의정부지방법원 2024타경4660. 경기도 양주시 광사동 소재 주건축물제1동 7층 701호로, 감정 이용상태는 근린생활시설·노유자시설·의료시설이며 공실입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 2,180,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기상 말소기준은 2022.04.12. 열린신용협동조합의 근저당권 1,661,000,000원이며, 이후 국·양주시·인천광역시·남양주시의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 사건에서 등기부보다 더 중요한 별도 쟁점이 있습니다. 매각물건명세서 비고에는 주식회사 티와이원이 공사대금 1,181,000,000원에 대해 2026.03.11. 유치권신고서를 제출했다고 적혀 있습니다. 동시에 그 성립 여부는 불분명하다고 명시되어 있습니다. 따라서 배당계산상의 인수액 0원을 곧바로 최종 인수위험 0원으로 받아들이는 것은 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경4660 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 고읍남로 5-14, 7층 701호 (광사동, 주건축물제1동) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설·노유자시설·의료시설 · 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 8층 · 7층 701호 |
| 소유자 | 아인스인터내셔널주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 2,180,000,000원 / 2,180,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 64,026,336원 |
| 매각기일 | 2026.06.16 |
| 공실 여부 | 공실 상태 |
① 권리 흐름 — 등기상 말소형, 유치권은 별도 검증
임차인은 없습니다. 말소기준권리는 2022.04.12. 열린신용협동조합 근저당권이며 채권최고액은 1,661,000,000원입니다. 이후 국·양주시·인천광역시·남양주시 압류와 2024년 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 2026.01.16.에는 해당 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되었습니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 신건 21.8억
이 사건에는 감정가 2,180,000,000원과 최저매각가 2,180,000,000원이 확인되지만, 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 수치는 없습니다. 따라서 신건 가격이 주변 시장 대비 싸거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,180,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 24,200,000원 |
| 1. 근저당권 · 열린신용협동조합 | 1,661,000,000원 | 1,661,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 열린신용협동조합 | 64,026,336원 | 64,026,336원 |
| 3. 경매개시결정 · 정문룡 | 64,026,336원 | 64,026,336원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 366,747,328원 |
매각가 2,180,000,000원 가정 시 배당계산상 채권자 미배당은 0원이고 소유자 잔여는 366,747,328원입니다. 다만 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있으며, 유치권 신고는 위 배당표와 별도로 검토해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 커지지만 인수액 표시는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 2,180,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 1,744,000,000원 | 64,892,672원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 1,395,200,000원 | 410,204,672원 | 0원 |
배당 시나리오상 유찰이 진행되어도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 그러나 이는 등기·배당 기준의 계산이고, 별도로 신고된 1,181,000,000원 유치권의 성립 여부까지 해소했다는 의미는 아닙니다. 특히 2회 유찰 가격 1,395,200,000원은 유치권 신고액과의 간격이 크게 줄어드는 만큼 단순 할인율만 보고 접근해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 양주시 광사동 광사초등학교 북서측 인근으로, 주위에 아파트단지·근린생활시설·각급 학교가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 근린생활시설·노유자시설·의료시설이며 현재 공실 상태입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 평지붕 8층 건물이며 급배수·위생·소화전·승강기·지하주차장 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 15~16미터의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구이며 중로2류에 접합니다.
- 토지. 토지면적 1,556.1㎡, 지목 대, 상업용, 평지이며 공시지가는 2,237,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 성립요건 확인. 주식회사 티와이원의 1,181,000,000원 공사대금 채권 발생 근거와 2026.03.11. 유치권 신고 내용을 원본으로 대조해야 합니다.
- 점유관계 확인. 감정상 공실이지만 유치권은 점유가 핵심 요건이므로 현장 점유 상태를 반드시 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·양주시·인천광역시·남양주시 압류가 존재하므로 당해세 해당 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 가격 비교. 실거래 시세 수치가 없어 감정가 2,180,000,000원의 시장 적정성을 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 공실 시설의 활용성. 근린생활시설·노유자시설·의료시설로 이용되어 온 공실이므로 실제 사용 가능 용도와 필요한 공사 범위를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 유치권 관련 자료를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “말소형 등기부 ≠ 무위험”
이 물건은 말소기준권리 이후의 압류와 경매개시결정이 매각으로 소멸하고 임차인도 없어, 등기부만 보면 구조가 단순합니다. 하지만 1,181,000,000원의 유치권 신고가 별도로 존재하고 그 성립 여부가 불분명합니다. 감정가와 최저가는 2,180,000,000원으로 신건이지만 실거래 비교자료가 없어 가격의 적정성도 단정할 수 없습니다. 따라서 이 사건의 결론은 등기권리는 정리되지만, 유치권 확인 전에는 보수적으로 접근해야 하는 근린시설입니다.
