부동산강제경매

2024타경4660 · 의정부지방법원 · 근린시설

최저매각가 신건 · 1차

722,000,000원 7억 2,200만 감정가 722,000,000원

감정가의 100% 유찰 없음

다음 매각기일

06-16

의정부지방법원 10:30

입찰 보증금

7,220만원

최저가의 10% · 72,200,000원

실거래 대비

▲ 140.7% 시세보다 비쌈

같은 평형 직전 1건 평균 3.00억원

최근 결과

0 회 유찰

신건 · 첫 매각기일

내진설계 적용 · VII-0.204g 경기도

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 인수 권리는 없지만 공실 근린시설이며 유치권 신고와 세금 리스크 확인이 필요한 물건입니다.

가격 최저가 722,000,000원 신건으로 가격 메리트는 별도 검토 필요
자금 입찰보증금은 최저가의 10% 기준 약 72,200,000원
리스크 유치권 신고 1,181,000,000원 및 국세·지방세 압류 4건 확인 필요

한 줄 평 근저당 등 선순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조라 등기상 인수 부담은 0원입니다. 다만 공실 근린시설이고, 공사대금 11.81억원 유치권 신고와 국세·지방세 압류 4건이 있어 권리만 보고 안전하다고 판단하기 어렵습니다.

감정가 / 최저가

722,000,000원

신건(0회 유찰)

청구금액

64,026,336원

신청채권 기준

매수인 인수

0원

말소기준 이후 권리 소멸

핵심 리스크

유치권 신고

공사대금 1,181,000,000원

의정부지방법원 2024타경4660. 양주시 광사동 주건축물제1동 1층108호 근린시설입니다. 등기 구조는 2022년 설정된 안산신용협동조합 근저당이 말소기준권리가 되고, 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 형태입니다. 다만 이 물건의 핵심은 권리보다 점유·공사대금·세금 리스크입니다.

물건 개요

사건번호	의정부지방법원 2024타경4660 (강제경매)
소재지	경기도 양주시 고읍남로 5-14, 1층108호 (광사동,주건축물제1동)
물건종류	근린시설
소유자	아인스인터내셔널주식회사
감정가 / 최저가	722,000,000원 / 722,000,000원 (신건)
매각기일	2026.06.16
신청채권자 / 청구	정문룡 / 64,026,336원

① 권리 흐름 — 등기상 인수는 없다

말소기준권리는 2022.04.12 설정된 안산신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,432,000,000원이며 매각으로 소멸합니다. 이후 이문임 가압류, 양주시·인천광역시·국 압류 등은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 후 소멸 대상입니다.

② 주요 리스크 — 유치권과 세금 확인이 핵심

⛔ 유치권 신고 주식회사 티와이원으로부터 공사대금(인테리어) 1,181,000,000원에 대한 유치권 신고서가 2026.03.11 제출되었습니다. 성립 여부는 불분명하나 낙찰 전 반드시 현장 확인이 필요합니다.

⚠️ 국세·지방세 압류 국세·지방세 압류 4건이 확인됩니다. 당해세 해당 여부에 따라 배당 순위 변동 가능성이 있으므로 별도 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 722,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	9,620,000원
근저당권 · 안산신용협동조합	3,432,000,000원	712,380,000원
가압류 · 이문임	100,000,000원	0원
경매개시결정 관련 채권	64,026,336원	0원
소유자 교부	-	0원

근저당 채권최고액이 매각가를 초과하여 대부분 배당되고 후순위 권리는 미배당 구조입니다. 실제 배당은 당해세 등 우선권 확인에 따라 달라질 수 있습니다.

매각대금 배분

회차별 매각 시나리오

신건 7.22억 → 1회 유찰 5.776억 → 2회 유찰 4.6208억

④ 입지·이용상태 메모

입지. 경기도 양주시 광사동 광사초등학교 북서측 인근으로 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 혼재한 지역입니다.
이용상태. 근린생활시설·노유자시설·의료시설로 이용 가능하며 현재 공실 상태입니다.
교통. 차량 출입 가능하며 인근 버스정류장이 소재합니다.
토지이용. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 택지개발지구에 해당합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

유치권 확인. 신고금액 1,181,000,000원의 유치권 성립 여부와 실제 공사 진행 여부 확인이 필요합니다.
공실 리스크. 근린시설은 임대수요와 환금성을 별도로 검토해야 합니다.
세금 확인. 압류 4건의 당해세 여부를 확인해야 합니다.
현장 확인. 건물 이용상태와 점유 관계를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “등기는 깨끗하지만 현장이 중요하다”

이 물건은 말소기준권리 이후 권리가 매각으로 소멸하여 등기상 인수 부담은 없는 구조입니다. 그러나 근린시설 경매에서 중요한 것은 등기만이 아닙니다. 공실 상태, 유치권 신고, 세금 압류 여부가 실제 취득 리스크를 결정합니다. 권리는 정리되지만 현장 확인이 필요한 물건입니다.

채권자 관점 회수 구간

부동산강제경매

공실 근린시설, 권리는 정리되지만 유치권·세금 리스크 확인 필요 — 양주 고읍남로 108호

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 인수는 없다

② 주요 리스크 — 유치권과 세금 확인이 핵심

③ 예상배당표 (매각가 722,000,000원 가정)

④ 입지·이용상태 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “등기는 깨끗하지만 현장이 중요하다”

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