부동산강제경매

한 줄 평 근저당 중심의 권리 구조라 매수인 인수권리는 0원입니다. 다만 이 물건의 승부처는 권리가 아니라 공실 상가의 활용성과 유치권 신고입니다. 매각물건명세서상 인테리어 공사대금 1,181,000,000원 유치권 신고가 있어 성립 여부 확인이 핵심입니다.

감정가 / 최저가

796,000,000원

신건(0회 유찰)

실질취득

796,000,000원

매각가 기준

매수인 인수

0원

등기상 인수 없음

핵심 리스크

유치권 신고

1,181,000,000원

의정부지방법원 2024타경4660. 경기도 양주시 광사동 주건축물제1동 1층104호 근린시설입니다. 등기상 핵심 권리는 2022년 설정된 인천항신용협동조합 근저당권이며, 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 등기 권리만 보면 낙찰자가 별도로 떠안을 부담은 없습니다.

하지만 근린시설 경매에서는 권리보다 영업 가능성·공실 여부·시설 비용 부담이 중요합니다. 현재 공실 상태이며, 인테리어 공사대금 관련 유치권 신고가 접수되어 있어 현장 확인 없이 접근하기 어렵습니다.

물건 개요

사건번호	의정부지방법원 2024타경4660
소재지	경기도 양주시 고읍남로 5-14, 1층104호 (광사동,주건축물제1동)
물건종류	근린시설
소유자	아인스인터내셔널주식회사
감정가 / 최저가	796,000,000원 / 796,000,000원 (신건)
신청채권자 / 청구	정문룡 / 64,026,336원
매각기일	2026.06.16
이용상태	근린생활시설·노유자시설·의료시설, 공실 상태

① 권리 흐름 — 등기상 인수 부담 없음

말소기준권리는 2022.04.12 인천항신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 704,000,000원이며 이후 설정된 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 등기와 별개로 신고된 유치권은 현장 및 서류 검토가 필요합니다.

② 유치권·현황 리스크

⚠️ 유치권 신고 확인 필요 주식회사 티와이원으로부터 공사대금 1,181,000,000원에 대한 유치권 신고서가 2026.03.11 제출되었습니다. 신고 자체만으로 성립이 확정되는 것은 아니지만, 성립 여부에 따라 낙찰 후 비용 부담 가능성이 있어 반드시 확인해야 합니다.

공실 상태. 현재 근린생활시설·노유자시설·의료시설 용도로 공실 상태입니다.
시설 투자 확인. 신고된 인테리어 공사대금과 실제 공사 여부, 점유 관계 확인이 필요합니다.
상업시설 환금성. 아파트와 달리 임차 수요와 업종 적합성 검토가 중요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 796,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	10,360,000원
근저당권 · 인천항신용협동조합	704,000,000원	704,000,000원
가압류 · 이문임	100,000,000원	81,640,000원
경매개시결정 · 정문룡	64,026,336원	0원
잔여	-	0원

채권 총액 932,052,672원 대비 배당 가능액이 부족해 일부 채권은 미배당 발생합니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.

매각대금 배분

회차별 미배당 변화

유찰 시 매각가는 낮아지지만 채권 미배당 규모는 증가합니다.

✅ 권리 관점 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되며, 등기상 매수인이 인수하는 권리는 없습니다.

⚠️ 투자 관점 신건 가격 자체보다 중요한 것은 유치권 신고와 공실 근린시설의 활용 가능성입니다. 현장 확인 없는 입찰은 위험합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 광사초등학교 북서측 인근으로 아파트단지 및 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 출입 가능하며 인근 버스정류장이 소재합니다.
용도지역. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 택지개발지구입니다.
건물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

유치권 검토. 1,181,000,000원 공사대금 신고의 성립 여부와 점유 관계를 확인하세요.
현장 조사. 공실 상태와 내부 시설, 실제 사용 가능 업종을 확인해야 합니다.
임대 가능성. 상업시설은 낙찰 후 임차 수요 확보 가능성을 따져야 합니다.
원본 대조. 등기부·현황조사·매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.

맺으며 — “권리는 깨끗하지만, 상가는 현장이 답이다”

이 물건은 등기 권리만 보면 인수 부담이 없는 구조입니다. 그러나 근린시설 경매는 아파트처럼 권리만 보고 판단하기 어렵습니다. 공실 상태와 유치권 신고, 향후 활용 가능성이 실제 투자 판단의 핵심입니다. 권리는 정리되지만 사업성 검토가 필요한 물건입니다.

부동산강제경매

권리는 단순하지만, 공실·유치권 변수가 크다 — 양주 광사동 104호

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 인수 부담 없음

② 유치권·현황 리스크

③ 예상배당표 (매각가 796,000,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 깨끗하지만, 상가는 현장이 답이다”

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