의정부지방법원 2024타경4660. 양주시 광사동 주건축물제1동 3층 301호로, 감정상 이용상태는 근린생활시설·노유자시설·의료시설이며 현재 공실 상태입니다. 소유자는 아인스인터내셔널주식회사입니다. 등기상 핵심은 2022.04.12 설정된 안산신용협동조합의 채권최고액 3,432,000,000원 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 이후 설정된 압류 5건과 현 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건을 단순한 ‘후순위 전부 소멸형’으로 끝내면 안 됩니다. 매각물건명세서 비고에는 주식회사 티와이원이 인테리어 공사대금 1,181,000,000원에 관해 2026.03.11 유치권신고서를 제출한 것으로 기재돼 있으며, 그 성립 여부는 불분명합니다. 등기권리와 별개로 유치권이 실제 성립하면 매수인의 인도·사용에 직접 영향을 줄 수 있으므로, 이 사건의 권리분석 핵심은 바로 이 신고의 실체 확인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경4660 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 고읍남로 5-14, 3층301호 (광사동, 주건축물제1동) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설·노유자시설·의료시설 · 공실 |
| 소유자 | 아인스인터내셔널주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 2,494,000,000원 / 2,494,000,000원 (신건) |
| 현 사건 채권자 / 청구 | 정문룡 / 64,026,336원 |
| 말소기준권리 | 2022.04.12 안산신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,432,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.16 |
① 권리 흐름 — 등기상 기준은 명확, 유치권은 별도
임차인 신고 내역은 없습니다. 감정평가상 이용상태도 공실로 기재돼 있습니다. 다만 임대관계는 미상입니다. 따라서 임차보증금 인수형 사건으로 볼 근거는 없지만, 실제 현장 점유자는 별도 확인하는 편이 안전합니다.
② 유치권 — 1,181,000,000원 신고, 성립 여부 불분명
매각물건명세서에는 주식회사 티와이원이 공사대금(인테리어) 1,181,000,000원을 이유로 2026.03.11 유치권신고서를 제출했다고 기재돼 있습니다. 동시에 그 성립 여부는 불분명하다고 명시돼 있습니다.
- 신고금액. 공사대금 1,181,000,000원.
- 신고일. 2026.03.11.
- 신고인. 주식회사 티와이원.
- 현재 판단. 성립 여부 불분명 — 신고만으로 매수인 부담액을 확정할 수 없습니다.
- 현장 포인트. 감정상 공실이므로 유치권자의 현실 점유 여부를 반드시 대조해야 합니다.
③ 가격·배당 — 신건 24.94억, 시세 할인 판단은 보류
현재 감정가와 최저매각가는 모두 2,494,000,000원으로 0회 유찰 신건입니다. 동일·유사 물건의 실거래 비교자료가 없어 이 금액이 최근 시장가격 대비 싸거나 비싸다고 단정할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 2,494,000,000원 | 2,466,660,000원 | 1,093,392,672원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,995,200,000원 | 1,972,848,000원 | 1,587,204,672원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,596,160,000원 | 1,577,798,400원 | 1,982,254,272원 |
근저당권 채권최고액이 감정가를 넘기 때문에 현재 회차에서도 채권자 전체 청구액 3,560,052,672원 가운데 1,093,392,672원이 미배당으로 남습니다. 유찰될수록 매각대금이 줄어 미배당 규모는 더 커집니다. 다만 이 미배당액은 매수인 인수액과 동일하지 않으며, 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,494,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 27,340,000원 |
| 2. 근저당권 · 안산신용협동조합 | 3,432,000,000원 | 2,466,660,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 안산신용협동조합 | 64,026,336원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 정문룡 | 64,026,336원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 27,340,000원을 제외한 2,466,660,000원이 선순위 근저당권 배당으로 소진되는 구조입니다. 채권자 총 미배당은 1,093,392,672원입니다. 국세·지방세 중 당해세가 존재하면 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광사초등학교 북서측 인근. 주변은 아파트단지·근린생활시설·각급 학교가 혼재하며 제반 입지조건과 주변환경은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 근린생활시설·노유자시설·의료시설이며 현재 공실 상태입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 평지붕 8층 건물로 급배수·위생·소화전·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 15~16m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구이며 중로2류에 접합니다. 공시지가 2,237,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 주거 전용 물건이 아니라 근린생활시설·노유자시설·의료시설 용도의 공실 물건이므로 실제 매수층과 임대수요는 현장에서 별도 검증할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 점유 확인. 주식회사 티와이원이 목적물을 실제로 점유하고 있는지 현장에서 확인하세요. 감정상 공실 기재와 반드시 대조해야 합니다.
- 유치권 성립자료 확인. 1,181,000,000원 공사대금의 계약·공사내역·지급내역 및 신고 근거를 원본으로 확인하세요.
- 세금 우선배당 확인. 압류 5건 가운데 당해세로 선순위 배당될 금액이 있는지 확인해야 실제 배당구조를 판단할 수 있습니다.
- 근저당권 이전 확인. 2025.10.22 케이씨유엔피엘대부주식회사로 확정채권양도에 따른 근저당권 이전이 등기돼 있으므로 현재 채권관계를 원본 등기와 배당요구서로 대조하세요.
- 가격 판단 보류. 동일·유사 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 2,494,000,000원 또는 유찰가만 보고 시세보다 싸다고 판단하지 마세요.
- 용도·임대수요 확인. 근린생활시설·노유자시설·의료시설이라는 이용상태가 실제 사업·임대 계획과 맞는지 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 유치권 신고서 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “등기상 소멸”보다 유치권의 실체가 먼저다
이 사건은 말소기준권리만 놓고 보면 이해하기 어렵지 않습니다. 2022.04.12 안산신용협동조합 근저당권을 기준으로 뒤의 압류와 경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 임차인 신고도 없어 배당모형상 매수인 확정 인수는 0원입니다.
하지만 실제 투자판단은 거기서 끝나지 않습니다. 공사대금 1,181,000,000원에 대한 유치권 신고가 있고 성립 여부가 불분명하며, 압류도 5건입니다. 게다가 물건은 근린생활시설·노유자시설·의료시설의 공실이고 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가 2,494,000,000원의 가격 메리트도 검증되지 않았습니다. 등기부는 비교적 단순하지만, 유치권과 가격 검증이 끝나기 전까지는 보수적으로 접근할 사건입니다.
