,561,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 28,010,000원 |
| 가압류 · 이문임 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 경매개시결정 · 성남대원신용협동조합 | 64,026,336원 | 64,026,336원 |
| 경매개시결정 · 정문룡 | 64,026,336원 | 64,026,336원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,304,937,328원 |
매각대금 배분
회차별 매각 시나리오
신건 100% 기준이며 유찰 시 매각가는 감정가 비율에 따라 변동됩니다.
✅ 권리 관점 등기상 후순위 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 임차인 인수 부담도 확인되지 않습니다.
⚠️ 입찰 전 확인 유치권 신고와 공실 상태는 권리 외 비용과 환금성에 영향을 줄 수 있습니다. 현장 점유 여부와 유치권 성립 여부 확인이 선행되어야 합니다.
④ 입지·현황 메모
- 입지. 경기도 양주시 광사동 광사초등학교 북서측 인근으로 아파트단지와 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입 가능하며 인근 버스정류장이 있어 교통 여건은 무난한 것으로 평가됩니다.
- 이용상태. 근린생활시설·노유자시설·의료시설이며 공실 상태입니다.
- 토지이용. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 택지개발지구에 해당합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 확인. 1,181,000,000원 신고 내용의 성립 여부와 점유 관계를 확인하세요.
- 공실 분석. 기존 이용 업종과 신규 임대 가능성을 검토해야 합니다.
- 권리 분석. 등기상 인수 권리는 0원이지만 현장 변수는 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 물건의 가치는 따로 봐야 한다”
이 물건은 등기상 권리만 보면 매수인이 부담할 인수금은 없습니다. 하지만 근린시설 경매는 등기보다 실제 사용 가능성과 임대 수요가 중요합니다. 특히 공실 상태와 유치권 신고는 낙찰 이후 비용과 시간에 영향을 줄 수 있는 요소입니다. 권리는 깨끗하지만, 사업성 검토가 필요한 근린시설이라는 점이 핵심입니다.
