부동산강제경매

2024타경4660 · 의정부지방법원 · 근린시설

최저매각가 신건 · 1차

722,000,000원 7억 2,200만 감정가 722,000,000원

감정가의 100% 유찰 없음

다음 매각기일

06-16

의정부지방법원 10:30

입찰 보증금

7,220만원

최저가의 10% · 72,200,000원

실거래 대비

▲ 140.7% 시세보다 비쌈

같은 평형 직전 1건 평균 3.00억원

최근 결과

0 회 유찰

신건 · 첫 매각기일

내진설계 적용 · VII-0.204g 경기도

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 인수권리는 없지만 유치권 신고와 공실 근린시설 리스크가 핵심입니다.

가격 최저가 7.22억 · 신건 0회 유찰로 가격 메리트 판단은 별도 검토 필요
자금 입찰보증금 약 7,220만원 · 인수액 0원
리스크 1.181억이 아닌 11.81억 유치권 신고 존재 · 성립 여부 불분명

한 줄 평 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조지만, 공실 근린시설이라는 점과 주식회사 티와이원의 1,181,000,000원 유치권 신고가 핵심 변수입니다. 유치권 성립 여부가 불분명한 만큼 권리보다 현장 확인이 중요한 물건입니다.

감정가 / 최저가

722,000,000원

신건(0회 유찰)

실질취득

722,000,000원

인수액 0원

유치권 신고

1,181,000,000원

성립 여부 불분명

핵심지표

C등급

유치권·환금성 리스크

의정부지방법원 2024타경4660. 경기도 양주시 광사동 근린생활시설 1층 107호입니다. 등기상 말소기준권리는 2022년 4월 12일 설정된 안산제일신용협동조합 근저당권입니다. 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조라 낙찰자가 직접 인수하는 등기 권리는 없습니다.

다만 이 물건의 판단 포인트는 단순 권리분석이 아닙니다. 매각물건명세서 비고에는 주식회사 티와이원이 공사대금 1,181,000,000원에 대해 유치권 신고서를 제출한 내용이 있습니다. 성립 여부는 불분명하지만, 근린시설 투자에서는 이 부분 확인이 필수입니다.

물건 개요

사건번호	의정부지방법원 2024타경4660
소재지	경기도 양주시 고읍남로 5-14, 1층107호 (광사동,주건축물제1동)
물건종류 / 이용상태	근린시설 · 공실 상태
소유자	아인스인터내셔널주식회사
감정가 / 최저가	722,000,000원 / 722,000,000원 (신건)
신청채권 / 청구액	정문룡 / 64,026,336원
매각기일	2026.06.16

① 권리 흐름 — 등기상 인수 없음

말소기준권리는 을구 1번 근저당권입니다. 2022년 이후 발생한 압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다. 다만 유치권은 등기부 권리가 아니므로 별도 판단 대상입니다.

② 유치권 리스크 — 이 사건의 핵심

⚠️ 유치권 신고 확인 필요 주식회사 티와이원으로부터 공사대금 1,181,000,000원에 대한 유치권 신고서가 2026.03.11 제출되었습니다. 매각물건명세서에는 성립 여부가 불분명하다고 기재되어 있어 현장 점유, 공사 내역, 채권 발생 원인 확인이 필요합니다.

공실 상태. 현재 이용상태는 근린생활시설·노유자시설·의료시설이며 공실입니다.
점유 확인. 유치권은 점유가 핵심 요건이므로 현장 점유 관계 확인이 필요합니다.
비교 판단. 등기상 인수 0원과 별개로 유치권 인정 시 비용 부담 가능성이 있습니다.

③ 예상 배당표 (매각가 722,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	9,620,000원
근저당권 · 안산제일신용협동조합	1,342,000,000원	712,380,000원
경매개시결정 · 정문룡	64,026,336원	0원
잔여 · 소유자 교부	-	0원

매각대금 배분

유찰 시나리오

✅ 권리 관점 등기부 기준으로는 말소기준권리 이후 권리가 정리되어 매수인 인수액은 0원입니다.

⛔ 주의 관점 근린시설 공실 상태와 11.81억 유치권 신고는 신건 입찰 전 반드시 확인해야 할 위험 요소입니다. 등기상 깨끗함만으로 안전한 물건이라고 보기 어렵습니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 광사초등학교 북서측 인근으로 아파트단지와 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 출입 가능하며 인근 버스정류장이 위치합니다.
용도지역. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 택지개발지구입니다.
환금성. 근린시설 공실 상태로 임대 가능성과 수요 확인이 중요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

유치권 조사. 신고 금액·공사계약·점유 여부를 확인해야 합니다.
현장 확인. 실제 사용 상태와 내부 시설 상태를 확인하세요.
공실 리스크. 낙찰 후 임대 가능성을 별도 검토해야 합니다.
권리 확인. 등기부·매각물건명세서 원본 대조가 필요합니다.

맺으며 — “등기는 깨끗하지만 현장이 중요하다”

이 사건은 등기상 인수 위험은 낮은 편입니다. 하지만 근린시설 경매에서 중요한 것은 등기부만이 아닙니다. 공실 상태와 1,181,000,000원 유치권 신고는 낙찰 전 반드시 검토해야 할 핵심 변수입니다. 권리는 정리되지만, 수익성 판단은 유치권 확인 이후 가능합니다.

채권자 관점 회수 구간

부동산강제경매

권리는 정리되지만, 유치권 리스크가 남는다 — 양주 고읍남로 107호

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 인수 없음

② 유치권 리스크 — 이 사건의 핵심

③ 예상 배당표 (매각가 722,000,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “등기는 깨끗하지만 현장이 중요하다”

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