부동산강제경매

2024타경4660 · 의정부지방법원 · 근린시설

최저매각가 신건 · 1차

2,088,000,000원 20억 8,800만 감정가 2,088,000,000원

감정가의 100% 유찰 없음

다음 매각기일

06-16

의정부지방법원 10:30

입찰 보증금

2억 880만

최저가의 10% · 208,800,000원

감정가 대비

≈ 0% 시세 수준

감정가 20.88억원

최근 결과

0 회 유찰

신건 · 첫 매각기일

내진설계 적용 · VII-0.204g 경기도

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 근저당 이후 권리는 매각으로 정리되지만 공실 근린시설·유치권 신고 리스크 확인이 필요한 물건입니다.

가격 최저가 20.88억은 신건 감정가 100%로 가격 조정 메리트는 아직 없음
자금 입찰보증금 약 2.088억 · 매수인 인수액 0원
리스크 공실 상태이며 11.81억 공사대금 유치권 신고 성립 여부 불분명

한 줄 평 말소기준권리 이후 권리는 대부분 매각으로 정리되는 구조입니다. 다만 이 물건의 핵심은 권리보다 공실 근린시설의 활용성과 유치권 신고 리스크입니다. 신건 최저가 20.88억은 감정가 그대로라 가격 메리트보다 현장 검토가 우선입니다.

감정가 / 최저가

2,088,000,000원

신건(0회 유찰)

청구금액

64,026,336원

신청채권자 기준

매수인 인수

0원

권리상 승계 없음

핵심지표

유치권 확인

공실 근린시설

의정부지방법원 2024타경4660. 경기도 양주시 광사동 주건축물제1동 5층 501호 근린시설입니다. 소유자는 아인스인터내셔널주식회사이며, 2022년 설정된 인천치과의사신용협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 발생한 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

물건 개요

사건번호	의정부지방법원 2024타경4660
소재지	경기도 양주시 고읍남로 5-14, 5층501호 (광사동,주건축물제1동)
물건종류	근린시설
소유자	아인스인터내셔널주식회사
감정가 / 최저가	2,088,000,000원 / 2,088,000,000원
신청채권자 / 청구	정문룡 / 64,026,336원
매각기일	2026.06.16

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준권리는 2022.04.12 설정된 인천치과의사신용협동조합 근저당권입니다. 이후 양주시·인천광역시·국민건강보험공단·국 등의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 매각물건명세서상 공사대금 관련 유치권 신고가 있어 별도 확인이 필요합니다.

② 배당 구조 — 후순위 채권 일부 미배당

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	23,280,000원
근저당권 · 인천치과의사신용협동조합	2,035,000,000원	2,035,000,000원
경매개시결정 · 정문룡	64,026,336원	29,720,000원
경매개시결정 · 인천치과의사신용협동조합	64,026,336원	0원
소유자 교부	-	0원

매각대금 배분

회차별 매각 시나리오

✅ 권리 관점 근저당 이후 권리들은 매각으로 정리되는 구조이며 매수인 인수액은 0원입니다.

⛔ 주요 위험 공실 상태의 근린시설이며 주식회사 티와이원으로부터 공사대금 1,181,000,000원 유치권 신고가 제출되었습니다. 유치권 성립 여부는 불분명하므로 현장 점유·공사 내역 확인이 필요합니다.

③ 현장·환금성 검토

이용상태. 근린생활시설·노유자시설·의료시설로 공실 상태입니다.
입지. 광사초등학교 북서측 인근으로 아파트단지와 근린생활시설이 혼재합니다.
용도지역. 일반상업지역이며 지구단위계획구역에 포함됩니다.
환금성. 상업시설은 업종 적합성과 임차수요 확인이 중요합니다.

④ 입찰 체크리스트

유치권 확인. 신고 금액 11.81억 공사대금 관련 현장 점유 여부를 반드시 확인하세요.
공실 리스크. 낙찰 후 활용 계획과 임대 가능성을 검토해야 합니다.
가격 검토. 현재 신건 최저가는 감정가 100%로 추가 가격 조정 여지가 없습니다.
세금 압류. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 여부 확인이 필요합니다.

맺으며 — “권리는 정리되지만 사업성이 승부처”

이 물건은 등기상 권리 순서는 비교적 명확합니다. 말소기준 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 정리되고 인수 위험도 없습니다. 그러나 근린시설 경매는 권리보다 현장 활용성과 임대 가능성이 중요합니다. 특히 유치권 신고가 존재하는 만큼 신건 가격에서 바로 접근하기보다 현장 확인 후 판단하는 전략이 필요합니다.

부동산강제경매

권리는 정리되지만, 공실·유치권 리스크를 확인해야 한다 — 양주 광사동 501호

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

② 배당 구조 — 후순위 채권 일부 미배당

③ 현장·환금성 검토

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 정리되지만 사업성이 승부처”

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