부동산강제경매

2024타경4660 · 의정부지방법원 · 근린시설

최저매각가 신건 · 1차

774,000,000원 7억 7,400만 감정가 774,000,000원

감정가의 100% 유찰 없음

다음 매각기일

06-16

의정부지방법원 10:30

입찰 보증금

7,740만원

최저가의 10% · 77,400,000원

실거래 대비

▲ 158.0% 시세보다 비쌈

같은 평형 직전 1건 평균 3.00억원

최근 결과

0 회 유찰

신건 · 첫 매각기일

내진설계 적용 · VII-0.204g 경기도

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 인수권리는 없지만 공실·유치권 신고·상가 환금성 리스크가 핵심인 근린시설입니다.

가격 최저가 7.74억은 신건 감정가와 동일하며 실거래 비교 자료 확인이 필요
자금 매각가 7.74억 기준 근저당 배당 후 후순위 채권 미배당 발생
리스크 유치권 신고 11.81억 및 공실 상태, 국세·지방세 압류 이력 확인 필요

한 줄 평 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리되어 매수인 인수금액은 0원입니다. 다만 이 물건의 핵심은 권리가 아니라 공실 상태와 유치권 신고입니다. 근린시설은 임대·영업 가능성이 가치의 핵심이므로 낙찰 전 현장 확인이 필요합니다.

감정가 / 최저가

774,000,000원

신건(0회 유찰)

실질취득

774,000,000원

인수 0원

유치권 신고

1,181,000,000원

성립 여부 불분명

핵심지표

C등급

권리 안전·운영 리스크

의정부지방법원 2024타경4660. 경기도 양주시 광사동 주건축물제1동 1층106호 근린시설입니다. 등기상 말소기준은 2022년 4월 12일 설정된 소래신용협동조합 근저당권이며, 이후 압류와 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 권리 인수 위험 자체는 낮습니다.

그러나 근린시설 경매에서는 등기보다 실제 사용 가능성이 중요합니다. 해당 물건은 공실 상태이며, 주식회사 티와이원으로부터 공사대금 1,181,000,000원 유치권 신고가 제출되어 있습니다. 유치권 성립 여부는 불분명하지만 현장 확인 없이 접근하기 어려운 물건입니다.

물건 개요

사건번호	의정부지방법원 2024타경4660
소재지	경기도 양주시 고읍남로 5-14, 1층106호 (광사동,주건축물제1동)
물건종류 / 이용상태	근린시설 · 공실 상태
소유자	아인스인터내셔널주식회사
감정가 / 최저가	774,000,000원 / 774,000,000원
신청채권자 / 청구	정문룡 / 64,026,336원
매각기일	2026.06.16

① 권리 흐름 — 인수 권리는 정리된다

말소기준권리인 소래신용협동조합 근저당권 이후 설정된 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 여부에 따라 배당 구조가 달라질 수 있어 확인이 필요합니다.

② 예상배당표 (매각가 774,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	10,140,000원
근저당권 · 소래신용협동조합	715,000,000원	715,000,000원
경매개시결정 · 정문룡	64,026,336원	48,860,000원
경매개시결정 · 소래신용협동조합	64,026,336원	0원
소유자 교부	-	0원

매각대금 배분

회차별 매각 시나리오

유찰 시 매각가는 낮아지지만 후순위 채권 미배당 규모가 증가합니다.

✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수금액은 0원입니다.

⚠️ 주요 확인사항 주식회사 티와이원의 공사대금 1,181,000,000원 유치권 신고가 있으나 성립 여부는 불분명합니다. 낙찰 전 점유·공사 관계·유치권 성립 요건 확인이 필요합니다.

③ 현황·입지 분석

입지. 광사초등학교 북서측 인근으로 아파트단지·근린생활시설·학교가 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 출입 가능하며 인근 버스정류장이 있어 교통 여건은 무난합니다.
용도지역. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 택지개발지구에 해당합니다.
이용상태. 근린생활시설·노유자시설·의료시설로 이용 가능하나 현재 공실 상태입니다.

④ 입찰 체크리스트

유치권 확인. 1,181,000,000원 유치권 신고가 있어 실제 성립 여부와 점유 상태 확인이 필요합니다.
공실 리스크. 낙찰 후 임대 가능성과 운영 계획을 먼저 검토해야 합니다.
배당 구조. 근저당권은 대부분 배당되나 후순위 채권은 미배당 가능성이 있습니다.
현장 확인. 내부 상태, 시설 투자 내역, 점유 관계를 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 깨끗하지만 운영이 승부처”

이 물건은 등기상 인수 위험은 낮습니다. 하지만 근린시설은 주거용처럼 권리만 깨끗하다고 끝나지 않습니다. 공실 상태와 유치권 신고가 실제 가치 판단의 핵심입니다. 권리는 합격이지만, 낙찰 전 현장 검증이 반드시 필요한 물건입니다.

채권자 관점 회수 구간

부동산강제경매

권리는 정리되지만, 공실과 유치권 신고가 변수다 — 양주 고읍남로 1층106호

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 권리는 정리된다

② 예상배당표 (매각가 774,000,000원 가정)

③ 현황·입지 분석

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 깨끗하지만 운영이 승부처”

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