한 줄 평 말소기준권리 이후 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하여 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 근린시설 공실 상태에서 1,181,000,000원 규모 유치권 신고가 제출되어 있어, 권리 안전성과 별개로 실제 점유·공사대금 분쟁 확인이 핵심입니다.
감정가 / 최저가
815,000,000원
신건(0회 유찰)
실질취득
815,000,000원
인수액 0원
인수 권리
0원
말소기준 이후 소멸
핵심지표
유치권 확인
공사대금 신고
의정부지방법원 2024타경4660. 양주시 광사동 주건축물제1동 1층105호 근린시설입니다. 감정가는 815,000,000원이며 신건으로 진행됩니다. 소유자는 아인스인터내셔널주식회사이고, 2022년 설정된 석암신용협동조합 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 양주시·연수구·국 등의 압류와 다수 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조라서 등기상 인수 위험은 낮습니다.
다만 이 물건은 주거시설이 아닌 근린생활시설입니다. 감정평가상 공실 상태이며, 주식회사 티와이원이 인테리어 공사대금 1,181,000,000원에 대한 유치권신고서를 제출했습니다. 유치권 성립 여부는 불분명하므로 현장 확인이 낙찰 전 필수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경4660 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 고읍남로 5-14, 1층105호 (광사동,주건축물제1동) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 노유자시설 · 의료시설 · 공실 상태 |
| 소유자 | 아인스인터내셔널주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 815,000,000원 / 815,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 석암신용협동조합 / 64,026,336원 |
| 매각기일 | 2026.06.16 |
① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다
말소기준권리는 2022.04.12 설정된 석암신용협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 등기 외 권리인 유치권 신고는 별도로 검토해야 합니다.
② 권리 리스크 — 유치권 신고가 핵심
⚠️ 인테리어 공사대금 유치권 신고 주식회사 티와이원이 2026.03.11자로 공사대금 1,181,000,000원에 대한 유치권신고서를 제출했습니다. 성립 여부는 불분명하지만, 성립 시 매수인의 부담으로 이어질 수 있어 현장 점유·공사 사실·채권 발생 근거 확인이 필요합니다.
| 유치권 신고자 | 주식회사 티와이원 |
|---|---|
| 신고 금액 | 1,181,000,000원 |
| 신고일 | 2026.03.11 |
| 판단 | 성립 여부 불분명 · 현장 확인 필요 |
③ 예상배당표 (매각가 815,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 10,550,000원 |
| 근저당권 · 석암신용협동조합 | 715,000,000원 | 715,000,000원 |
| 경매개시결정 · 정문룡 | 64,026,336원 | 64,026,336원 |
| 경매개시결정 · 석암신용협동조합 | 64,026,336원 | 25,423,664원 |
| 미배당 | - | 38,602,672원 |
매각대금 배분 (신건 8.15억)
회차별 미배당
유찰 시 매각가는 낮아지지만 후순위 채권 미배당 규모는 증가합니다.
✅ 권리 관점 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되어 매수인 인수액은 0원입니다.
⛔ 주의 관점 근린시설 공실 상태와 유치권 신고 때문에 단순히 등기만 보고 안전하다고 판단하기 어렵습니다. 낙찰 전 현장 점유 여부와 유치권 성립 가능성을 반드시 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 광사초등학교 북서측 인근으로 아파트단지와 근린생활시설, 학교가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입 가능하며 인근 버스정류장이 있어 교통 여건은 무난합니다.
- 용도. 일반상업지역 내 근린생활시설로 공실 상태이며 주거용 물건과 다른 수요층 분석이 필요합니다.
- 환금성. 실거래 비교 자료가 없어 가격 경쟁력 판단은 제한적이며 상업시설 수요 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 확인. 신고 금액 1,181,000,000원의 성립 여부와 현장 점유 상태를 확인하세요.
- 공실 리스크. 임대 가능성과 업종 수요를 별도로 검토해야 합니다.
- 배당 구조. 신건 기준 채권 일부 미배당이 발생하며 후순위 채권 구조를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 정리와 투자 안전성은 다르다”
이 물건은 등기상 인수 권리가 없는 구조입니다. 하지만 근린시설이라는 용도 특성과 공실 상태, 그리고 유치권 신고라는 변수가 있습니다. 따라서 핵심은 권리 말소 여부가 아니라 실제 부담으로 이어질 수 있는 외부 권리와 상업시설 가치 검증입니다. 등기는 깨끗하지만 현장은 확인이 필요한 물건입니다.
